撷英2005中国住交会主流媒体宣传联盟年会
编辑：南阳楼市网
2005年04月27日08:27
来源：南阳楼市网
4月24日，2005年中国住交会主流媒体宣传联盟年会在美丽的海滨城市大连举行。这次年会上，主办方邀请到了多位业界大腕，他们有的是城市运行的执行者，有的是行业界权威人士，有的是国内知名学者，也有房地产开发领域的具体实践者。这几位精英的聚首，使得各家媒体有了一次豪享地产思想盛宴的机会。
参与者：大连市副市长宋增彬、中国房地产及住宅研究会会长张云端、复旦大学教授顾晓鸣、大连万达集团董事长王健林、福佳企业集团董事长王义政、百年城企业集团董事长吴云前。
【大话城市运营】
这次年会上，大连市副市长宋增彬围绕城市建设与规划，为与会各方阐述了大连市对新时期城市建设规划的理解，介绍了他们的经验。
宋市长首先谈到的几组数字表明了我们国家城市发展中存在的问题：高能耗、交通拥堵和环境污染。
在这种情况下，大连提出城市的革命：
第一，城市的规划建设，以后要做好减法。城市规划建设好坏，不在于哪一个项目做得最好，而在于哪一个项目失误最少，应该以一种平和的、缓慢的心态作为指导思想。
第二，在城市规划过程中，做好环保问题。在英国，人们会发现南部工业区和北部农业区没有什么区别，农村和城市差不多。我们城市的管理者，不应该再注意哪个路修得更好，因为"劣势决定优势"。
第三，城市增长方式也需要革命。现在大家都在讨论城市道路塞车，在讨论限制车辆发展。其实交通只是引发城市病的原因之一，还有其他许多原因，比如城市发展低水平高速度也可以引发城市病。西方城市之所以和谐，是因为它们的增长方式是对的，多极点、多方位地建设一些核心区，每个核心区功能完善，居住方便。
第四，大连现在要再次掀起拆围墙运动。大连在上个世纪90年代率先把社会公共围墙拆掉做了栅栏，最近大连再掀起拆小区围墙运动，通过社会的管理水平来提高社会的和谐，而不是提高小区的封闭。
第五，城市规划中要加大技术革命。大连2003年和2004年道路挖掘360余次，大家想想这要花多少钱，给城市交通带来多大影响,所以要进行技术革命，建设地下公用管道，投入新技术，提高管理水平，降低造价，保证城市高效运行。
【大话商业地产】
王健林：商业地产开发是大家关心的话题，万达作为国内商业地产的领跑者，提出了定单地产。之所以这样是因为一次教训，万达的一个购物中心建成后招商，与沃尔玛谈了好长时间，在处于不利地位的情况下达成协议。这促使万达开始考虑把招商做在前面，根据客户的要求再去定做商业地产项目。
这有几个环节，第一，就是共同选址，去哪个城市，哪些企业能成功进入那个市场，应该好好考虑；第二，与这些企业签订联合发展的协议；第三，平均租金，要想全国快速发展，不能一家一家地谈租金，我们将全国分三个等级，这样只要把面积一确定，谈判就定下来。
王义政：商业地产是要先招商再建设，这是业界认可的万达经验。但还应该注意规划、动迁，包括选址，包括后续经营。能做商业地产项目的都能做住宅，但能做住宅项目的不一定能做商业地产。商业地产是一种品牌经营，能延续多长时间，要看后续的经营，如果商家不赚钱就走了，那就会对品牌造成一定损失。商业地产有一定的社会责任感，要考虑到整个区域的发展，包括就业等方面。
张云端：当前商业地产要解决几个问题。第一，商业地产要总量控制。去年全国房地产开发投资比上年增长28.1％，但是商业营业用房增长了31.4％，商业营业用房的增长量要比房地产总量的增长幅度还高；第二，从空置面积来看，2004年全国商品房空置面积比2003年下降了8.3％，其中住宅空置面积下降了15.6％，但商业营业用房空置面积增长了5.2％，商业营业用房的空置在增加；第三，去年新开工的房屋中，办公楼和商业营业用房的增长幅度高于住宅增长幅度，住宅去年增长9.3％，办公楼去年新开工项目增长16.1％，商业营业用房去年新增面积16.2％。这三组数字说明商业营业用房的建设，总量上有待控制。
顾晓鸣：商业地产表面上是一个实体东西，其实硬件和软件相比，应该软件先行，老百姓的消费有没有，消费习惯有没有这些都应该考虑，如果消费没有，商业区建起来也是不行的。上海南京路上的商场几经拍卖，现在还死在那里，虽然它在外滩那里，但就是经营不下去。如果这个地方适合商业，哪怕造一个破房子，把商业灌进去也可以成功。
商业模式其实是一种软模式，需要去研究。表面上地产是造东西，其实商业地产做了两件事，一是重新分割空间，把人装到里面去，商业装进去，把一段时间的消费性、时尚性联系在一起；二是要卖给所有的利益相关者，他们会来投资。此外还需要创造新的需求。
【大话宏观调控】
2005年的房地产何去何从？张云端称，2005年在国家宏观调控下，房地产在调整中发展，第一，房地产投资持续高速增长，增长率达到28.1％，增长幅度在宏观调控下，比2003年降低了1％。
第二，是结构来源发生了明显的变化，去年全国房地产企业资金到位比2003年增长了29.9％，但到位结构发生了变化，总的来说企业自筹资金、定金、利用外资都有大幅度的增长，银行贷款比重明显放缓，银行贷款2004年比2003年增长0.5％，可见银行贷款明显放慢。
第三，需求持续旺盛，2004年商品房竣工面积比2003年增长2.1％，增长幅度比2003年回落19.4％，而商品房销售面积2004年比2003年净增加4412平方米，增长幅度13.7％。
第四，价格增长过快，2004年商品房销售面积同比增长13.7％，而销售额的增长同比增长30％，主要原因是：一是房价涨幅过快；二是高档房建设比重占多了，销售面积和销售额不匹配。
第五，商品房开放结构性矛盾进一步加剧，在宏观调控中应当作为一个重点来解决，2004年商品房供应结构性矛盾进一步加剧，一方面整个商品房投资同比增长了28.1％，而另一方面经济适用房同比下降25％，一些地区下降10％~9％，这造成我们低价位的商品房供应不足，造成结构性矛盾。
第六,土地购置面积大于提供面积。自2002年以来，每年的土地购置面积都大于提供面积,不存在土地供应量少，不应该有价格预期。这次中央的文件对长期不开发的土地要进行整理，要将存量土地进行盘活，主要是从供应和需求两方面进行调整，增加低价位的商品房，包括联租住房，需求要抑制炒作，抑制被动的供房需求，从供应和需求两方面来抑制房价过快上涨。
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