一位熟知商业地产“玩法”的女士，14日给记者道出了一些无良开发商鲜为人知的“下套”方法。在一环紧扣一环的“套”中，被“玩”者牢牢“扣”死。而开发商则依计金蝉脱壳，平安逍遥。“甚至连法律法规的风险，都做了彻底规避，你找不到丝毫漏洞”。
    她举例说：“比如某无良开发商为了炒作他的商铺，尽快以高价卖完抽身，他会想个诱人的办法请君入瓮。比如我们常见8%呀、10%呀，甚至更高的返租商铺。不明真相的投资者一算，不错：只需投钱盘下商铺，不用费神经营和管理，就可以将本求利，拿到10%的收益，而且10年或20年后，就白赚了一个商铺。于是，很容易就被说服了。这是第一环。”
   “其实一般的商铺开发成本，每平方米也就2000到3000元，但为什么会卖到（每平方米）5万、6万甚至更高的天价呢？这就需要说服之功。为了让投资者深信不疑，开发商就弄个招商说明会，把各种各样的世界名牌主力店请来作秀。目的在于让投资者误以为只要投资下去，所投资的商铺，今后就是这些名牌进驻。再说，这些名牌经营者都看好的商铺，总归不会有错。于是投资者开始说服自己：手快的赢钱，趁早拿下商铺。开发商的商铺，由此以天价旺销。这是第二环。”
   “在最初的几个月或是一两年内，投资者会如数从开发商那儿拿到返租租金。但开发商从一开始就明白，没有那么多的业态可以支付得起高额的返租。10%的返租是一个弥天大谎。因此他必须施以金蝉脱壳之法，逃脱法律责任。于是抽身之前，他就成立起一个‘商管公司’，并从劳务市场上拽来一个人，封为商管公司的法人代表。开发公司会视情况扔给商管公司账上成百上千万的现金，以确保短时期内，能应付返租。这是第三环。”
    “这个劳务市场上请来的法人代表，或许当天回去跟老婆说真是祖上有德，这么容易就当上了老板。他哪里知道，头上法人代表的这个光环，其实是个死结。因为现行的法律规定，这个商管公司的法人代表，是不可更改的。当商管公司不断亏空、不能支付返租时，他就彻头彻尾做上了替罪羊了。这是第四环，也是无良开发商开脱罪责最关键的一环。”
   “国内类似这样操作商业地产，引发严重问题的，目前被法院判结的案例有三起。其中，大连某知名开发商请的法人代表，被判了16年。”这位女士最后提醒投资者，“天下没有免费的午餐，投资商铺要谨防被‘忽悠’。”

    在国家打压房地产投机的市道之中，商铺是投机者最先撒手抽逃的领域。郑州相较于上海、杭州等地，其住宅投机的矛盾，相对容易调和。而“商都”郑州，因为商业地产投机成分更重，加上部分开发商缺乏对行业规律的把控，郑州商业地产所隐藏的风险，已是若隐若现。
    市场人士认为，因为郑州的住宅市场不具备明显的投机、泡沫等国家打压的特征，因而如今的政策环境，对郑州住宅市场的影响不算严厉。但对商业地产，尤其是那些产权被“五马分尸”，后期没有统一经营管理的商铺而言，因为严重背离商业地产的游戏规则，已是警信闪烁，威胁已经存在。
   刚刚出炉的《易铺网·中国商业地产观察（2004－2005）》所选取的10个样本城市中，郑州位列其中。该份《观察》指出，商业地产的风险，在于开发操作的非专业化。令人关注的是，绝大多数商业地产项目，都存在不同程度的非专业化操作问题，所以普遍的个案风险自然会扩展为行业风险。
   从事商业地产18年、在河南经营商业地产的台商黄福堂先生说：“这个专业比较难。地产是一个专业，商业是一个专业，两个加起来，又是一个新的专业，懂得的就少之又少。”
   黄打比方说：“喝水会呛着，吃饼会漏掉芝麻。在诡谲多变的商业环境当中，如果缺乏专业深度，商业地产的运作，无论是开发商还是投资者，失败率就非常高了。”
    寻根溯源，正是开发商背离商业地产“只租不卖”的运作规律，才导致了何先生这样的商铺“吃”进者，面临如今的经营困境。然而，生出这个“怪胎”的开发商已经成功金蝉脱壳，不成熟的投资者只有独自吞食苦果。

    商业地产由于与商业的紧密结合，不仅使得它具有强烈的市场价值，而且使得它具有强烈的知识边缘性。由于它的强烈市场价值，中小投资者对它的热情一向止息不了；由于它的知识边缘性，又让一般的投资者很难认清其存在的风险；而在传统“一铺养三代”的利益蛊惑下，投资者很容易走火入魔。“如果投资者对商业地产缺乏认知，那么很可能就从市场上接到了烫手的山芋。”黄福堂说。
  “商业地产对时下的中国房地产来讲，是一剂‘春药’。”黄福堂说，“因为中国目前对房地产的控制，让一些房地产商无以为继。好的地块越来越少，撤迁成本越来越高，但住宅售价的增长空间有限。成本不断拉高，商业地产为他们提供了方便快速的出路。经由此路，他们可以得到庞大的商业领域，所以商业地产不断被开发商们看好。”
   “但是，如果只顾短期收益的话，‘春药’就给后面带来很大的伤害。”黄福堂说，“有很多开发商都把他的商铺销光了，后面的经营乱七八糟。所造成对这个项目、对开发商本身、对这个地区的市场市容，都是很大伤害。如果再这样无序、一味贪高地发展下去的话，我认为它的寿命不会长过两年。现在已有问题显现出来了，行业欠债很多。我预测，国内商业地产的问题，会在2007年全面被引爆。因此，解救危局刻不容缓，不能无节制地进行商业地产开发。”

诊断 “只租不售”，
     “通吃”有理
   黄福堂认为，对于开发商来说，如果你的区位不好，你不能做商业，或者体量不能大；第二，整体性规划既要符合当地市场，又要结合国际化的管理；第三个要兼顾到整个项目的成败，经营管理要配合上来，而不只是物业管理概念。如果这三个系统没有考虑清楚，经营商业地产的失败率会很高。道理很简单，买家都想买个好价，但谁会是最后一棒？谁是最后一只老鼠？这个很关键，如果“老鼠没有成街”，那就是崩盘的开始。
   “商业地产的规矩玩法，是靠长期的租金收益。像李嘉诚，他卖的是经营权，而不是卖产权，所以他变得很有钱。而我们现在有的开发商，是太‘会’卖商业地产了。”黄福堂说。
   中国商业地产联盟秘书长王永平认为，因为中国金融体系不支持商业地产的运营，而开发商的自有资金实力，没有能力“通吃”这些经营性物业，自然会生出“怪胎”。通过统一规划和经营吸引客源并形成特色，是做旺商业的必经之路。开发商把产权分割卖掉，不对后期经营承担任何责任，是很多店铺陷入困局的根源。

   对于商铺投资者来说，如何真正看清商业地产，认清其真实价值，是最重要的。为此，记者希望黄福堂给出一些可操作性的建议。
    他举例说：“商铺每平方米都卖到6万、7万，返租成本高达10%。只有经营黄金、珠宝等高附加值的商品，才能付得起租金，其他业态不可能承受得起。开发商是否注重了项目将来的有序发展性，是最值得投资者关注的重点。作为买商铺的人，要考虑到能不能把商铺租、转出去。每个楼市都需要炒家进场，没有炒家，你就没法分开一级与二级市场。当炒家把价格拉得太高，超出市场的预期值时，就变成了投机。过度投机的结果，就是没有人承接、租用得起，变成一个烂摊子，导致项目崩盘。”
“对返租要客观认识。开发商好不容易弄到一块地，目的是赚钱。他就给你创一个利益点：返租是一个游戏，本身没有错，包括银行，都有大量吃进商铺的。”
    “问题是这个游戏合不合理，合不合市场规范？开发商需要现金回笼，返租相当于高息集资。他给一个利益点：你把母本给我，我给你创利。但将来经营得好不好？招的品牌承受得起租金不？他经营什么样的业态？项目设计合不合市场需求？决定着你将来是否获‘利’、‘本’会不会跑。”
    “如果你对市场缺乏了解，又不知道开发商设定的条件是什么含义的话，那就会兵败如山倒。投资者就会受骗，开发商