二手房买卖攻略：三个菜单淘称心如意二手房
编辑：南阳楼市网
2005年05月10日08:28
来源：南阳楼市网
近年来，眼看着京城房价节节攀升，房贷利率调高，部分原先打算购买新商品房的买房人，纷纷转而流向二手市场，导致市场上二手房需求增长迅猛，价格增幅颇大，已然紧张的供求关系愈加突出。
大海捞针，买房人到哪儿能淘到称心的二手房，各类产品和价位的房屋都分布在哪些区域，这些房屋都具备哪些特征，购买时应注意些什么?在收罗了市场上众多信息后，根据不同的房屋总价，我们为您准备了一份精致的买房菜单，您可以从中挑选出自己满意的房屋。
菜单一 30～50万元的经济餐
购买人群
京城购买这类房屋的人群主要为中低收入群体、首次置业者、外地人员，还有一部分投资型人群。
贷款首付和月供
银行对于二手房贷款审核较为严格，贷款前需要由专业的评估机构对其房屋整体状况进行评估后，银行方可放贷。目前京城二手房贷款成数普遍为7成20年。按此计算，如果评估价格是在30万～50万之间的二手房，其贷款成数及比例如下:
价格 首付 贷款 月供
30万元 9万元 21万元 1445元/月
40万元 12万元 28万元 1927元/月
50万元 15万元 35万元 2409元/月
集中区域
从北京二手房市场来看，总价在30～50万元之间的房屋还是较为普遍。二手房根据其建成年代不同，居室面积也不尽相同。一般一居室面积在40～50平方米，二居室面积在60～70平方米。总价在30～50万元之间的二手房集中区域主要有:
东部:望京地区，目前二手房价格在5000～5500元/平方米;CBD辐射区劲松，价格在5200～6000元/平方米;CBD地区，二手房价格在6500～6700元/平方米。
西部:紫竹桥地区，二手房价格在6000～6500元/平方米;公主坟地区，价格约5800～6300元/平方米。
南部:方庄地区，二手房价格为5500～5800元/平方米之间;马家堡地区，价格在4500～5000元/平方米。
北部:亚运村地区，二手房价格在6200～6700元/平方米;中关村地区，二手房价格在7000～7200元/平方米。
区域市场状况
统计显示，今年一季度总价为30～50万元的二手房成交总量同比去年增长35.3%。各区域二手房成交量与去年同期相比也有不同幅度增长，其中，公主坟和中关村地区增量最大，分别为64%和71%。价格增长最快的地区是中关村，增幅为15%。而CBD、中关村两地能够投放市场交易的房屋不多，基本处于有价无市状态。
房屋特点
总价为30～50万元的二手房所处的区域大都较为成熟，一般具备地段优越、户型合理、总价低、社区成熟、周边配套设施完善等优点。其中，东部地区的劲松区域二手房已购公房较集中;西部地区紫竹桥、公主坟区域央产房居多;南部地区方庄区域二手房主要以央产、已购公房为主。北部地区亚运村区域二手房成色较新，房改房、已购公房、二手商品房种类颇为丰富，而中关村区域二手房央产、校产、军产很多。
注意事项
确保产权清晰是关键。很多二手公房隶属关系复杂，产权不明晰，买房人对房屋是否具有产权证，能否上市等问题大多非常模糊，也很难查明情况，买房人在买房过程中应该通过正常的渠道了解房屋状况。
菜单二 55～70万元的普通餐
购买人群
此档次房屋价格不算太高，房屋设计开始注重舒适度，性价比高。购买这些房屋的买家主要为企业年轻白领、大中型企业主管、教师、IT人士，拆迁户、外地在京经商人员、个体老板等，此外还有一些看好二手房较高性价比的投资购买人群。
贷款首付和月供
同样以7成20年的贷款系数计算，其首付和贷款情况如下:
价格 首付 贷款 月供
55万元 17万元 38万元 2615元/月
60万元 18万元 42万元 2891元/月
70万元 21万元 49万元 3373元/月
集中区域
就目前北京二手房市场而言，总价在55～70万元左右的二手房房屋以二手商品房居多，一般一居室面积在60～80平方米，二居室面积在90～120平方米;目前，这个档位的二手房集中扎堆在南二环以北，北四环以内的区域。价格介于5500~8000元/平方米之间，典型的楼盘项目主要如:亚运村地区的欧陆经典、千鹤家园，木樨园地区的珠江骏景，万柳地区的世纪城，望京地区有南湖东园、望京新城。一些主打小户型面积的项目如蜂鸟社区单价较高，价格多为10000～11000元/平方米;一居室面积30～40平方米，二居室面积50～60平方米。
区域市场状况
据“我爱我家”统计:今年一季度，55～70万元这一档次的二手房成交总量与去年同期相比有较大幅度增长，涨幅为69.4%。其中，亚运村地区同比去年增长43%;万柳地区增长37%;南二环至南三环沿线增长26%。在摆脱了过去区域交通拥堵等不利因素影响后，望京地区商业和商务氛围渐起，区域二手房重新获得了买家的认可，区域终止了抛售房屋的现象，价格有所回升。
房屋特点
由于这一价位的二手房大多数为二手商品房，产权较为明晰，交易程序简单，由此产生的纠纷较少。这些房屋多建于1998年～2002年之间，交通便利，社区成熟、配套完善，户型相对合理，功能完善，与同区域同档次的商品房相比，价格毕竟偏低，性价比高。
注意事项
1、转按揭问题。二手商品房容易出现转按揭问题，而转按揭涉及的法律关系非常复杂，对买卖双方来说，风险都很大。目前北京的各大银行很难顺利办理转按揭，审批时间长，多由经纪机构代为垫款，因此，最好的办法就是委托信誉较好、专业能力很强的房产经纪担保机构进行办理。
2、房产抵押问题。客户在购买前，要核实该套房屋是否存在抵押问题，因为房屋原先抵押担保的债权一旦不能实现，抵押权人有权诉之于法律要求拍卖该房屋以便实现债权，这样购买下的二手房就无法获得法律的保护。
菜单三 70万元以上的豪华餐
购买人群
对于大多数二手房买家而言，总价在70万元以上的房屋是奢侈品，很难消受。购买这一档次二手房的买房人主要有国内高收入阶层;海归派，港、澳、台同胞，外籍人士;来京投资经商人士等。
贷款首付和月供
按同样的测算方法，这一档次房屋的贷款比例如下：
价格 首付 贷款 月供
80万元 24万元 56万元 3854元/月
90万元 27万元 63万元 4336元/月
100万元 30万元 70万元 4818元/月
集中区域
70万以上的二手房大多集中在二环以外，居室户型面积较大，一般二居室面积在90～120平方米，三居室面积在130～180平方米。价格多集中在7500~13000元/平方米之间，典型热点区域及楼盘有万柳地区的光大花园、涧桥泊屋，CBD地区有现代城、建外SOHO，东直门地区的和平新城、万国城，三元桥国展地区的国际港、力鸿花园。
区域市场状况
近年来，这一价位的二手房交易状况明显好转，原因在于城区内的土地有限，这些区域一手房屋市场新增供应不多，一些热点地区的房屋出租市场比较看好，自住投资两相宜。与其他二手房市场供需矛盾紧张不同，这类房屋供量相对偏多，客户的选择面广。
据统计，今年一季度这一类房屋成交量与去年同期相比增长24%。其中，万柳地区增长幅度较为突出，同比去年增长47%;CBD地区紧随其后，与去年同期相比增长35%;东直门地区小幅增长，涨幅29%;三元桥国展地区同比去年增长23%。但整体价格增幅不大。
房屋特点
此类房屋产品种类颇为丰富，二手商品房、空置房、二手公寓、商住两用公寓、别墅等包罗万象。房子属于高档物业范畴，具有地段优越、物业配套设施成熟，社区服务优秀、小区绿化覆盖率高、卫生清洁到位、环境优美，户型宽敞等优势。
注意事项
1、物业管理是否到位。高档物业软件中最为突出的是物业管理，物业管理服务水平的高低对于整个楼盘是否能保值、升值起到关键性的重要作用。朝阳园的案例表明，好的物业管理能够为业主带来舒适、安逸的居住环境，物业价值能够得到保证。
2、居住氛围是否融洽。所谓物以类聚、人以群分，建议购买高档类
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