政策的根本目的是让人民群众住上房子。

    进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。

    中国居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。

    可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。

    《房地产导刊》：2005年6月1日建设部公布建住房[2005]33号文，有媒体将其称为“稳定房价时间表”，请问您怎样看待这个文件？

    陈淮：包括建设部33号文在内的房地产调控政策并非只针对房价。国务院办公厅转发七部委文件明确指出，目前的房地产市场存在4个问题：一是投资规模过大；二是房价上涨过快；三是供给结构不合理；四是市场经济秩序存在着混乱。所以，目前国家对房地产市场的宏观调控目标有4个方面，房价只是其一。

    上述4个目标只是针对当前的情况。从长期看，建设部的政策取向还包括调整富人和穷人在资源占有上的关系，维护社会公平。例如，通过税赋等手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件；推进资源节约，例如发展节能省地型住宅，抑制奢侈性住房消费，鼓励适度合理消费；加快存量资源的优化配置，例如推进现有住房市场化流动，提高既有城市住房资源的利用效率；完善市场体系，例如形成一级市场、二级市场、租赁市场和中介市场之间的合理结构关系等。

    至于房价，政策说得非常清楚：其目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨。但“稳定”和“抑制过快上涨”的直接结果并非就一定是“降价”。例如政策规定对非普通住房征收营业税，这显然会提高而不是降低买方价格，这会极大抑制投机性需求和炒作，有助于房价稳定。

    房价涨跌还涉及平均房价与个别房价的问题。目前政策明确规定，要停止别墅供地和严控高档住房用地，增加中低价位住房的土地供应量。那么这种供给结构改变的结果必然是平均房价下降。平均房价下降并不一定意味着人们实际买房的价格就下降。因为人们要买的一定是一个特定的房子，而不可能是按社会供给结构每种房子都买一点。

    房价涨跌还要说什么时候涨跌。有些目前人们热衷的楼盘，近期不一定跌，但5年后也许会跌。反之也一样。一个明显例证是，5年前的“明星”楼盘人们现在还看得上吗？目前调控房价上涨过快，但广州很多住房的价格和1999年相比是下滑很多的。

    就普通居民来说，他们在购房中面临的风险不仅仅是房价涨跌的风险，还包括利率变化、税制改革、汇率变化、收入水平变化等风险。这些风险中，任何一项风险在长达20年左右的按揭期间或长期持有期间，累积起来的风险都可能远超过房价变化带来的风险。

    《房地产导刊》：建设部制定该政策的目的是什么，是为了保持当前房价水平、减缓上涨幅度，还是想让房价能往下降一些？

    陈淮：我个人认为，政策的最重要和最基本依据是客观规律，而不是哪一部分人的主观愿望。人们希望一年中只有春天，但那是办不到的事。在市场经济下，政策和市场的基本关系是，政策是补充、修正市场机制不足的。离开市场的具体情况是无所谓政策的。

    我国住房问题中，最需要政府政策的部分是完善住房保障体系。而这部分资源的配置原则和市场竞争、市场价格无关，或无直接关系。前期一些媒体爆炒“房价让穷人住不起房子”。 其实这是一个有意或无意的偷换概念。解决穷人住房要靠政策，也就是住房保障体系。住房保障体系是政府提供的公共产品，而不是市场提供的竞争性产品。依靠“市场”以及市场中的“价格”信息，是无法制定出能够保障真正困难和特困群体住房需求的政策的。

    《房地产导刊》：建设部制定该政策的价值取向是什么呢？

    陈淮：我个人看，建设部以及其他有关政府部门制定政策的目的，首先和最终都是让人民群众住上房子。政府部门不卖房子，也不买房子，因此建设部等政府部门并没有从房价涨跌中得获得利益的动机。

    无疑，价格的异常暴涨和暴跌都是政策调控的对象。而且政府对两方面倾向都应当有充分的政策储备。这不需要争论。

    鼓励而不是限制老百姓合理的住房消费、促进住房制度向市场化方向转变，这是政策的一贯取向。就是在目前的调控政策中，居民购买普通住房的按揭贷款利率仍可按正常利率“打九折”，契税也享受减半征收的优惠。经济学常识，促进需求的政策就是抑制价格下滑的政策。这些保护合理需求的政策都是有效防止“暴跌”的政策组成部分。而且可以说，进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。

    《房地产导刊》：有媒体和学者认为建设部和地方政府应对近年来全国各地普遍存在的房价过快上涨负责，对此您怎么看？

    陈淮：我认为市场价格的涨落波动、供大于求和供不应求的交替出现，在市场经济下是一种正常和不可避免的现象。如果这个波动或交替可能会影响到社会稳定或社会整体利益，那么政府有责任有预见采取政策措施加以防止。我认为目前的政策从本质上说仍是一种“预见性”、“预防性”的政策。例如，前一段时间，一些城市的房地产市场出现问题，政策就将抑制局部问题扩大为全局性问题，以此防止一个产业的增长影响国民经济整体的平衡关系，规范市场以避免出现资源配置的不公平和低效率。

    1980年以来，中国城市人口增长了167%，城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。但任何政策制定者的认识都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美国的能源政策要是没有缺陷就不会有加州电力危机，欧洲的社保政策要是没有缺陷就不会成为其财政和社会的包袱。全世界的政府都是不断从失误、不足中找出教训，完善政策的。

    中国现在面临的住房问题是一个复杂的问题。过去包含在企业内部、单位内部的住房短缺被级别、工龄、厂龄以及其他限制性因素掩盖了。现在这个被掩盖的需求释放到了市场中，直接面对价格一个选择条件。可以说，供给者、需求者、政府都没有充分经验。我们大家都需要探索和积累经验。政府需要，政策需要，市场和消费者也需要。可以肯定地说，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要说以前的政策。

    《房地产导刊》：以后政府还会继续对房地产市场进行调控，以稳定房价吗？

    陈淮：我个人看，可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。以金融和财政手段为例，政府进行调控并非只有提高利率和取消契税优惠一个方向或方式。例如，为解决低收入群体住房问题，政府可对其“贴息”，“贴息”可以“降低”购房者利息负担。从长远看，和房地产有关的税收改革方向将必定是提高持有环节的税赋，降低流转环节的税赋，包括契税，也就是“减税”。

    影响房地产市场的财政、货币手段也并非就只是利率和契税。以税为例，就包括对土地等要素征税、对开发环节征税、对持有环节征税和对流转交易环节征税4个方面。对流转环节动用税收手段，也包括营业税、契税、个人所得税和资本利得税等多种选择。

    应当看到，在宏观调控体系中，政府动用包括利率在内的货币手段，包括税收在内的财政手段，并非就是针对房地产市场。例如，影响中国利率决策的因素，首先包括国民经济的总量平衡关系，也就是总供给和总需求之间关系；国际市场的价格水平以及中国自身的价格水平变化；国际货币的利率水平等。真正有专业眼光的学者都知道，观察人民币利率，注意美元和其他国际货币的利率水平、国民经济的通胀率以及国际市场的价格水平涨落，可能要比房价重要得多。别夸大房地产调控在整个宏观调控政策体系中的地位。

    (陈淮系中国建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任、博士生导师、研究员、经济学博士)