天气渐凉，中小开发商过冬的棉衣在哪里？
编辑：南阳楼市网
2005年08月13日08:01
来源：南阳楼市网
目前，市场持币观望，成交量下跌，银行资金渠道收紧，让开发商的压力猛增。有人说，相对于过去的时代，现在真的是开发商的冬天来到了，开发商要提前做好防冻的准备。而其中由于中小开发商的资金和实力更为薄弱，所以抗冻的能力自然更为可怜。于是有人预言：一批小房地产发展商将被早早冻死。
在刚刚结业的清华大学房地产研修班上，北京靠山居房地产开发公司总经理助理冯庆十对房地产中小企业如何在当前形势下突围，杀出一条自己的生路的独到见解，得到了老总同学的认可。
冯庆十和记者见面的第一句话就坦陈自己的观点：北京房地产公司和全国的各大城市的房地产公司一样，正在经历一场洗牌过程，这次过程下来，必然是结构的重组。他认为，在很多大的行业里，都有自己的品牌企业和产品，只有房地产是个特例。在我国为数众多的房地产开发企业中，中小房地产企业占据了绝大多数，大约占企业总数的90%以上，但中小房地产企业对我国经济发展做出的贡献却非常有限，这与我国把房地产业作为国民经济发展中支柱产业的政策是不相适应的，国家已经确定"十五"结构调整是主线，可以断定，房地产业的结构调整已近在眼前。面对结构调整，中小房地产企业如何才能找到自己的方向呢？
在当前各种政策更加规范的形势下，房地产进入的门坎越来越高，资金、产品、营销各个环节的水平也给包括老牌的大公司都提出更高的要求。那么中小企业如何寻找到过冬的棉衣，在新一轮的竞争中不被淘汰，冯庆十提出了自己的一些见解。
中小房地产企业的局限
只有找到了自身发展的局限性因素，才能实现自我突破，找到适合自己的发展方向。那么，限制中小房地产企业发展的因素有哪些呢？
1、实力太小。中小房地产企业大多资质较低，甚或没有资质；注册资本也太少，缺乏自有资金；融资能力相对较差，开发资金极其不足。此外从业人员整体素质较低，尤其缺乏复合型人才，也是中小房地产企业实力小的原因。
2、市场有限。市场有限与实力太小是紧密相关的。由于实力太小，开发能力不足而造成开发量小、开发成本高，再加上不少的开发企业只重视眼前利益，没有长远打算，平时不注重品牌塑造，缺乏品牌支持，使得大多数中小房地产企业知名度低，信誉度差，其市场因此也很小。
3、发展动力不足。房地产企业的发展与城市的发展紧密相连。大城市发展较快，房地产开发项目既多又大，但大都会被起步早、实力强的房地产企业抢去，中小企业在大城市里的开发项目只能起到点缀作用，发展相对较慢，开发项目不多，又被众多的开发企业瓜分，得不到大的发展。目前，许多城市的旧城改造已进入后续阶段，新城开发量有限，再加上激烈的竞争和房地产买方市场的形成，房地产开发的利润空间已不像前几年那样大。另外，我国即将加入世贸组织，房地产市场将进入稳定有序的发展轨道，中小房地产企业的竞争弱势会更加突出。这一切使得中小房地产企业的发展动力十分不足。
中小企业：不长大就淘汰
受前述三大因素的影响，中小房地产企业的出路只有两个：要么被淘汰出局；要么找到适合自己的新的发展方向。与其他行业需要大批的中小企业作补充不同，房地产业是越发展越拒绝中小企业，因为无论从城市规划还是降低成本的角度，房地产业都要求成片开发，中小企业在成片开发能力上显然是低于大企业的，所以那些资质低，资产不良，连续数年开发任务量小，几乎无效益可言的小型房地产企业肯定会被淘汰出局。对于那些目前效益尚可的中小房地产企业而言，也应尽早考虑自己的出路。他认为，中小房地产企业可以向以下几个方面发展：
1、向"大"而"强"发展，提高综合实力。肯定每个企业都愿向这个方面发展，但问题是要靠自己的力量发展成"大"而"强"企业，需要一个漫长的渐进过程，其间又会有许多的不可测因素阻碍企业的发展。而我国在加入WTO后，开发规则对国内外企业是一致的，实力强而且经验丰富国外开发企业会积极进入我国市场，我国的中小企业在竞争中难以胜过他们。因此，必须采取快捷方向"大"而"强"发展。而快捷方式无非就是兼并与联合两种。
2、向"小"而"精"发展，突出核心竞争力。中小房地产企业既搞建筑工程设计，也搞工程开发、工程建筑、工程销售、物业管理。总之在开发环节能赚钱的所有业务，都尽量涉及，生怕"肥水流了外人田"。这并不是中小房地产企业贪心的表现，这恰恰是暴露了中小房地产企业因开发能力小而希望能从少量的开发项目中得到更多利益的弱点。随着竞争的加剧，中小企业这样的路子只会越走越窄。应当趁早找出自己开发行业最优势的方面，突出一点，全力发展，使自己成为某一项业务上的佼佼者，做到企业虽"小"，业务却"精、深、大"，成为竞争中的优势企业。
无论是向"大"而"强"发展，还是向"小"而"精"发展，都是为了提高企业的核心竞争力，使房地产企业能够突破地域界限，向外部寻求发展空间，得到更大的发展。如果中小房地产企业不想到外地发展，同样还有另外两个发展方面，即，走多元化之路，向集团企业发展。中小房地产企业可以根据自己在本地的竞争情况及发展态势，结合对本地民俗风情、经济状况的了解，适当投资于行业外领域，走多元化之路，在本地发展成为综合实力型企业；适时转向，变成房屋出租公司。中小房地产企业在搞开发时有意留下一部分位置较好、出租价格较高的房产不出售，在开发任务不足时，就可以适时转向，变成房屋出租公司，靠租金养活自己。
小公司大技巧
中小房地产企业由于受众多因素的影响，不可能像大型企业那样进行大手笔的项目运作，在具体操作项目时，可以适时借助品牌嫁接，来提高项目的综合竞争力。也就是说，要找准中小房地产企业营销策略
1、借助知名营销公司整合优势资源进行项目运作
借助知名营销公司是目前大多数中小房地产企业运作最常用的方式。营销公司具有规范的市场运作模式，更具有专业化，对市场把握较为准确，可以有效地降低项目运作风险。
另外，营销公司大多有较为固定的合作公司，在项目运作的各方面，可以有效地整合规划设计、园林建设、广告宣传、装饰等各方面资源，从而从各个角度提升项目的综合品牌形象。
2、强强联合，借助行业上下游知名公司提升品牌形象
房地产开发中，上下游行业的品牌支持对项目运作相当重要。如借助施工能力较强、形象好的建筑企业，或与全国知名的物业管理公司合作，来提高项目的品牌形象。
3、选择性地进行项目开发
中小房地产企业由于受资金实力等的影响，在进行项目开发时，应选择规模较小，开发周期较短的项目，一方面，可以降低项目风险，另一方面，可以加快公司资金的流动速度，实施短、平、快运作，快速回笼资金。
另外，在开发地的选择上，应重点考虑在中小城市进行项目开发。目前，全国的房地产形势中，大城市的房地产开发竞争太激烈，中小城市的房地产开发正在成为新的热点。大多数国内的中小城市房地产发展正处于刚刚启动或还不太成熟的阶段，市场有较大的发展潜力，更主要的是入市门槛较低，政府对企业的支持力度较大，具有较大的生存空间。
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