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2012年1-7月份房地产市场运行情况分析
南阳楼市网 2012年11月23日17:22 南阳房地产信息网 发表评论
摘要:今年1-7月份,由于我市城中村改造、农运会项目安置房屋建设,以及住房保障项目的落实等原因,房地产开发规模不断扩大,商品房供给明显增加;商品房的销售与去年同期相比,虽然有所下降,但总体上对市场的供需平衡影响不大。
今年1-7月份,由于我市城中村改造、农运会项目安置房屋建设,以及住房保障项目的落实等原因,房地产开发规模不断扩大,商品房供给明显增加;商品房的销售与去年同期相比,虽然有所下降,但总体上对市场的供需平衡影响不大。从全市(不包含邓州市,下同)1-7月房地产市场交易情况看,商品住房平均价格每平方米 2673元,其中南阳市中心城区商品住房平均价格每平方米2885元。预计下半年房屋销售状况不会明显改变,房屋价格不会明显增长。

    一、2012年1-7月房地产市场运行情况及主要特点

    (一)新建商品房销量下降,库存消化压力较大

    2012年1-7月,全市新建商品房成交12137套,同比下降17.19%,环比(指7月较6月对比,下同)增长71.65%;成交面积126.26万平方米,同比下降21.53%,环比增长57.44%。其中南阳市中心城区新建商品房累计成交8011套,同比下降0.93 %,环比下降38.17%;累计成交面积78.16万平方米,同比下降13.19%,环比下降37.45%。全市商品房累计可售面积(库存)257.88万平方米,较去年同期(190.85万平方米)增长35.12 %;其中商品住房累计可售面积(库存)206.79万平方米,较去年同期(166.42万平方米)增长24.26%。南阳市中心城区商品房累计可售面积140.94万平方米,较去年同期(104.72万平方米)增长34.59 %,其中商品住房累计可售面积108.86 万平方米,较去年同期(82.40 万平方米)增长32.11%。总体上看,今年上半年南阳新建商品房供大于销,商品房销量下降,库存消化进一步减缓。

    (二)存量房(二手房)交易下滑,市场不活跃

    全市存量房(二手房)成交3984套,同比下降25.79%,环比下降29.86%;成交面积47.09万平方米,同比下降22.76%,环比下降19.62%。其中存量住房(二手住房)成交3515套,同比下降20.61%,环比下降30.29%;成交面积38.15万平方米,同比下降20.74%,环比下降15.28%。南阳市中心城区存量房(二手房)成交2603套,同比下降26.57%,成交面积27.12 万平方米,同比下降18.83 %;其中存量住房(二手住房)成交2458套,同比下降23.09%,成交面积22.55万平方米,同比下降24.78%。

    (三)商品住房价格总体不高,上半年交易价格稳中有升

    2012年上半年,我市新建商品房成交均价每平方米3299元,同比增长15.06%,其中商品住房成交均价每平方米2673元,同比增长0.80%。南阳市中心城区新建商品房成交均价每平方米3618元,同比增长18.20%,其中新建商品住房成交均价每平方米2885元,同比下降1.60 %;(其中,重点热点项目价格较高,如建业森林半岛均价4600元/平方米、常绿林溪谷均价4500元/平方米、中景门国贸均价4400元/平方米、尚都国际均价4300元/平方米、桂花城均价4200元/平方米)。各县新建商品房成交均价每平方米1500元至3567元之间,最高的是方城县3567元(其中,商品住房均价2000元),最低的是南召县1500元(全部成交为商品住房)。各县新建商品住房成交均价每平方米1500元至3071元之间,最高的是镇平县3071元,最低的是南召县1500元。

    (四)租赁管理面窄 抵押登记量增长大

    1、1-7月全市房屋租赁登记备案3241件,同比下降19.36%;备案面积18.85万平方米,同比下降5.05%。据调查,我市房屋租赁市场管理面窄,房屋租赁管理机构不健全,全市14个县市区只有邓州、新野两家有专门的租赁管理机构。其余均由市场交易所兼管。

    2、房地产抵押登记23456件,同比增长33.33%;抵押登记面积807.03万平方米,同比增长40.93%;抵押金额3089335万元(即308.9亿元),同比增长53.50%。

    从以上房地产市场交易数据看,我市今年1-7月房地产市场总体上新建商品房供大于销,商品房销量下降,库存消化压力较大;商品房价格总体不高,交易价格稳中有升;存量房(二手房)交易下滑,市场不活跃;房屋租赁登记备案率低,房地产抵押登记量增幅较大。

    二、影响房地产市场运行的主要因素

    (一)新建商品房销售量下降  主要因素:1、受一线城市商品房价格下降的影响,消费者信心不足,存在持币观望现象。2、首付款提高到40%以上,按揭贷款难,消费者支付能力受限。3、城中村改造项目多、中心城区商品房项目集中,消费者期望降价心里增强。

    (二)开发企业资金紧张  主要因素:1、我市多数房地产开发企业个头小,资金实力不足,抵御市场风险能力弱。2、销售迟缓、资金回笼慢。3、开发贷款难。2008年以来,基本没有办理开发贷款,开发企业贷款只能走担保融资或抵押贷款,额度小、利率高,成本大。

    (三)存量房(二手房)交易不活跃  主要因素:1、税种较多(营业税、契税、个人所得税、土地增值税等),税率较高,存在私下交易现象。2、经济适用房上市交易办法尚未出台,限制了经济适用房的上市交易。

    (四)租赁管理工作开展困难  主要因素:1、租赁管理机构不健全。全市14个县市区只有邓州、新野两家有专门的租赁管理机构。其余均有市场交易所兼管。2、租赁管理工作缺乏财力支持。掌握和了解房屋租赁市场的信息,是房屋租赁管理部门有效管理房屋租赁市场的前提,而要全面掌握房屋租赁市场的详细信息,需要管理部门投入大量人力物力,缺乏财力支持,就无法推进工作的进展

    三、下半年房地产市场走势分析

    根据我市今年1-7月份房地产市场运行情况,预测下半年我市房地产市场整体上将保持健康有序、稳中有升的发展态势。一是从南阳的长远发展规划来说,南阳的城镇化率从“十一五”的38.5%到“十二五”预期的48%,随着我市新设的三个工区(南阳新区、鸭河工区、管庄工区)的建设,全市城镇人口将增加130万人,给南阳房地产业带来一个较大的发展空间;就今年市场供应来说,年底前部分楼房陆续竣工,市场房源供应充足,预计全市可有100多万平方米,1万套左右的商品房屋上市供应;南阳市中心城区随着“农运会”的举办,今年新供应市场的商品房放量上升,预计今年年底,还有60万平方米,6000套左右的商品房屋可以上市,短期内库存压力可能较大;二是随着家庭小型化、住房升级换代、优质居住环境的需求等,势必会助推市场消费更加宽广;三是随着国家宏观调控政策的贯彻实施,差异化信贷、税收政策对投机性购房的抑制作用,保障性住房陆续投放市场,对房价过快上涨起到了积极的平抑作用。

    整体来看,我市今年房地产市场仍将保持开发、交易平稳增长,住房价格涨幅较快得到有效抑制的局面。预计,随着国家对房地产市场持续稳定的调控和媒体舆论影响,市场观望情绪将会加重,购房者与开发企业将在房价上继续僵持,可能会出现短期滞销,开发企业的压力进一步加大。


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