《解释》第3条不利于诚实信用制度的完善
编辑：南阳楼市网
2005年12月20日09:36
来源：楼市网
广告是否应当被认定为要约一直是商品房买卖纠纷案件中讨论的焦点。由于商品房买卖合同标的具有特殊性，广告在商品房买卖中具有重要作用，因此，对商品房广告性质的认定显得更加重要。２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过了法释２００３７号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《解释》），该《解释》第３条明确了在商品房买卖中广告性质如何认定的问题，本文将根据案例论述对《解释》第３条的理解。
案情简介
２００３年２月１７日的《中国房地产报》刊登了一篇题为《广告不实被判降价赔偿》 的文章，文章称：１９９９年４月１５日，济南市民夏军与山东金龙地产有限公司签订购房合同，夏军购买金龙公寓１号楼２单元１０１室，夏军按约交齐了房款，并于同年１０月入住。２０００年底，夏军以金龙公司违约为由起诉至济南市历下区人民法院，要求金龙公司退房退款并双倍赔偿。原因是夏军认为由于出卖人交付的房屋与售楼时的宣传材料不符，行为已构成违约。签订合同时，出卖人发给夏军一份金龙公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两间小建筑楼，楼前是一空场地，没有标识出任何建筑物。广告宣称：公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。但是，出卖人并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。同时，出卖人在业主入住后，在１号楼前的停车场建了２号楼对外销售，承诺的绿地处也兴建了３号楼。
出卖人答辩：宣传材料的法律性质为要约邀请，而不是要约。要约邀请不具有约束力，不能以不具有拘束力的内容认定为违约。
对比分析
首先，判定被告是否违约应当看其是否违反了《商品房买卖合同》的内容。但根据现实当中使用的《商品房买卖合同》 示范文本的规定内容，买受人根本无法了解自己将要购买的商品房公用设施设备的情况以及小区会所、小区绿化率、容积率等其余内容。从合同内容看，出卖人并未违约，那么这是否意味着出卖人只要交付了符合《商品房买卖合同》约定的商品房就履行了义务呢？这就涉及到对出卖人广告性质的认定问题。
正确认定广告性质应当从商品房买卖的特点入手。根据我国房地产开发的法律规定，出卖人在销售商品房时，小区规划、绿化率、容积率、配套设施、小区会所等内容已经以规划审批的方式确定。一经确定，任何人包括出卖人在内非依法律程序都无权做出变更。根据以上两点，使广告在商品房买卖过程中具有非常重要的意义。广告中承诺小区集中供热、热水直接供应以及公寓楼前绿地等综合因素无疑对原告购买商品房产生了影响。
根据商品房买卖的特点及广告在商品房买卖中的作用，对被告违约责任的认定关键在于对广告性质的认定。《解释》第３条规定，一项广告被视为要约，应当同时满足两个条件：（１）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺“具体确定”；（２）并且“说明和允诺”对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有“重大影响”。但是在什么情况下构成“具体确定”，什么情况下构成对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有“重大影响”则属于法官自由裁量的范围。同时，我们注意到，《解释》在此两个条件之间使用了“并”字，这表明一项广告只有同时满足上述条件，才能对出卖人有约束力。这种规定有可能引发如下两个问题：一是本规定是否是《合同法》第１４条和第１５条在商品房买卖过程中的具体适用。根据《合同法》第１４条和第１５条的规定，出卖人的广告只要内容具体确定，并且表明经受买人承诺，出卖人就应当履行该要约规定的义务，则广告应当被认定为要约。但是，《解释》第３条将“说明和允诺”对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有“重大影响”作为“要约”的构成要件，突破了《合同法》第１５条的规定。二是《解释》对广告被认定为要约的条件比较苛刻，不利于对买受人利益的保护，如果出卖人的广告具体明确并且只对商品房价格有重大影响但是并不会对合同的订立有重大影响时，此项广告并不会对出卖人产生约束力。
在本案中，原告认为被告的广告有争议主要表现在如下两个方面：一是广告中显示住宅楼前为空地，没有标示出任何建筑物；二是广告宣称：小区集中供热，热水直接供应至每一单元。在这两个内容中，法官认为：第一项内容不具体明确，第二项内容具体明确，但是第二项内容不会从根本上对夏军是否购买商品房产生影响，只对商品房价格有影响。在这种情况下，如果适用《解释》第３条，出卖人的广告就不会被认定为“要约”，出卖人将不承担虚假广告的民事责任，原告夏军的利益无法得到保障。
如果出卖人交付的商品房不符合合同的约定，买受人应当采取什么措施维护自身的利益呢？《解释》第３条规定：“当事人违反的，应当承担违约责任。”但是，出卖人应当承担责任的具体形式，《解释》没有规定。在这种情况下，买受人可以采取如下措施维护自身利益：
（１）依据《商品房买卖合同》的约定，拒绝接收不符合约定的商品房。《商品房买卖合同》第八条的规定：出卖人应当将……符合本合同约定的商品房交付买受人。因此，如果买受人有充足的理由认定出卖人在广告中的表述“具体确定”同时对其订立合同和商品房价格有重大影响，在出卖人交付的商品房不符合该表述和合同约定时，买受人有权拒绝接收。由此导致的逾期交房的违约责任由出卖人依据《商品房买卖合同》第九条的约定承担。但是，“拒绝接收”的权利在实践当中实际不具有可操作性。买受人在行使此项权利时，必须准确认定出卖人在广告中的承诺是否构成“要约”，这对于一位普通的买受人而言，具有相当大的难度，如果认定不准确，买受人须承担迟延接收的违约责任。
（２）买受人对于商品房交付的瑕疵可以追究出卖人的违约责任。出卖人应当承担什么样违约责任属于《商品房买卖合同》约定不明的条款，双方当事人可以根据《合同法》第６１条的规定，进行补充约定；经过协商仍然达不成补充协议的，由法官遵照《商品房买卖合同》有关条款或者交易习惯自由裁量。
由于本案发生于《解释》颁布实施前，法官认为：出卖人在宣传资料中的表述与事实不符，其行为违背了诚实信用原则。因此，法官依据诚实信用原则最终做出判决：认为夏军所购房屋经过评估后每平米价格应为８００元／平米，因此，判令被告退款８万余元。
总结
本案是在《解释》颁布实施前发生并判决的，被告最终为其违反诚实信用原则的行为付出了代价。由于广告在商品房买卖中发挥的重要作用以及买受人在交易过程中的“弱势”地位，在广告性质的认定方面，法律应该设置有利于买受人的机制，而赋予出卖人更多的“诚实信用”义务，如此才能有助于社会诚信体制的建立。《解释》第３条的规定突破了《合同法》关于“要约”认定的条件，将不利于诚实信用制度的完善。
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