郑州房地产业大话调控
编辑：南阳楼市网
2005年08月17日08:14
来源：南阳楼市网
8月14日，在由大河报、《中国地产》杂志社、新浪房产主办的地产新政高层论坛——《时势与策略》报告会上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮博士，与中原房地产业的代言人中城联盟轮值主席、建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森、新世纪国际企业联盟总裁赵宏延、河南鑫苑置业有限公司董事长张勇就中原房地产当前的形势、国家宏观调控的下一步走势以及房地产企业如何应对等热点问题进行激情碰撞。论坛首先由陈淮博士做专题演讲，而后，陈淮与胡葆森、赵宏延、张勇进行精彩对话。200多位河南省房地产的精英人士聆听了此次对话。
【调控:需继续盘活土地】
地价推动房价，房价推动地价，这是经济学大学一年级的教科书里写的，用不着我们再讨论。地价决定房价，是一个常识，升值的只能是土地，这本来是一个明白的事。但国土资源部说，土地只占房价的12％或者若干，怎么说地价影响房价了呢？其实这是一个误导。
国土资源部认为现在40万亩土地已经掌握在开发商手里，这些地足够你盖好几年的，你怎么能说没地呢？其实，这是实话，问题在于这40万亩地有多少是可以投入市场、投入开发的。1/3的地现在处于纠纷状态，1/3的土地因拆迁不能开发，开发商用于开发的土地实在有限。
【调控:需要调整住房供给结构】
增加中低档住房的供应量以及完善住房保障体系，特别是提供一些经济适用房的房源。估计短中期，2~3年的时间或者略长一点的时间，会成为政策出台比较集中的时间。
过去几年，整个市场中推出适合普通老百姓，特别是收入中等偏下的老百姓的住房不充足，这是一个明显存在的事实。这种供给结构不合理导致了市场中人们对房价的很多不满，调整住房供给结构既能满足市场需求、平抑房价，也维护了社会公平。
中国老百姓住房改善的速度和规模在全世界城市化和工业化历史上都是空前的奇迹，在过去20年，我们建的城市和盖的房子之多，规模之大，速度之快，人均住房面积提高的幅度之大，都是200年世界工业化没有过的奇迹。但即便如此，还需要至少20年的努力。
如果仅仅由市场来配置资源，导致的结果一定是谁出价最高、谁有钱，市场就先给谁盖房子，这是市场经济优胜劣汰的原则。仅仅依靠市场的力量是片面的，社会上，迫切需要改善住房条件的是中低收入者，因此，下一步的政策重点也是改善住房的供应结构。
【调控:需要注意节约资源】
节约资源将成为住房很重要的一个政策走向。在未来，国家就要限制人们的住房消费，一方面鼓励老百姓合理的住房需求，但是不鼓励老百姓超出合理限度的住房需求。为什么呢？因为资源不够，土地资源不够。
河南省近1亿人口，如果这些人口都住人均30平方米、户均140平方米，那我们要盖多少间房子呢？刚才说20年满足社会小康需求，照这个标准，两个20年、三个20年也难办到，因为没有那么多的地，没有那么多的能源。
【调控:金融政策难以预料】
为什么说金融政策难以预料呢？因为，我们现在既有实行紧缩性货币政策的客观条件，也有放松信贷的客观条件。紧缩房地产业是不够的，全社会的固定资产投资规模仍然偏大，社会运行中有很多突出的矛盾，下半年经济调控仍然要严控投资规模，这是中央、国务院定的。
一方面，从去年宏观调控以来，面对的一直是通货膨胀的风险，因为有了通货膨胀的风险，我们才有了所谓软着陆和预防大起大落。
房地产是一个资金密集型产业，需要大量的金融、货币支持，但是中间的渠道缺乏。仅有一个银行渠道，难以解决房地产业的资金问题，怎么办？通过金融创新、通过多种多样的方式开拓房地产融资渠道。目前，基金正在大规模进入中国，这是房地产发展的一个途径，开发商注意与基金的合作。
在国务院常务会上，定出“两个坚定不移”的基调，一是坚定不移地把中央的宏观调控政策落到实处；二是坚定不移支持房地产业。我们相信房地产有着美好的明天，但并不是每个开发商都能看到光辉灿烂的那一天。
陈淮简介
1952年2月生于北京，1969年赴内蒙古生产建设兵团，1978年考入北京经济学院经济系本科，1982年至1988年，在中国人民大学读硕士、博士研究生，其间在日本访学两年，1988年获博士学位并被破格提拔为副教授，获硕士生导师资格，1992年调入国务院发展研究中心工作，1993年获研究员职称，为国家级有特殊贡献专家。陈淮曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，中国社会保险学会副会长，现为建设部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长、中国人民大学博士生导师。
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