郑州社区商业地产投资成商业地产新方向
编辑：南阳楼市网
2005年10月27日10:12
来源：南阳楼市网
随着郑州人居环境的改善和居住范围的扩大，大型新兴社区的建成和入住，尤其是城市环线住宅的大规模建设，几乎每个住宅小区，或多或少都会有相配套的社区商铺。而开发商更热衷于建设社区商业街。提到商业街就会想到北京的王府井、上海的南京路、武汉的汉正街、郑州的二七德化街。商业街既是城市商业的聚集地，城市文化的代言者，也是城市经济的助跑剂。现在“商业街”的概念被房地产商们“捕捉”，将这一盛行之风注入到了楼盘开发中。
开发:从沉默走向爆发
开发商在住宅区里建商业设施，大部分还是从商业利益出发。商业地产项目的开发成本和住宅差不多，利润却比住宅高很多。在北京，住宅物业与商业物业的租售价格比是1:2或1:3，广州是1:6，香港则达到1:10以上。据业内人士分析，郑州则在1:1.5或1:3之间。最具代表性的就是北京的现代城、建外SOHO商业街、苹果社区的“二十二院街”、珠江帝景“欧陆风情街”、后现代城“美国后街”等等打着“商业街”名号的楼盘纷纷涌现。在北京最早开始造社区商业街的地产大腕潘石屹说:“现代城商业街是顺其自然发展起来的，现在成了一个服务于现代社区的商业街，上岛咖啡、吉野家、屈臣氏、T6火锅等几十家知名品牌在现代城落户。现在的现代城商业街不仅能服务社区，而且已经成为了北京年轻人休闲约会的地方。”
郑州社区商业街的代表作有天下城的香榭里舍商业街，不但满足社区的生活需要，更借助临街的优越性，成为郑州人休闲购物的又一好场所。如今潮水般涌现出众多的社区商业街:北区的信和置业开发的普罗旺世小区内规划有50000平方米的“地中海生活广场”，不但将品牌店、室外风情集市等高端商业形态尽数囊括，而且提供高级景观餐厅、咖啡馆、健身会所、艺术学习中心等休闲娱乐场所；亚星盛世家园开发的沿嵩山路、兴华南街、长江路三条主干道的体量达10万平方米的商业街坐拥郑州西南。中州大道附近的即将开发的阳光新城500米摩卡商业街、郑东新区的中义·阿卡迪亚步行商业街、顺驰淘珍街等等。
商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业。这种集众多服务的商业街，给生活在小区里和附近的人们带来愉快和方便。如果说过去两年是名副其实的商业地产年，那么未来两至三年的时间里，商业地产的重心将转向社区商业。
投资相对比较保险
社区商铺一般是以一个社区或数个社区为商圈，社区内有几千至上万的居住人口。社区商铺的消费者主要来自于社区内部，其主要功能是为本小区的业主提供日常生活必需品，如超市、餐饮、网吧、门诊、干洗店、礼品店、音像店、家电维修店、装饰装潢店、美容美发店等。在深圳，万科世纪花城商业街、中海怡翠花园商业街、融景园波尔诺名店、城市杰座钻石街区均深受投资者青睐。建业新天地商铺、金色港湾的未来南街商铺、四月天推出第一街坊丰庆路、海洋路的临街商铺，出现了开盘前铺面即被抢购的情况，令业内人士都刮目相看。今年3月份，帝湖花园工人路商业街正式对外销售。当天就销售62套，实现销售额3500万。社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，其购买动力主要看好居住户的潜在消费能力，特别是一些方便居家生活的日常用品店铺十分看好。与住宅投资和商业街商铺的比较，社区商铺投资潜力无限。一方面，社区商铺因大多用于销售生活必需的日用品，营业收入较稳定，租金收入也比较稳定，因此投资回报也比较稳定。另一方面，社区商铺回报率高，方式灵活。很多楼盘商铺是小面积商铺为主、大面积为辅，大大降低了商铺的总价，又丰富了社区的商业经营模式。
郊区商铺今后是重点
随着郑州常住人口快速增加，成熟居住区人口密度增大，社区商业日益完善与成熟，社区商铺正成为居民最便捷、贴心的消费场所。以帝湖花园为例，携手天津家世界连锁商业集团，以工人路商业街、帝湖中央商业步行街和威尼斯北街三条主题商业街为纽带，形成以航海路大型集成一站式CITY－M A L L －－帝湖家世界为中心(总面积4万平方米)，开发商一改过去住宅以及社区商业纯粹的配套服务功能，愈加突出社区商业的重要性，成为统领项目的卖点之一。可以预见，郑州商业地产市场将出现区域性分化，郊区供应总量放大，市区供应总量减少。郊区商业发展是未来几年郑州商业发展的重点之一，到2010年，郊区商业就会成为城市商业的重要支撑和增长亮点。
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