低收入者居住需要怎样解决? 廉租房或经济房?
编辑：南阳楼市网
2005年07月26日08:00
来源：南阳楼市网
针对广大中低收入阶层在购房中存在的不同程度的困难，笔者认为，建立廉租房和经济适用房制度，寻求建立细分市场基础上的市场供应和保障性供应相结合的双轨制住房供应体系，应该成为政府发挥其应有的作用，运用调控手段的目的之所在。而廉租房和经济适用房的建设也正是实现“居者有其屋”的理想，构建和谐社会的重要保证，能充分体现对于中低收入阶层基本生活的政府关怀。
所谓“廉租房”，是指一种具有社会救济性质的住房。类似于香港的“廉租屋”。香港的廉租屋只租不售，承租对象是现阶段社会最低收入且住房非常困难的家庭，来源主要是腾退的旧公房。而经济适用房制度实际上是社会福利制度的延伸。既然是福利，就应当以实现最基本的生活保障为目的，而不是追求奢侈和享受。也就是说，经济适用房必须小而实用。但由于许多地方对经济适用房的建设面积没有明确的上限规定，有的几乎成为“豪宅”，这显然背离了经济适用房建设的本意，变相侵占了公共资源，引发社会不公。相比之下，香港的“廉租屋”高层民居聚集点往往是细高的蜂巢式建筑，许多单元甚至没有设置阳台，因为阳台被看作是一种“奢侈”，既要“廉租”，就只好舍弃“奢侈”。因此，要从中低收入阶层的实际支付水平和各地的经济发展现实出发，不盲目求大求奢，才能将“廉租”和“经济适用”落到实处。
廉租房和经济适用房作为政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，在当前的制度实施过程中却出现了很多难以控制的违规现象，违背了政策的初衷。排队抢购经济适用房的事件经常见诸报端；对购买者收入审核不严以致使开发商谁有钱就卖给谁，很多有钱人看到房子便宜常常一人买几套；有些房地产开发商名义上搞的是经济适用房建设，也获得了免土地费和减少税费的优惠，却按市场商品房卖高价，结果导致这部分“优惠”变成了房地产开发公司的“额外利润”，而当地的低收入居民却享受不到等等，这些现象使得政府白花钱不说，还诱发了社会不满。这些问题必须尽快加以解决，以维护社会公平和稳定。
笔者认为，首先，政府应建立房屋福利保障性供应的身份验证体系。在廉租房准入上实行申请、审查、公告、登记制度，严格把关，确保最低保障线以下的困难家庭能够租住。在控制经济适用房的供应对象方面，由于我国居民既有显性收入，也有一些不确定收入，很难具体统计，因此单纯地靠收入证明不能完全的限制高收入者购买经济适用住房。因此，对廉租房转租和经济适用房转让采取严格的审批和规范，比如说禁止廉租房的私自转租和经济适用房的出租；经济适用房转让必须先连本带息地偿还政府的相关补贴等，使福利政策真正造福于亟需解决居住问题的中低收入阶层。
其次，由于商品房价格不断上扬与广大中低收入阶层有支付能力的需求难以满足的矛盾存在，按理说经济适用房建设和发展应该“市场广阔，大有前途”，而事实上许多地方政府和房地产开发商都热衷于高端住宅的投资，而经济适用房的开发建设却步履维艰，进展缓慢，供不应求。其原因正是和目前政府官员的“政绩”考核体系及地方政府的自身利益需要不无关系。为了调动地方政府的积极性，不妨考虑将“经济适用房”制度的执行情况作为考核地方政府执政能力的一项重要指标。
大力发展保障性住房供应，把中低收入阶层的住房供应纳入保障性住房供应体系是国家明确提出的一项住房政策。一方面要完善相关管理机制，在充分调动房地产开发商积极性的同时，保证经济适用房的低成本和高质量；另一方面要尽快制定合理、可行的申购标准,建立统一管理、按序配售的经济适用房销售制度。只有两方面同时推进，双管齐下，才可以确保在公正、公平和公开的原则下使所有市民都能充分享受经济发展和社会进步的福利，实现“居者有其屋”的和谐社会的理想。
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