聚焦经济适用房 “求购之痛”凸显什么？
编辑：南阳楼市网
2005年06月23日09:47
来源：南阳楼市网
房地产市场的一对矛盾日益突出——一边是老百姓昼夜排队抢号，对经济适用房极度渴望；一边是经济适用房投放量逐年缩减，甚至有的城市叫停经济适用房。透过经济适用房建设的种种怪现象，人们看到的是一些地方政府监管的缺位，利益观和政绩观 的错位以及开发商翻云覆雨的有恃无恐。
稳定房价，让老百姓买得起房住得起房，是此次国家房地产宏观调控的主要目标，也是构建和谐社会的题中之意。一些城市中低收入户大声疾呼：还经济适用房以本色！
缩建停建 助长经济适用房“排号之累”
记者了解到，经济适用房“一号难求”，首先源于供应量的严重不足。像北京这样上千万人口的大城市，每年经济适用房竣工面积仅为住房供应总量的十分之一。而且相关项目推进缓慢，居民颇有怨言。
重庆市统计局的资料显示，2004年全市经济适用房投资额比上年下降约34%，施工面积和竣工面积分别下降约20%和19%。而商品房开发面积同比增长超过16%。
问题还不止于投放量缩减。事实上，东部有些城市已停建了经济适用房。中西部有些城市尽管喊了多年，但其经济适用房项目还停留在“规划”图纸上。《2005年房地产蓝皮书》透露，从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。
实际情况可能比统计数据更糟。在东南沿海一省会城市，一位多次参与经济适用房设计方案审查会的业内人士向记者透露，现在很多所谓的经济适用房都是省市单位自己出钱造的福利房，房子盖好后只在系统内销售，但这些房子全都被算入全市当年经济适用房总面积中。
国务院发展研究中心有关专家直言不讳：这一态势弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决。
经济适用房现实需求很大，为什么各地政府投放规模连年缩减？
中国城郊经济研究会会长包永江等专家一针见血地指出，主要是一些地方政府利益观和政绩观错位。按照政策，用于经济适用房建设的土地，政府将减免土地出让金，并给予配套建设等一系列优惠政策。由于商品房建设的土地收益远大于经济适用房用地，许多地方在“经营城市”的利益驱动下更希望高价拍卖土地，从而人为缩减了经济适用房计划。
申购漏洞 开轿车的抢了骑自行车的住房
按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表、核定总额、网上公示、持证购房等六个步骤。记者调查采访发现，现有管理流程存在诸多漏洞。
北京规定年收入在6万元以下的缺房户，才有资格申请经济适用房。但从回龙观、天通苑等经济适用房小区暴露出的问题看，“所在单位核准盖章”为虚假信息大开方便之门。弄虚作假除了隐瞒收入外，还包括职称低职高报，行政级别“突击提拔”等情况，通过一系列的障眼法，达到享受更多经济适用房优惠政策的目的。
经济适用房公示环节走过场是管理流程中的另一个突出问题。记者登录北京建设网站，随机选取6月13日和15日的公示表，至少发现三点疑问：一是公示信息太少。如“配偶单位”一栏中，有一半以上未填写。二是申购人单位中，不少看上去并非中低收入人群。如国土资源局、房管公司、城建公司、城管部门、房地产公司、城建勘测设计院等与房地产开发密切相关的单位人群。三是公示范围过小。按北京市的有关规定，申购经济适用房的个人信息，只在北京建设网和审核窗口进行公示。因公众不了解申请人情况，不便于社会监督。
“实际情况是民不举，官不究。”北京市建委有关工作人员告诉记者，“我们每天要面对大量的申购者，很难保证每一条信息真实无误。”
清华大学房地产研究所郑思齐说，开着轿车的高收入者住进经济适用房，抢占了真正低收入者的资源，是人们指责最多的问题。而其他如“大户型”“交通不便”等问题，也使普通居民对经济适用房产生了“既不经济也不适用”的感觉，这显示监管流程急需完善。
只手操控 排队、放号、摇号开发商一人说了算
北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩说，有效解决低收入人群住房问题考验政府的执政能力。诸多怪现象显示，一些经济适用房受到了开发商的“操纵”。具体表现是：一些开发商在经济适用房开发中我行我素，时常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高，超出了中低收入家庭的购买能力，事实上将一些最需要经济适用房的群体挡在了门外。
有关专家批评说，排队、放号、摇号等都是开发商说了算，给开发商留下了很大的炒作空间。据知情人士透露，在北京一些经济适用房项目上出现的“长队现象”，不排除有开发商故意炒作之嫌。一些开发商精心策划，故意放风，助长了排队抢号、倒卖房号等现象，以此吸引购房者和媒体的“眼球”，最终达到倒卖经济适用房、变相加价等目的。
首都经贸大学副教授孙翠兰认为，开发商追求的目标是利润最大化，让开发商承担经济适用房建设和发售的部分“政府职能”，本身就是一种扭曲的价格双轨制。在一些关键的节点上，应该充分体现出政府的作用，而不能完全让开发商“操纵”。经济适用房作为政策性住房，应该是由开发商完成建设任务，竣工验收后交由政府指定的机构运作，发售环节要置于政府相关部门的监督之下。否则，一定会出现不公平或失控情况。
经济适用房何去何从？
据建设部有关负责人介绍，1998年国务院发布的有关文件提出：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房，前两者均属于政策性住房。经过近些年的实践，这一多层次供应体系已具雏形，但与现实需求相比还有很大差距。
首都经贸大学财政金融学院焦建国博士认为，经济适用房不仅是商品，而且包含着一定的社会公共产品性质，是政府对低收入人群提供社会保障的内容之一。因此，缩减和叫停经济适用房的做法必须坚决纠正。
据专家介绍，在西方国家，由政府提供帮助的标准一般定得都较低，这样才能使真正最需要的低收入人群得到社会保障。专家建议政府对相关标准进行科学研究，重新划定经济适用房的供应对象，规范建设程序和供应方式，减少主观随意性。
考虑到经济适用房建设和发售监管难，也有专家主张取消经济适用房，转而对低收入户采取直补的方式，即变“补砖头”为“补人头”，对经严格审查符合条件的低收入人群进行货币补偿。
从今年3月起，国务院常务会议和国办两个文件打出房市调控“组合拳”，要求稳定房价，增加中小户型和经济适用房供应。一些专家建议，国家应强制要求地方政府提高经济适用房总量和比例。同时对经营高档商品房的开发商，可按“以高带低”原则，要求其配套建设一定比例的经济适用房，否则不予审批。
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