郑州“城中村余房”销售涉嫌违法
编辑：南阳楼市网
2005年07月19日08:17
来源：南阳楼市网
记者在调查中发现，开发商与当地村委会合作建房，随后以较低价格销售楼盘的情况并非个案。除柳林外，老鸦陈等郑州周边村庄都或多或少存在此种现象。
购买五证不全的楼房后果严重
如果掏钱买了房地产开发商在集体土地上建起的住房且“五证不全”的话，会有什么后果？郑州市房管局产权中心一值班人员在接受记者采访时说，购买类似开发商在集体土地上建起的所谓“商品房”，主要有五大后患:一是拿不到房产证。根据现行的房产地管理法，如果一个项目没有取得“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证、商品房销售许可证(或预售许可证)，则业主不能取得房屋所有权证；二是不能上市交易。因为自己买的房子有太多的“先天不足”，五证残缺，不具备上市交易的起码条件；三是如遇拆迁，政府将很难给以相应补偿；四是还可能再掏一大笔“后期费用”。在集体土地上建起的房子为何这么便宜？主要原因就是开发商没有依法缴纳土地出让金(此费占到房价的三分之一左右)将集体土地转为国有土地，另外应由开发商出的“七通一平”费也被“赦免”；五是“善后事宜”不好收拾。其房屋质量有何保证？物业由谁来负责？小区必备的市政配套管网设施如何？
房管局不为集体用地住房办理房产证
由于属于集体用地，这些开发商手中所持有的并不是国有土地使用证。郑州市房屋管理局工作人员在接受记者采访时明确表示，按照《城市房屋权属登记管理办法》中的有关规定，只有集体土地使用证，而没有国有土地使用证等相关证件，房管局将不会为他们办理房屋权属手续。
这位工作人员称，没有房产证的房屋严格来讲，即便业主与房地产开发商签订有购房合同，也没有对房屋的所有权，更没有对其转让或处理的权利，如果小区因为不符合规划被政府拆除，也很难得到政府补偿款。
集体用地转为国有土地手续将更加严格
对集体用地如何转为国有土地，转化过程中都需要哪些手续，郑州市国土资源局用地管理处朱家广表示，集体用地向国有土地的转化，有着严格的审批手续，“一般耕地超过35公顷以上，应该上报国务院批准才能转化，35公顷以下的，也应该上报到省政府。”
朱家广坦承，对城中村的部分集体用地，因为要安置村民，会在土地审批上提供一些便利，但其他的集体用地，如果房地产开发商想用来利用开发，就必须首先转为国有土地，而且转化的过程中，还要对该土地进行招标、拍卖、挂牌，绝不允许私下操作。“的确，2003年以前，可能存在开发商与当地村委会私下联手，暗地将集体用地转为国有土地的状况，但2003年以后，国家加大了对此的打击力度，暗箱操作正在越来越少。”
但接受记者采访的金水区城中村改造指挥部的丁指挥长说，目前金水区经过市政府批准的城中村改造村庄试点共有8个，其中并不包括柳林村，“这次进行改造的主要是都市村庄，柳林村不是都市村庄，并没有列入改造计划。”丁指挥长说，也因此，柳林村并不属于需要进行改造的城中村。
集体用地开发建房损害了谁的利益
开发商在集体土地上建房，在未取得预售许可证的情况下公开向社会出售，是一种违法行为。
在接受记者采访时，河南大学法学院教授陈景良提醒说，目前部分房地产开发商或一些村委会，在集体土地上开发“五证不全的商品房”，实际上是“钻了国家政策的空子”，不仅因为逃缴有关费用而对国家利益造成损害，也会给消费者造成难以预料的损失。
业内人士呼吁，国家有关部门应该尽快就此现象制定一套可行的解决办法，并对违法违规的开发商予以严惩，否则如若任凭此种违规现象泛滥，将会使国家资产严重流失，并最终影响到当地经济和社会的正常运行。
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