不仅如此，记者曾以一名普通投资者的身份去调查一个回报率为8%的产权酒店项目。关于投资回报率如何保障的问题，销售人员称不论后期运营状况如何，都能绝对保证这8%的回报率。关于这一问题，记者询问了一位曾经参加过产权酒店项目设计的专家，专家告诉记者这是不可能的事情。其一是酒店开发商因为没有经验而未充分进行风险估算。比如在运营过程中，开发商聘请了具有丰富经验的酒店管理公司进行经营运作，这就需要房地产开发商向酒店管理方支付相当数额的管理费用。而开发商一般只从房产开发的角度考虑，往往忽略了酒店运营将要面临的种种问题。其二是房产开发商早已想好了抽身之计。专家还打了一个比喻，开发商不会做那种明知山有虎偏向虎山行的事情。

　　另外，当该项目销售人员被问到投资回报的钱是税前还是税后时，对方似乎感觉很突然，思考再三回答之后得到的答案是税前，并问到合同中是否已经表明，对方回答可以根据要求在合同中进行注明。

　　中华分时度假机构负责人何红光先生为记者举出了另一种情况。拿一个承诺回报率为8%的产权酒店项目为例，其销售价格应该是实际回报给客户价格的8%。如果销售价格过高必然增加经营风险。因为目前普遍实行的固定回报比率是根据投资额来计算的，此外，开发商需要缴纳企业所得税，而投资者在获得利润分红的同时需要缴纳个人所得税。这一双重课税形式在项目初期的预算时常被忽略。

　　一位经济学硕士告诉记者，在兑现承诺回报时，公司合法回报给投资者的利润必须通过账面支付。从账面上支付这部分回报利润就要考虑两方面的内容。其一是根据国家现行财务制度，这种回报形式类似于红利，这就证明公司的经营状况是盈利的，那么其中一部分流动资金就要保留，不得动用。刨除这一部分资金之后承诺高额回报率结合行业整体运营情况显然是不现实的。

　　寻求解决产权酒店瓶颈的突破口

　　文玲女士告诉记者，产权酒店的重点不应是房产开发，而该归结为一种商业运营模式。

　　项目是否具备升值潜力。首先要考虑项目所处地段的优劣及市场定位。何红光先生说，目前在中国联盟体系并不完善的情况下，一个比较偏远的地区选择这类商业地产项目不会取得成功。在国外，酒店只要加入RCI(分时度假联盟体系)，就可以通过联网进行资源交换，从而规避季节性限制所带来的风险。一个偏远风景区中的独立项目，仅依靠旅游客源是不足以维持生计的，更不可能实现高额回报。

　　这类投资型产品离不开财务核算。进行反复测算，需要分别从开发的角度和经营角度来考虑。开发的角度是指前期售价，回报率测算(税务和财务安排)，以及后期在二次装修中资金投入的问题；经营的角度是考虑聘请酒店管理公司来管理的费用以及在实际运营过程有可能遇到的问题的估算。

　　怎样选择不同的投资回报形式。目前中国的产权式酒店主要回报形式分为综合收益和纯现金收益。何红光先生认为，综合收益可以帮助酒店规避经营风险，以免费使用的形式抵消一部分成本支出，是目前产权式酒店较常采用的回报模式，他比较赞成这种形式的回报。另外一种纯现金回报模式，则有可能因成本支出增加而带来更大的经营风险，无形中增加了开发商的压力。当然，如果某一个项目地段具有绝对优势，预定效果在开业之前就已经充分体现出来，且受季节影响不是很大时，则可以采取这种回报模式，因为中国的投资者更看重的是实际回报。但是一个位于好地段的项目前期投入资金也必然会增大，所以还是要结合各方面因素，反复进行成本等综合项目的测算。

　　在结束采访的时候，偶与任职于某世界著名酒店管理集团中国区的朋友谈起产权式酒店的话题。她表达了自己的观点：很多房地产开发商根本就不懂得酒店运营模式，这将对后期经营造成很大的障碍。不管开发商给出多么高额的回报还是什么著名酒店管理集团参与管理，消费者在经历了一个系列事件之后已经变得相对理智了。

　　中外对比：

　　国外的分时度假产品，英文中叫做Time Share。分时度假指消费者每年都有一个固定的度假计划，因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用权的期限可以是20年、30年甚至更长的时间。顾客购买了一个时段(即一周)的使用权后即可每年在此享受一周的度假，与此同时还享有该时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。又可称为“时权酒店”。

　　中国的产权式酒店是指发展商将酒店的一个客房划分成最小单位，将每一个单位实体的产权分别出售给投资者，同时投资者委托酒店管理公司管理，获取一定投资回报。其实质是一种房地产金融投资。