理性投资 “拿捏”好房地产市场
编辑：南阳楼市网
2005年12月15日21:46
来源：中华人民共和国建设部公告第172号
央行房贷新政下达后引起市场强烈反响，击节赞赏者有之，强烈反对者有之，冷静旁观者亦有之。房地产行业是否会产生阵痛和剧变？怎样看待当前的房地产业大势和发展走向？怎样评价央行这次的房贷新政？为解读这些困扰房地产业界人士的热点问题，我们专访了有着中国房地产行业“思想者”之称的中房集团董事长孟晓苏博士。
把握周期 适势发展
针对房地产的行业大势和发展走向，有着丰富的房地产开发经验的孟晓苏结合自己的实践和我国房地产业的发展轨迹，和我们侃侃而谈。
他说，对房地产行业，我们不能一个劲儿任其自然发展，因为这是一个比较特殊的行业，牵一发而动全身。无论是政府还是企业，都要按经济规律办事，按照房地产业的自身规律来做，要进行有效的调控，在生产和消费方面都要讲究理性。
首先，我们很早就提出了房地产业发展的周期性观点，房地产周期性过热必然带来房地产业的周期性萧条。这一点我们在海外看到不少例子，如美国经济在上世纪８０年代后期出现大萧条，日本经济到现在还一蹶不振，香港经济从上世纪９０年代开始到现在也仍处于低潮期。当然这也有其他方面的因素，但事实不得不引起我们的重视。
真理只能去接近它，不能超越它。我们根据对房地产发展周期的预测有效地拉动了相关消费：通过对第一、二个周期的预测，把握到在１９９８年和以后的几年，中国的房地产业将会成为旺盛增长的产业，将会有效地拉动经济增长。到了２００２年，中国房地产业已经发展到了第５年，人们都在想：这个周期是不是能够再拉长一点？要拉长周期，就必须理性认识这个周期；没有理性的认识，就会人为地破坏这个周期。
实际上，经济的理性增长不是一条直线，它是有曲折起伏的，房地产业的周期性论断是决策层通过产业界，通过专业人士观察、研究得出来的，事实说明是有周期的。如果没有这种理性，房地产业会乱套，会出现大批的公司盲目涌进房地产业，导致出现真正的泡沫。
前不久，我看到一家报纸报道，说有２９％的上市公司从事房地产。有说法是“三外”（外资、外地、外行）进军房地产，挖煤的，发电的，炒股票的，开饭店的，做饲料的等等。有了第一桶金就都来搞房地产，又出现了类似１９９２年的全民搞房地产的景况。当然可能没有那么严重，比当年纯粹炒地实在一点。
出现这种情况，我认为也很自然，因为事物是不以人的意志为转移的，房地产产品好卖，一部分房地产收益很高，因此造成整个市场旺盛。另一方面是因为上市公司拿了钱没什么事好做，股市不好，利息降低，所以投资必然向收益高的行业转移。
第二，房地产行业运作周期长，有必要制定预警系统。因为这个行业市场信号滞后，投入和产出之间有一个自然工期，一般达８～１０个月，之前还要找土地、跑项目、进行报建手续等。投资者大多是根据当时的市场情况来看，等到产出期时情况突然发生了变化，到时要抽身退出便已经迟了。由于生产周期长，因此只有有经验的房地产人士才能理性地分析，理性地认识这个行业、这个市场。
当然，行业外也有不少新人做得很好的，也可以由不成熟发展到成熟。比如万科，开始是做贸易，卖电脑，但现在成长为一个很不错的房地产企业。如果没有万科，房地产业就缺少了一个好企业，好品牌。也正因为他们做的是高科技贸易，具有整合和吸收的优势。现在有做饲料的也成了房地产开发商的，比如刘永好的新希望，听说去年房地产收益就超过了主业饲料的收益。
这些新投资人对市场有一个适应过程，很难说谁能百分之百准确地把握市场的风向。市场信号的滞后尽管对老企业影响不是很大，可是由于新开发企业的不断进入，会带来房地产市场整体过热，也会对老企业造成冲击。
第三，对市场容量的认识也很重要。很多人都认为房地产市场空间很大，如果到时市场的容量不会扩大呢？怎么看待房地产的市场容量？从现在来看，只有小心地保护这个市场。
但有些事情很难把握，都说人心难测，我说市场更难测，没有任何人能预测得那么准。还有一些特殊情况和因素也影响市场，如这次ＳＡＲＳ的突然袭击，还包括一些人为的因素，如政府的某些非理性行为等。
第四，除了正常的投资和市场变化外，还有一些特殊的问题。当前的中国房地产市场走向就像一个人吃多了要消化一阵后再吃一样。现在，中国的钢材年产量已达到了７０００万吨，居世界之最；水泥占了全世界产量的１／３。在这种情况下，我们就要警醒不能出现盲目性，要理性控制，不能再出现产业泡沫。上届国家领导人不光是看到了房地产业要进行结构调整，同时强调相关的产业也要根据具体情况进行调控。
应该说房地产业是一门学问，我们已经进入了市场经济，应该多点理性，少点感性。现在房地产业有一点扑朔迷离，出现多种说法很正常。但不能不负责任地乱发议论，乱发牢骚，开发商们要有大局观念。我们好不容易摸索出来一些经验，总结了一点教训，一些所谓的“大腕”、“名人”们不要动不动就乱说，希望多一些踏实，少一些忙乱，现在我们需要的是踏实精神。
利用预警 “拿捏”市场
今后房地产市场会产生什么变化和影响？如何适应和把握市场？怎样看待央行房贷新政？孟晓苏表示，投资过热，肯定就要降温，但要尽可能使调整期平缓、平稳。
他说：一般而言，我们希望市场高涨，但市场会不会受到舆论影响而萎缩？房地产的发展周期能拉长，我们的目的也是尽可能的拉长，但在它不得不进入调整期时，我们应该正确地认识它。只有通过调整，市场才会慢慢地重新进入发展，调整也是为了控制和促进发展。
对房地产市场的周期调整与发展，在１９９８年时我用了一句诗来形容：“春江水暖鸭先知”，就是感觉到我们的老开发企业的市场敏感还是可以的。现在到了周期的第５年头上，很多房地产企业对市场的感觉是战战兢兢，如履薄冰。我们要对现在我们在市场周期的位置怎样，和如何保持国民经济持续稳定的增长这样的问题有明确的判断。房地产业不仅仅只是一个支柱产业，房地产业今天的发展地位是通过我们的努力得来的，也是老百姓用钱买出来的。房地产业拉动了整个国民经济，功不可没。
我们还要反过来讲：什么是理性的消费？第一，拉动消费功不可没；第二，要适应市场需求；第三，进一步树立企业品牌；第四，帮助新投资人慎重入市。
我们了解到香港上市公司进入内地房地产业大多缩水，他们到内地来投资，一些市场情况不太熟悉，需要有一个适应过程。
现在，银行也要市场化。企业要理性投资，控制规模，选好项目，打好品牌，谨慎入市。政府理性调控，应该体现在适度发展上，形象地说，就是要收紧入口，扩大出口。比如建大学城，各地就一拥而上，全国一下子出现了２９个大学城，其中很多土地和房子都空在那儿。喊搞ＣＢＤ，全国又一下有４０多个大中小城市跻身ＣＢＤ建设，实际上全国够条件上ＣＢＤ的也不过京沪穗三地而已。对此，中国房地产业要调整结构，舆论呼吁很重要，其中，《中国房地产报》起了很大的作用和影响。
对于政府来说，理性调控应收紧入口，扩大出口。现在的毛病就像一个孩子吃多了，撑着了，必须让他消化消化。对于房地产市场来说，也就是你必须让他销售出去，要一手收紧市场，一手扩大市场。现在有个词叫“拿捏”，很生动，很形象，我们就是要“拿捏”好这个市场。从这个角度看，央行１２１号文件政策要收紧投资有一定的道理，这既是保证贷款安全的需要，也是理性调控市场的需要。
从一个方面来看，央行的１２１号文件有其正确性，如收紧入口，做得对，是深化安全贷款的需要，可以控制投资过量状况；严格控制贷款，收紧投资，也是对的，可以对调控市场起到理性作用；扩大出口要有一个明确可行的方向，商业银行要赚钱可以理解。
现在，房地产公司、项目太多，需要严格控制，控制施工单位的贷款是一个方法；但在减少施工单位用什么方式上也带来不少问题。以前楼盘贷款，高层建筑建到３层就行了，现在要封顶。减少房地产项目，收紧投资，方式和方法很重要，关键在于扩大市场这一点。我们要具体情况具体分析，不能一股脑儿地指责房贷新政，对开发商来说，不能不给钱就骂。作为商业银行，想提高房贷利息比例，这是可以理解的，但我们要明确的是这个政策的导向是什么，我们应该保护用户贷款的热情。
从另一方面看，央行房贷新政确有一些问题：一是有些地方表述不清。如它要求施工队只能用贷款买设备，如果一个施工单位需要借钱买设备，那么它的资质是怎么得来的？
二是央行主张贷贫不贷富。央行体现了作为政府部门的作用和影响，但银行业也要讲经济规律，“贷贫不贷富”会给商业银行带来不尽的烦恼。好在这一文件精神体现不是只能贷给穷人，是不仅贷给穷人，而且也贷给富人，只是门槛高一些。
三是商业银行难以操作。主要体现在高档房、二手房等方面。高档房如何判断？在郊区，一套５０万元的房子可能是别墅；而在城区，２００万元的房子可能只是一般的公寓。另外，第二套房子怎么算？公房算不算数？房改房算不算？不少人是买新房卖旧房，在购新房时，他不会把自己赶到大街上去，只能是买了第二套房，再去卖第一套房。
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