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应对“新八条” 省住宅产业商会集体表态
编辑：南阳楼市网 2005年05月27日08:01 来源：南阳楼市网
5月11日，国务院办公厅转发了七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，俗称“新八条”。这和3月底国务院办公厅出台的《关于切实稳定住房价格的通知》“国八条”一脉相承。两个月内新老“八条”接踵而至，彰显了中央政府治理楼市“高烧”病症的决心。显然，最高决策部门从上一轮收效不佳的楼市治理中更清晰地洞察病源，更大胆地寻求对策，从而使“新八条”切中要害，不仅治标，更在治本。

楼市安稳上涉国计，下关民生，令人无可回避。七部委《意见》的出台，是给当今的中国房地产业敲响警钟，标志着房地产行业的“寒冬”真的到了。对此，河南的开发商们有何意见呢？5月25日晚8时，郑州长城宾馆，河南省住宅产业商会落实国家新政理事单位圆桌会举行。会上，开发商各抒己见，就国家房产新政发表了看法。

    主持人：今天这个会议的主题是——落实国八条，国八条对河南地产业产生的影响，对当前的房地产市场的形势。下面请河南省住宅产业商会会长、新世纪住宅建设有限公司董事长赵宏延先生发言。

    赵总：我觉得，最近一段时间里，房价的调控政策是一下一下的，我觉得这个要提到政治问题的角度来说。作为一个开发商，每一家开发商都有自己的考虑。他们在面对这个不断变化的情况下，对自己的战略有什么样的调整和安排，可能有些人清楚，有些人不太清楚。

    我的感觉是这个调控还只是刚刚开始，在还没有产生一些阶段性的成果的情况下，还会进一步出台一些有关的措施。作为商会——我们开发商自己的组织，面对目前的这种政策调控形势，我们应该持什么样的态度、怎么办？

    今天安排这个会，只是一个内部的讨论会，是我们商会在目前郑州的理事单位参加的一个内部讨论会。主要讨论一下我们对目前出台的政策的看法以及应对措施。在这个基础上，如果有可能的话，形成我们商会对外界的一个态度。

    今天到会的理事单位从自己的角度把目前政策调控情况下自己的这种感受，或者是想法、看法给大家讲一下，或者是给别人一个启发。这样我们逐步的互动起来，给出一个商会对目前状况的态度。

    现在我来讲一下我自己的看法。关于调控政策，我的理解是房地产市场发展到今天，应该经历的一个拐点。实际的调控也不是从今年才开始的，最早的调控可能从“121”文件就已经开始了。控制风险、提高银行储备金等这些政策措施，我都觉得是一个调控。后来又出来一个国务院的8号文件，在这个文件里肯定了房地产在国民经济中的支柱地位。

   去年，我们感觉房地产这个市场在局部上好象产生了一些问题。我觉得很难拿一个政策来解决所有的问题。我们说现在的市场是不是过热？是不是有泡沫？如果拿上海和西藏相比的话，你会得出两个截然不同的结论。拿新疆和广州相比也是两个截然不同的结论。如果再把郑州放上去的话又会得出第三个结论。所以说，房地产这个行业是一个特殊的行业，这个行业的市场开放程度是比较高的。大家可以看一下上海、广州、北京甚至包括郑州会发现，很多房地产企业逐步地由国有企业向民营企业过渡。

    在其他行业里也存在这种状态，但是并没有像我们房地产行业这么明显。还有一个就是（房地产行业）市场化的程度更高，所以它（房地产业）有它的特殊性。去年房价快速拉升，刚开始大家很高兴，说“我这个楼盘又涨了多少”，当然它也符合市场的自然发展规律，但是涨到一定程度的时候一定有问题。

    去年夏天，《大河报》的6＋6对话当中，它强调了一个问题，就是“房价的拉升，对开发商来讲并不是一件好事”。一年不到的时间中，这句话已经应验了。当时我讲如果房价过快地拉升，肯定会引发社会问题。如果把房价当做一列火车，而每一个市民就是乘火车的人。火车启动了，人们去追这个火车，火车越跑越快，人们追不上就绝望了。绝望的人们就去找市政府，这个时候市政府是可以让火车完全停下来的。所以它（房价的快速拉升）会引发一系列的社会问题。因此今天我们的讨论，要当作政治问题来讨论。

    为了国家的需要，政治可以采取任何措施、任何手段要把它控制住。我个人看法，这一次任何人任何企业都不要抱任何幻想。从目前形势来看，这一次国家不达目的是不会罢休的。我认为国家很多新的措施基本上是早就已经准备好的，想出台马上就可以发出来，包括加息等。

    下一步，我估计会严格商品房的预售条件。其实原来已经有了这个要求，多层住宅达到什么程度才可以预售，但是在实际的执行过程当中，有时候并不是那么到位。那么下一步最起码会严格到位。其次就是提高标准，我觉得很快就会达到现房标准，不是现房禁止出售。现在深圳出台了一个标准，就是禁止预售。我们走过的路，香港、台湾等已经走过了，你达不到标准我就禁止你销售，这种条件和标准会越来越高。如果让咱们来调控的话，可能会采取更多的措施，而现在制定政策的官员比我们更聪明。所以我觉得方方面面的东西他们已经制定好了，只是在看市场的反映。因为这个东西如果不做控制的话，对整个经济的健康运行确实会产生不良影响。这就是为什么有人提出房地产要挟、绑架国民经济。

    房地产业是一个复合性的行业，我认为涨价只是一个现象。在经济健康发展的情况下，正常、合理的涨价也是可以存在的。水、电、汽油现在不都在涨价吗？但是为什么房产价格的上涨会引起国家这么强烈的关注？我认为这是因为它牵涉的行业太多，对国民经济的影响比较大。从宏观角度来说，（房价）必须由国家来掌握。在这种情况下，作为开发商我们应该怎么办？我个人认为，在目前这种市场纷乱复杂的情况下。开发商或者说我们商会有这种责任，跟其他开发商展开深度互动保持市场的稳定。

    作为开发商必须保持自己清醒的认识，怎么保持清醒的认识？我个人认为，首先看这个声音是由谁发出来的，是政府的声音、还是开发商的声音、还是媒体的声音、还是专家学者的声音、还是购房者的声音、还是社会大众的声音。然后再看他发出来的是什么样的声音，他为什么要在这种情况下发出这样的声音？这样开发商才不会迷失自己。事实上不管什么样的声音，他都是一个利益群体的代表者。开发商也一直在预测房价还会涨，那么这是他的需求。经济学者自己吵开了，有的说有泡沫，有的说没有泡沫。实际上我认为有时候他就是为了一鸣惊人。我们国家现在就有这样的经济学者，别人说东他偏说西，他就是为了与众不同。别人说有泡沫的时候，他坚决地站出来说没有泡沫，别人说没有泡沫了，他又说有并且大的很，明天整个市场经济就要完了怎么怎么样。

    所以认真清醒的分析声音，目前对开发商来说是非常重要的。因为开发商毕竟是这里面的利益主体，在目前中国市场经济的环境下，开发商采取的战略、战术必须跟整体环境相协调。环境到底是什么？开发商必须思考到位，我认为现在中国的区域化比较强，要分别对待。比如说，郑州这个地区不能和上海、杭州相比，也不能和新疆、兰州相比，郑州有郑州的情况。郑州到底是什么样的情况，有没有泡沫或者泡沫有多大？这是一个仁者见仁、智者见智的问题。我认为郑州这个市场也是存在泡沫的，但是这种泡沫不是普遍性的，它或者是在区域上或者是在产品上，在局部上存在一定的泡沫，但是整体上来说还是比较健康的。

    所谓的这种健康，是以一个普通的购房者他的购房难易程度为依据的。我们做过一个测算，在郑州这个地方购买房子的难度系数为5.6，而在北京则是12.7，也就是说，一个年轻人在郑州工作三五年之后，他就有能力和条件去买一套适合他的房。而同样一个工作三年的年轻人，在北京可能他就不敢去买房，也没有能力去买房。这说明郑州的购房难度系数是相对较小的，当然这只是我们自己测算的一个数据，并不一定准确。

    在这种情况下，他只是说明了泡沫大小的问题，我感觉郑州局部的产品上可能存在泡沫。谁也不能否认房地产存在泡沫，每个楼盘它都有一些东西是需要炒作出来的。但是那只是一个营销的方法，一个楼盘它必须有自己的特点，如果没有自己的特点那么凭什么让别人来购买你的房子。因此必须把自己的特点凸显出来。市场也是需要引导的，毕竟这是一个专业对付非专业的问题。作为一个开发商，你是一个专业人士，而作为一个买房人，他什么职业的人都有，并不是特别专业。所以开发商有责任有义务用自己的水平为这个社会建造一个更好的产品、提供更好的服务。

    如果开发商炒作过头的话，也会产生一些泡沫。像违犯广告法的事情，承诺的兑现不了的等等，我觉得都会引发房地产的泡沫。但是据我观察在郑州、河南这个地方，像广告概念引导很过头的基本上没有，基本上是一个正常的、健康的市场。

    面对目前的调控状态，开发商可能都要对自己的战略、战术做出重新的考虑和调整，要理解国家调控政策的目的，实际上是为了整体市场的健康运行。实际上这对开发商也是一种帮助，如果不能维持整体经济的正常运行，你这个行业也不可能正常的运行。在这种情况下，要根据国家总体政策来调整自己的战略计划。其实房价的高和低并没有什么实质性的东西，房价的高低不是预测出来的，而是由各种诸多因素互动出来的结果。所以这个市场的状态是一个自然的环境，但背后有很多东西并没有理顺。

    我个人认为，房子可以分为两大类。一类是保证民生的房子，类似于我们的经济适用房、廉租屋。它要为社会大众提供保障、提供服务。要让所有人都有地方住，这个方面政府必须加大调控力度，保障这一部分人的居住。

    另外一类是大众在分享经济发展的成果，改革开放以后，我们很多人从贫穷走向小康，整个国家富裕了，因

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