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江苏房地产业投资"长"销售"跌" 卖房后劲恐不足
南阳楼市网 2011年10月25日15:19 中国新闻网 发表评论
摘要:24日,江苏省统计局公布了今年前三季度江苏经济运行数据。今年1月~9月,江苏房地产开发投资同比增长33.6%,商品房销售面积却同比下降2.2%。江苏省统计局投资处处长肖宝源表示,明年房地产投资额可能会有所下降。
24日,江苏省统计局公布了今年前三季度江苏经济运行数据。今年1月~9月,江苏房地产开发投资同比增长33.6%,商品房销售面积却同比下降2.2%。江苏省统计局投资处处长肖宝源表示,明年房地产投资额可能会有所下降。

江苏房地产投资量、销售量曾连续多年双居中国首位。2010年后,中国房地产业遭遇调控“围城”。限购、限贷、限价政策齐下,北京、上海、南京等市房市遇冷,交易量下降。18日,国家统计局发布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,近七成城市房价没有出现上涨,业界普遍认为房地产价格拐点已至。

然而,开发商的推盘力度并没有因楼市遇冷而有所减弱。统计显示,今年1月~9月,江苏房地产开发投资达到3951.3亿元,同比增长33.6%。北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,中国房地产开发的投资金额已大于销售回款近千亿元。

肖宝源认为,今年房地产开发投资仍有较大幅度增长,一是开发商受政策限制,必须在拍下土地后2年内开工,否则土地就要被收回,使其必须加快投资;此外,今年保障性住房大规模开工,也拉高了房地产开发投资的金额。

但这样的投资趋势恐因卖房后劲不足难以维持。与2010年南京频频拍出“地王”的热闹场景相比,今年的“卖地”任务已经显得“艰难”许多。今年10月,南京市国土资源局已经三次推迟土地出让时间,且出让的土地大多以最低价成交,开发商拿地意愿不强。同在10月,南京“秋季房展会”遇冷,推出5万套房源仅有115套房子下订,一些商业银行也将首套房贷利率上调至10%以上。

肖宝源还表示,房地产开发涉及的产业链较长,且联系紧密。房地产开发投资的减少,也将影响到五金、水泥、家具等房地产相关产业的投资。

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自国家开始实施地产调控政策以来,房地产信托一直走在风口浪尖上。自2009年开始爆发增长的房地产信托业务的一部分进入兑付期,银监会对此类业务的监管也层层加码。早在今年5月份,银监会就下发了《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》,8月,银监会又下发了《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》,要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况。10月18日,银监会更是直接叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务,为期3个月,原因即在于这四家公司在房地产信托业务上表现激进。

鉴于监管压力,信托公司多在重新审视此前这项“最赚钱”的业务。据统计,5月至9月的房地产信托发行数据显示,无论发行规模还是占比,下行趋势或已经形成。9月份,42家信托公司共发行150只信托产品,其中134只可统计到规模,总规模为280.18亿元,环比减少15%。从2011年前9个月的发行数据可看出,信托产品发行进入了下行区间,主要原因是受制于净资本管理办法和房地产信托调控。

多数人认为,房地产信托业务的风险在于房价下跌,其实不尽然。价格下跌风险可以在抵押率的设置上和担保措施上得到控制,房地产信托最大的危机在于流动性风险,而遗憾的是,目前信托公司的风控措施并没有很好的控制这一点。

比如,不少信托公司帮开发商“做杠杆”,信托资金主要用于增加项目资本金,然后撬动银行房地产开发贷款进入。现在银行开发贷收紧,“算盘”落空,开发进度立即受到影响,信托资金自然难以按期兑付。

再如,受限购政策和市场观望气氛影响,房地产成交量下降,销售进度不理想,现金流回归不畅,也会导致房地产信托项目不能如期兑付。

目前信托公司对房地产信托的监控多采用“大信托”模式,信托公司控制房地产项目公司全部股权,保管财务印章,监控每笔资金的使用。但殊不知,“大信托”模式只不过防范了开发商挪用资金的风险,而不能确保现金流的按时回归。另一方面,信托项目虽有抵押,但多以股权形式,即使抵押物充分,债权是交叉的,很多抵押物也是重叠的,同一土地或项目往往被用做其他类型融资的抵押,如银行贷款等,而银行对此具有第一索赔权。

投资人需要明白的一点是,收益虽然是风险的补偿,但却不能对风险覆盖。因此安全与流动性也是投资需要考虑的重要因素。据统计,2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元,今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元。从房地产信托一般一至两年的期限来看,2012年中期至2013年第二季度将是房地产信托业务集中到期兑付时期,因此红基金研究员许晓蕊认为,此时此刻投资房地产信托业务,流动性将大大堪忧。

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