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郑州房价何去何从
编辑：南阳楼市网 2005年06月22日07:51 来源：南阳楼市网
近日，中国人民银行对全国重点城市进行房地产调查，分析加息和7部委联合下发文件后，各地房地产市场的反映，并呈报央行总部，作为下一步央行出台政策的依据。郑州中心支行负责郑州市房地产市场，通过调查，中国人民银行郑州中心支行认为下半年郑州的房价将稳中有升，现将他们的调查数据及有关资料在此公布，郑州房价何去何从，相信你会做出个判断。
　　【市场:“三个基本”判断】
　　郑州中心支行经过调查后认为，郑州的房地产市场较为规范，整体供给基本平衡，供给结构基本合理，房价上涨基本稳定，房价不高，涨幅适度，与周边省会城市相比，郑州房价较低，相对合理。
　　2004年，郑州市人均可支配收入在全国37个大中城市排名第21位，而房价排名第27位；2004年，全国24个同类城市房价排名第19位，仅高于中西部部分省会城市。郑州市房地产价格指数低于全国平均上涨水平，2004年，郑州市房屋销售同比价格指数为104.0，低于全国平均水平5.7个百分点。房屋销售价格指数在全国35个大中城市中与西宁并列第25位；与周边省会城市相比，郑州市房屋销售价格指数低于济南(110.3)、武汉(108.4)、太原(106.4)、合肥(105.6)、西安(105.0)，仅略高于石家庄(103.6)。
　　【房价:是真实的】
　　郑州中心支行分析房价上涨的七大因素后，认为郑州房价上涨是供需的真实反映，少有泡沫的成分。通过分析购房者的身份，大多是河南省居民，少有外资介入。调查数据显示，郑州外国人、外资购房几乎为零。
　　1.消费需求拉动房价上涨。
　　2003年郑州人均GDP突破1000美元，2004年市区城镇居民人均可支配收入9667元，同比增长11.8％，居民可支配收入快速增加，使市区居民消费升级明显、升级换代加速；2002年以来，郑州市区户口放开等一系列政策的出台，吸引了大批外来人员通过购房置业在短时间内成为名副其实的郑州人，外来人员购房呈快速增长趋势。此外，2003年下半年尤其是2004年上半年以来，大批来自“长三角”、“珠三角”等发达地区的企业驻足河南，把生产基地、办公场所、研发、决策等机构设在了郑州市，导致大量的经营性需求用房。种种因素导致购房消费需求快速增加，成为房价上涨的一个重要因素。
　　2.投资需求刺激房价上涨。
　　3.开发商获取土地的成本增高。
　　2004年以来，国家继续加大对土地市场的调控力度，农业用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落，土地交易价格持续上涨。2004年我国出台的土地市场政策法规《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令)，严格规定了经营性用地必须经过招、拍、挂的方式取得。2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发71号令，要求各省、市、区在8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权；商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招、拍、挂方式供应。土地交易价格持续上涨，2004年，郑州市土地交易价格同比上涨3.9％，创近四年来新高，与1999年持平。分季度来看，一季度与上年同季度持平，二季度上涨1.3％，三季度上涨4.7％，四季度上涨9.6％。
　　4.建安成本的增加。
　　近期建筑材料价格的短期波动，也许还不至于使开发商冒着市场销售的风险而涨价，而且建材价格已有所回落，但从中长期来看，建材的价格仍将会回落在一个较高的价位上。
　　5.房地产企业融资成本的增加。
　　2004年以来，国家一方面通过控制银行的信贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。这一系列宏观调控、金融政策颁布实施后，银行对房地产开发企业，房地产企业的资金链继续拉紧，融资难度的加大，导致房地产企业另寻新的融资渠道，使融资费用无形中增加，同时意味着房地产开发商的开发成本提高。
　　6.住宅配套设施费用的增加，使建筑成本有所增加。
　　根据国家和省政府要求，郑州市的物价局、财政局和人民防空办公室联合下文，从2004年7月1日开始，将执行新的人防建设规定，以经济的手段，引导各类建筑单位建设人防地下室。2004年7月1日以前郑州东区多层建筑的人防易地建设费约为18元/平方米，而现在却达到了80元/平方米之多。
　　7.大盘的带动。
　　本地一些“明星楼盘”的热销，使该区域、地段的房价不断攀升。
　　【加息:效果尚不明朗】
　　郑州中心支行调查认为，连续两次加息，对于郑州房地产市场的影响尚不明朗，需要进一步观察。
　　2004年10月29日以来利率的两次调整以及取消贷款利率上限和存款利率可以往下浮动的规定，意味着中国正在进入一个新的加息周期，而加息带来的投资成本的升高将抑制一部分投机需求，从而降低了市场需求量，但同时加息导致的融资成本的增加，加重了房地产开发商的资金成本，并最终减少投资行为，使房地产市场供给减少。2004年年初以来实施的调控政策对房地产的影响存在滞后效应。2004年，郑州市个人住房贷款、住房开发贷款增速分别为29.22％、30.94％，分别较2003年下降14.82个百分点、72.12个百分点。2005年前4个月，住房开发贷款同比下降10.24％。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度，其对郑州市房地产市场的最终影响有待进一步观察。
　　【七部委文件:效果初显】
　　5月初，国家七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，市场有了立竿见影的反应。
　　5月份，郑州市批预售项目共计12个，比上月减少了16个，投放面积29.32万平方米，较上月减少了23.18万平方米，下降44.2％。5月销售各类商品房3270套，比上月减少152套，较去年同期减少298套。5月销售均价为每平方米2637元，较上月略降0.04％，价格基本持平，较去年同期价格上涨了17.3％。
　　为抑制投机性和投资性购房需求，《意见》规定从2005年6月1日起，对个人住房不足两年转手交易的，销售时按取得的售房收入全额征收营业税。受此影响，5月份二手房成交量激增，较去年同期增长近五成。特别是在5月31日，二手房成交量就超过了300套，由于房源较好，因此销售均价较去年同期有所上升。全月成交量1871套，成交面积16.5万平方米，销售均价为每平方米1479元。
　　【预测:房价稳中有升】
　　通过调查的种种数据，郑州中心支行认为，2005年郑州房价上涨速度将放缓，但房价还将持续上涨，郑东新区规模初现，将进一步成为市场的宠儿。
　　1.2005年郑州房价不会快速上扬，将会稳中有升。2005年，在国家继续实行稳健的财政和金融政策的背景下，郑州市房地产行业仍将面临诸多不确定因素的影响，投资增速将进一步下降，价格涨幅将小幅回落，行业发展过热的苗头将得到进一步遏制，但在强劲增长的需求拉动下，房地产业并不会出现深度的调整，整个行业将在政策的压力下实现平稳增长。
　　2005年，面对旺盛的市场需求，郑州市将进一步加大经济适用房及普通商品房的建设。郑州市除了完成100亿元的投资外，还计划开发建设住房480万平方米(其中郑东新区240万平方米)，实现经济适用房新开工50万平方米、竣工40万平方米。二手房市场的活跃以及银行再次加息预期，会有部分房地产投资人士出现持币观望或延期进行投资。因此，2005年郑州房价不会快速上扬，而是稳中有升。
　　2.东新区地产将会继续升温。2005年CBD内会展中心将投入使用，区内的市政、交通等与CBD有关的经济开始出现跨越式前进，因此对楼市所产生的升值预期开始释放。
　　3.住宅将进一步呈现高层化、郊区化、规模化趋势。土地实施“招、拍、挂”后，土地稀缺，地价攀升，建造高层是节约成本的重要方式。高层作为城市现代化的标志，在提高城市档次方面可以起到积极的作用；随着市中心区域土地开发量的日渐减少，郊区化发展成了一种必然。2005年郑州地产郊区化发展将更加明显，尤其是东部、北部。
　　2005年是郑州房地产市场发展的关键一年，老107国道将在2005年年底完成景观建设，农业路、东风路郑东新区段将于10月左右打通，从老市区到郑东新区将会更加便捷，基础设施建设基本到位。
　　对于2005年的郑州房地产市场，中心支行认为房价上涨速度减缓，但整体还是稳步上升的。宏观调控的是房价的涨幅，而不是房价本身，房价下跌也不是房地产市场所期望的。

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