遗产挣税风声紧 高档楼盘的幼童业主应运而生
编辑：南阳楼市网
2005年04月08日12:12
来源：南阳楼市网
近日，随着《遗产税暂行条例(草案)》上报到国务院，对房产等高价值遗产征税的风声日紧。按照国际惯例，遗产税可能在40%以上。不少高档楼盘的业主开始用子女的名义买房或把产权给子女，避免将来被征收遗产税。一些楼盘反映，幼童业主越来越多。
■幼童业主多出在高档楼盘
“我们进行物业管理的小区里，已经出现了很多小孩当房主的情况。”富贵园的物业管理公司一位负责人对记者说。接手小区的物业管理之后，开发商转过来业主相关资料，由物业管理公司进行档案管理。这些资料显示，一些房屋登记的房主，就是读中小学的孩子，甚至还有上幼儿园的幼童来登记。在日常的物业管理中，通知一些事项，必须找到这些“小业主”的家长，才能解决问题。而和平新城的开发商表示，经常会遇到一些四五十岁的购房人在购买房屋时向售楼员咨询，能否以子女的名义购房。
在其他一些楼盘，记者也了解到类似情况：幼童业主现象多数出现在均价每平方米8000元以上的高档楼盘、郊区大户型低密度住宅以及TOWNHOUSE、别墅等。一般情况下，这些幼童业主“挂名”的房产的总价超过100万元。
■三种手法造就幼童业主
新华联家园开发商销售经理李明对记者说，一般来说，购房人为规避遗产税，主要使用的方式有三种：赠予、买卖、直接用儿童名义买房。
第一种是赠予。这是最常用的方式，按照法律规定，赠予的成立必须符合两个条件：一是要有赠予的真实意思表示，二是房产的所有权发生转移。与动产所有权交付即发生转移的效力不同的是，房产所有权的转移要经过房屋管理机关的登记才能生效，也就是房屋产权证的姓名由父母变更为子女才发生所有权的转移效力。否则，即便子女实际占有房屋，仍应视为父母的财产，从而达不到避税效果。赠予是不可撤销的，以后情况发生变化，父母反悔也将得不到法律的支持；根据《民法通则》和《未成年人保护法》的相关规定，法律并不限制儿童的权利能力，接受赠予房产的本身是合法的；但是父母为了避税而做的赠予表示显然是虚假的，在法律上是无效的，即以合法的形式掩盖非法的目的。实际操作中，如何认定赠予的意思表示是真实的还是虚假的是一个无法回避的困难。将为裁决机关留下较大的裁决空间。
第二种是“转卖”房产给自己的子女。从法律上讲，将房产卖与自己的未成年子女是一种无效行为，因为儿童作为无民事行为能力人，不具备从事房产交易这种复杂民事活动的能力，只能由其作为法定代理人或监护人的父母代理，而父母代儿童与自己进行交易的行为违背了民法关于代理的规定，因此是无效的。但如果房产已实际过户到儿童名下，就目前的相关规定，有关部门不会干涉。实际上，很多贷款买房的业主取得房产证之后，就立即找有关部门进行过户，把房产 证的业主名字更改成自己的子女。也有一些“性急”的家长，在登记备案取得贷款后，就找开发商要求把购房人姓名改成孩子的。一般情况下，银行在审查通过购房人贷款的材料并放贷后，如果不发生逾期还贷问题，不会再对合同中购房人的变更进一步追究。
第三种是直接以儿童的名义购房。这种情况只限于一次性付款买房的业主。这种形式，已经成为最理想的避税方式：由于没有房产过户的环节，与赠予、买卖等方式相比，省掉了契税等交易费用。
■合理立法才能堵塞漏洞
北京市地税局工作人员告诉记者，按照国际惯例，遗产税率实行的都是高额累进税率，一般在40%以上。按照此税率，如果将房子留给子女，很可能出现因交不起遗产税而不得不将其卖掉或放弃继承。同时，遗产税开征前，要在全国完善实施金融实名制，还要包括房产、厂房设施等固定资产的遗产评估机构。房地产专职律师杨在明表示，由于我国没有赠予税的立法，而对房屋转让中个人所得征收税存在空缺，使得利用赠予和转让等形式避税成为一种现实可能。国外立法的成功经验是遗产税、赠予税、所得税在总体税负效果上达到一种均衡，从而最大限度地堵塞漏洞。
而一些普通的购房人也在效法这样的避税，他们忧心忡忡，认为血汗钱购置的房屋，不能完整的被继承，其实这是一种误解，遗产税的征收不仅取决于税率，而且还有免税额和扣除额的规定，也就是说，只是免税额和扣除额以外的部分财产才能征收税。我国的遗产税立法专家王明高认为，按照目前我国的经济发展水平，免税额框定在80万元人民币为宜。遗产税的征税对象集中在“富豪阶层”。一般的中低收入者是不用担心的。作为一般购房人，“身后”留下产业对遗产税的“高起点”来说，显然不“达标”。因此没有必要担心。
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