二季度房地产投资增速还会适度降低，预计会在２３％—２５％之间，全年会在２０％左右

一季度房地产投资变化的特点

（一）房地产投资同比增速迅速回落，但投资总量持续增大

    统计数据显示，２００５年房地产投资增速１－２月为２７％，１－３月为２６．７％，这一数据显然比２００４年同期增速４３．６％和４１．１％下降了１６．６个百分点和１４．３个百分点，与２００３年同期的２７％和３４．５％相比，也分别低了１０个百分点和７．８个百分点，这是２００３年以来第一季度增速中最低的。说明国家２００４年以来执行的宏观调控政策在有效抑制房地产投资过快增长方面起到了预期的效果。然而，虽然投资增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地产投资的绝对规模仍然很大，如２００５年１－２月份投资总量１２００亿元，已相当于２００３年１－３月１２８５．１亿元投资总量，２００５年１－３月２３２４亿元的投资总量，已经逼近２００３年１－５月房地产投资总量２８０１．３７亿元。可见，２００５年一季度，虽然投资增速迅速回落，但绝对投资总量是很大的，增速任何微小变化的背后，都蕴藏着巨大的资本量增减。

（二）房地产投资增速恢复到“高于同期固定投资增速”状态

    一般来说，房地产投资增长是带动固定投资增长的主导力量，房地产投资增速在大多数时间里均要高于同期固定投资增速，２００３年以前均是如此，但到了２００４年以后，这种情况被打破，出现了２００４年１到１０月份房地产投资增速均低于同期全社会和同期城镇固定投资增速的现象，只有１１月和１２月份才开始扭转了这种非正常情况，但房地产投资增速高于同期全社会和同期城镇固定投资增速仅仅分别为０．３和０．５个百分点，仅仅是出现了恢复的苗头。而到了２００５年第一季度，房地产投资高于固定资产增速的幅度在扩大，资料显示，一季度１－２月和１－３月分别是２７％、２６．７％，均高于同期城镇固定投资增速２４．５％和２５．３％的２．５个百分点和１．４个百分点，说明房地产投资增速高于固定资产投资的幅度正在扩大，房地产投资与固定资产投资间增长结构趋向合理轨道。

（三）房地产投资占固定投资比重开始提升

    在２００５年一季度中，我国房地产投资在固定投资中所占的比例１－２月和１－３月份分别为２８．４２％和２５．７２％。若与２００４年同期１－２月的３０％和１－３月２１％相比，虽然１－２月份低了１．５８个百分点，但１－３月份高于４．７２个百分点，说明房地产投资在固定投资中所占比例开始提升。如果与相近的２００４年第四季度房地产投资在固定投资中所占的比重２１．８７％、２１．７９％和２２．４５％相比较，就完全说明我国房地产投资在固定投资中所占比例已打破稳定状态，开始提升，且提升比例较大。这是否孕育着房地产投资增长进入恢复性增长的迹象和可能，还有待实践检验。

（四）抑制房地产市场价格过快增长的政策力度加大，但效果甚微

    针对中国房地产价格上涨开始进入了加速推进期，上涨区域也从个别的城市演变到了全国，从而带来整个社会稳定和经济泡沫的后患，２００５年以来，国土资源部首先将“暂停土地出让有关规定”取消，目的在于缓解暂停土地出让带来当期土地供应量减少引起土地价格上涨，实现土地供求平衡。其次，人民银行提高了住房贷款利率并对价格上涨过快城市或地区的个人住房贷款首付款比例由２０％提高到３０％。３月底，国务院又出台了抑制房地产价格上涨的８项规定，并将抑制房地产价格上涨作为国务院２００５年重点工作之一。但２００５年一季度房地产市场价格平均上涨仍然达到了１２．５％，这一上涨速度虽然比２００４年的１４．４％低了１．９个百分点，房地产价格持续高速增长势头有所减缓，但由于２００４年房地产价格已经很高，如果将目前房地产价格与２００３年相比，那么，价格上涨幅度至少应在２５％以上。目前的房地产价格依然在很高价位上波动。

影响一季度房地产投资及价格变化的因素

（一）影响房地产投资增速回落的主要因素

    第一，“双稳健”宏观经济政策使房地产投资主导力量发生变化。２００５年我国财政和信贷执行的是“双稳健”政策，这与２００４年以前的积极财政政策所面临的、针对当时我国经济有效投资和有效需求不足、及１９９８年亚洲金融危机的宏观背景发生了巨大变化，当时的任务是拉动社会投资、刺激消费，恢复经济活力，促进经济增长。但到２００３年尤其是２００４年后，全社会投资热情日益高涨，并达到了必须进行控制才能缓解的地步，这样以国家投资为主导的投资结构已经改变，作为国民经济发展先导型产业的房地产投资也必然会降低，增长幅度的回落也就成为必然的了。

    第二，抑制房地产投资的多重调控政策合力仍在发挥作用。在２００３年下半年到２００４年全年共长达一年半时间里，国务院及国家发改委、人行、银监会、建设部、国土资源部等多个部委针对房地产投资过快增长出台了很多政策措施，涉及整顿开发区、两次提高房地产金融信贷利率、行政监察、法律监管、土地政策等。这是我国１９９７年以来房地产政策出台最多、力度最大的时期，正因如此，房地产投资增速才大幅回落，投资过热带来的能源、原材料等生产资料价格上涨的压力才得到缓解。

（二）影响房地产价格涨速回落的原因

    第一，政策导向从抑制投资转向投资和消费双重抑制，使房地产价格超常规上涨失去了宏观环境支撑力。在未放松房地产开发投资金融政策的同时，通过提高住房贷款利率和提高首付款比例，从消费领域对住房购买力形成抑制力。

    第二，房地产投机行为开始收敛。国家提高住房贷款利率，虽然不能从根本上根除这种行为，但至少加大了投机行为成本，使投机行为受到了一定程度约束。

    尽管房地产价格有所回落，但回落幅度还不大，关键原因是，居民住房巨大需求与短期供给的缺口仍然存在。严格的土地管理制度从２００５年开始实行，使土地市场价格进入调整阶段。房地产市场供求结构尤其是经济适用住房供应比例偏低，加上固定资产投资价格上涨等因素影响，短期内价格上涨成为必然。

二季度走势及政策建议

（一）二季度房地产投资增速还会适度降低，预计会在２３％—２５％之间，全年会在２０％左右

    原因是：第一，２００５年一季度我国经济增长保持９．５％的高水平，大大高于国家制定的全年增长速度，因此，二季度国家会适度控制经济增速，也会适度压缩和控制房地产投资增速，房地产投资增速将低于一季度的２６．７％—２７％。第二，房地产投资增速不会大幅降低。从２００５年一季度我国房地产投资增速来看，其指标比２００４年已大幅度回落，而且，从房地产增速与固定资产投资增速比较、房地产投资占固定资产投资的比重综合来看，当前我国房地产投资增长已进入到了相对正常的增长空间，因此，大幅度的降低不仅不合适，也是不可能的。其三，一般来说，房地产投资在第一季度增速都是全年最高的（２００２年、２００３年、２００４年均是如此），之后投资增幅会有所降低，那么，按照目前房地产投资增速２６．７％推测，２００５年全年增速可能会在２０％左右。

（二）房地产价格在二季度将会明显回落

    原因是：其一，２００５年一季度我国房地产价格上涨幅度依然很高，对此，国家将会继续采取抑制价格过快增长的各项政策，包括财政、金融及房地产市场管理政策，从而，在一定程度上会降低房地产价格过快增长。其二，一季度采取的抑制房地产价格上涨政策，均是在３月和３月末出台，因此，政策效应在一季度尚未体现出来，二季度和下半年将会是政策效应显现的集中时期，尤其是二季度，效果显现极其关键。如果二季度的效果仍然不明显，采取更加严格、力度更大的政策就成为国家必然的选择。

（三）《房地产信贷资产证券化管理办法》的出台和实施，将开辟我国房地产发展和金融发展史的先河，成为房地产金融多元化实践的创新之举

    我国房地产信贷资产证券化经过多年的研究探索和反复论证终于开始进入了实质性实施阶段。这会改变我国房地产投资长期依靠单一银行资金，银行资金风险难以控制的弊端。尤其是在房地产价格不断上涨，并且是一种全国性上涨、全球性上涨，很可能演变成泡沫经济时，房地产信贷资产证券化的试点，对化解房地产市场风险将是一次有益的探索。

（四）尽快建立房地产市场政策评价体系极为必要

    如何制定房地产宏观、微观经济政策以及这些政策执行后的效果如何测度等，不仅对于当前控制房地产价格过快上涨，而且对未来房地产投资及价格监控都具有重要意义。目前国家在控制房地产价格上涨幅度时，如何把握政策力度，特别是抑制价格上涨所带来的副作用，都值得探讨。在政策紧松尺度的把握方面，在房地产投资和房地产市场监控体系的建立上，在国家如何采取市场化的调控手段、渠道和方法方面，很有必要探索和建立房地产良性调控机制，避免陷入抑制房地产投资过热，又带来房地产价格上涨，抑制房地产价格上涨，又引起房地产投资甚至全社会投资萎缩、有效需求不足的恶性循环之中，避免经济的大起大落。