投资指南：郑州西区选铺正当时、东区啥模样？！
编辑：南阳楼市网
2005年05月13日08:20
来源：南阳楼市网
西区中兴进度加快
2004年，郑州楼市，商铺最疯狂
这一年，郑州房地产市场进入一个超乎想象的发展阶段，除了住宅类产品出现全所未有的热销之外，商业地产的火爆局面更是让人目瞪口呆。在7月份，本报曾以《2004郑州商业地产读本》专题报道，但是，如今当我们回过头来看，那次报道的商业地产项目主要集中在京广线以东，除了火车站商圈和二七商圈的商业地产没有超出人们意料之外，那些离郑州市中心偏远的郑州东区的商业地产项目，其热销简直让人匪夷所思，而很大程度上，作为郑州市市级三大中心的碧沙商圈，却因为郑州西区区域发展的不活跃，近几年都稍显沉闷。
但不可回避的是，碧沙岗商业中心由来已久，从５０年代就已有商业积淀，成为西区人气聚集带，碧沙岗商圈也正是一步步地走向了繁荣，上世纪８０年代到９０年代中期曾经辉煌的“碧沙商圈”一度是郑州西区的骄傲。从碧沙岗公园周边地理位置来看，这里确实是一个黄金宝地，占地400亩的碧沙岗公园和绿城广场是西区人们休闲的场所，周边高校林立，靠近建设路、嵩山路，中原路等城市主干道，交线路四通八达，交通便利，各种市政配套设施齐全。
虽然生在富贵家，但９０年代后期，由于纺织行业的不景气，西区商业弱化了，造成居民消费能力相对减弱，西区经济遇到了市场的冲击和暂时的困难。
但在2005年，随着商业连锁企业纷纷布点郑州西区，尤其家电企业不约而同选址碧沙商圈，加上西区原有商业项目本身的不断调整，碧沙商圈愈来愈沸腾，有人甚至惊呼——“西区二次中兴已来临”。
不过，当记者问及西区商业目前存在哪些问题时，郑州市商业局闫铁成说的很干脆：“虽然目前碧沙商圈较去年甚至往年相比进度明显加快，但商业发展不充分，便民利民的商业业态不完善，这也另外一个方面说明西区商业还有太大的空间”。
郑州商铺局部高烧
不可否认的是，自去年以来，继北京、上海商铺市场异动之后，郑州的商铺投资热也一浪高过一浪。投资商铺俨然成为郑州市中产阶级甚至平民百姓所津津乐道的话题。
2004年上半年，商铺首先大面积并且如雨后春笋般撞击郑州人的脑袋，大型商业地产项目纷纷启动，社区商铺和临街商铺更是托人说情也颇费周折，并且不一定能有钱就能办成事。从下半年开始，外地投资者蜂拥而入，面对着几百万元甚至上千万元一间铺，他们毫不手软斥资拿下，商铺更是成为众人争相抢吃的香饽饽。郑州商业地产“虚胖”与否似乎无从考证，但某部位“肢端肥大”一点都无夸张。
一些业内人士告诫，综观目前郑州许多商铺，显然有些在近几年都不可能形成商业氛围，谈何投资回报；有些商铺，经过开发商的广告吹嘘，看似经营无虞，其实隐患随时可能会爆发，说是投资回报丰厚，实则不可确定因素太多。
而在郑州大的环境中，从目前来看，东区、北区的商铺温度显然要高于西区，这在一个城市中并不能找到合理的解释答案，尤其是当年显赫一时的西区如今受到如此待遇，显然是西区商铺的投资价值没有充分挖掘。
投资商铺须防风险
据统计资料显示，2004年郑州市商业用房投放面积为67.48万平方米，占整个非写字楼市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放仍旧高烧不退，截止目前，单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场作为投放面积超过3万平方米的重量级商业项目现身郑州；其他超1万平方米投放面积的有正大世纪广场，河南移动通信高知写字楼小区，美景天城，新天地，富田太阳城等项目，这些大面积投放项目的出现无疑给有着悠久历史的商都增添了新的商业激情。
但不可回避的是，体量大项目多商业物业的出现，现有商业如何在一定时期内消化吸收，值得注意。
不过也有部分人士认为，由于郑州的老市场建设层次低、手续不完善，因而商铺投资虽然在各大城市热火朝天，多年来在郑却是波澜不惊。随着郑州城市建设的加快，及其对老市场大规模的升级改造，商铺产业终于找到了发展、崛起的平台，并将成为商贸城潜力无穷的产业。同时提醒投资者，投资商铺一定要别具慧眼，即便在火爆的形势下，一些布局不合理、规划不科学或重复开发的市场也难逃倒闭的命运，相比而言，地理位置好、商业环境成熟、专业化程度高的商铺一般比较稳妥。
西区选铺正当时
可以肯定，目前郑州商业地产的价格布局是郑州北区和东区价格高，南区和西区相对较低。选择几个代表说明一下，2004年，位于二七商圈黄金地段的百年德化商铺曾拍出了5.45万元的天价，如今并未有人入住的郑东新区天津顺驰开发的淘珍街上的产权临街商铺，每平方米在8500元到1万余元；而位于中原路和西三环交叉口的中国（郑州）酒文化城，均价为每平方米4000元；虽然碧沙商圈是目前郑州公认的三大核心商圈之一，此商圈内“城市西贵”一楼商铺，每平方米均价才1.3万元，就是这个价，跟几年都没能正常营业的东西大街的某些每平方米两万多元的商铺相比，仍然显得有些“寒碜”。
如此看来，西区商铺，上升的空间太多了。
据“城市西贵”销售部曾经理分析，郑州东区、北区去年至今年发展很快，房价在客观上已经形成局部过热，假若政府去控制局部过热，不可能对房地产市场进行打压，只有通过加大西区的开发，这样才能在一定程度上抑制郑州市房价，这就为西区的提供了充分发展时机。
另外，西区碧沙商圈作为郑州三大商圈之一，近若干年都没有完整意义上发展起来，虽然具有历史原因，但不能回避的是商业业态发展不充分，不是西区没有购买力，而是西区人民购买力在碧沙商圈有时得不到最大发挥，相信今后除了卖场之外，其他门类也会得到长足进展。
如此看来，投资商铺，选择碧沙商圈正当时。
东区
2001年12月16日，日本设计大师黑川纪章关于郑东新区的设计方案被选中，图纸上的郑东新区向世人展示着新世纪中国第一人口大省省会城市的绚丽前景。从此郑东新区成了郑州人心中一个美好的梦。“郑东新区”也因此成为家喻户晓的一个词。
2003年3月，郑东新区的第一个项目——郑州国际会展中心正式动工建设，曾经草长莺飞的土地上响起了钻机的轰鸣声。转眼两年多过去了，现在的郑东新区到底是一个什么样子？
CBD模样俏显
站在金水东路立交桥上，放眼望去，正在建设中的郑东新区CBD内、外环30多幢80~120米高的大楼合围而成一个环形城市，中间是已经封顶的郑州国际会展中心，四周是一条条宽阔的大道，宏大的气势让人怦然心动。记者一行驱车沿CBD内环走了一圈，发现，在这短短的不到十分钟的车程中，马路两侧竟然汇集了河南艺术中心、郑州市广播电视中心、郑 东新区大厦、蓝码大厦、联合中心、伟业财智广场、未来国际、奥园国际公寓、新澳·世贸大厦、龙湖大厦等众多项目。
据了解，郑东新区CBD入驻项目有48个，其中40个已经开工建设。内、外环正在建设中的36栋高层中20栋已经结顶。三大标志性建筑：郑州国际会展中心主体已经完工，精装修、室外广场等各专业工程已全面展开；河南艺术中心桩基施工已完成，正进行混凝土浇注；会展宾馆力争年内确定投资主体并开工建设。
目前，CBD道路绿化景观建设已经基本完成，新建绿地总面积约25万平方米，共栽植乔木6800株、花灌木255.7万株、地被10.5万余平方米。2005年1月30日已圆满实现内环路、外环路、黄河东路及部分路段首批亮灯，郑东新区CBD的俏模样正在逐步显现。
龙湖南区容貌初露
根据规划，郑东新区主要分为六大功能分区：CBD即中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区，科技园区、经济技术开发区。龙湖南区位于龙湖地区南部，指东风区以南、东西运河以北、原107国道以东、东风东路以西共7.15平方公里的范围。规划主要以多层住宅为主，其良好的人居环境引起了国内众多知名企业的关注。
2003年，天津顺驰进军中原，选址郑东新区龙湖南区，全力打造顺驰·郑东第一大街，掀起了龙华南区的开发高潮。随后上海绿地也选址于此，开发老街品牌——老街·绿地郑东新苑。由河南房地产业界的领头羊建业牵头联盟新城置业则在这里打造联盟新城小区。2005年，浙江绿城在经过几年的沉淀之后，推出绿城·百合公寓，受到广大消费者的喜爱和追捧……澳门宝龙集团开发的宝龙城市广场也将于近期动工，目前拆迁工作已经顺利完成。
目前，这几个项目的建设正在如火如荼的进行之中。记者在顺驰·郑东第一大街项目和老街·绿地郑东新苑项目处看到，这两个项目的外立面正在慢慢呈现，顺驰淘珍街也已全面开放。相信入住的时间也不会太久。
商住物流区商机无限
无商不活。商业在经济发展中的作用不可小觑。也许正是看中了这一点，郑东新区在规划中把商业单独提了出来，规划了一个商住物流区，作为郑东新区六大功能分区之一
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