郑州“城中村改造余房”风险 凸显政策盲区
编辑：南阳楼市网
2005年07月15日09:38
来源：南阳楼市网
近日记者接到一位姓王的先生打来的热线电话，称目前郑州市花园路与新柳路交叉口正在开发一个名为“风雅颂”的小区，每平方米的价格最高仅有1600元，但这家开发商除已经办理过土地使用证外，并没有办理其他证件。原本想要买房的这位王先生担心，如果开发商手续不全，将很难拿到房屋产权所有证，给以后的生活造成不便。记者对此进行了采访。
每平方米最低1050元
同目前郑州商品房平均每平方米2550元的价格相比，“风雅颂”小区以最低1050元/平方米的价格成为吸引市民购买的主要原因。
“我们的房子卖得特别火爆，现在除了6层和7层还有部分房屋外，其余的都已经卖完了。”这位置业顾问告诉记者，这个小区是今年3月份开始开发的，现在他们已经卖出500多套房屋，下一步将继续开发三期和四期工程。“以后这里的房屋价格可能还会涨价，如果要买的话现在赶紧买，不然以后可就没有机会了。”这位姓刘的置业顾问还进一步描述了当时火爆的销售场景:“前几天我们公司门外到处都有人排队，为了节省时间，我们给每个人从选购房屋到最后购买只有10分钟的考虑时间，但房屋还是很快卖完了，其中大多数都已经把房款一手缴齐了。”
房价何以如此之低
这位姓刘的置业顾问承认，同目前房地产公司开发的商品房相比，该公司确实在房屋价格上具有优势，“因为那些房地产公司当时购买的地皮本身就比较贵，再加上前后要办理很多手续，房屋价格自然就抬上去了。”
这位置业顾问告诉记者，“风雅颂”小区的房屋价格之所以低的原因是，该小区当初建房并不是以商品房的名义申请的，而是与柳林村合作开发的，目的是安置柳林村城中村改造过程中的村民，除了22栋楼房中的8栋用来安置村民外，还剩下14栋楼房，现在出售的正是安置后剩余的房屋，在地皮价格上占有优势。
而据该公司另一位工作人员透露，郑州风雅颂置业有限公司的董事长汤书彦正是柳林村村民，记者试图与该村村支书汤书奇联系，以进一步了解当时情况，但未果。
开发商只有土地使用证
在该公司与业主签订的购房合同上，记者注意到该公司已经申办土地使用证“金企××号”的字样。
记者致电郑州风雅颂置业有限公司总经理曹天的办公室，该办公室一位秘书称，该公司确已申请土地使用证。当记者提出要看房产证时，这位秘书称，老总现在上海出差，要等到他回来才能让记者看。
“因为我们开发的不是商品房，所以不需要申请其他证件。”该公司销售部的刘姓置业顾问告诉记者，公司当时是以城中村改造名义建造的房屋，因此只需要申请土地使用证，但如果是商品房，则需要先后申请房产开发许可证、国有土地使用证、项目开发许可证以及建设工程规划许可证、商品房销(预)售许可证等5个证件。
房产证能否顺利办理
除价格原因外，该公司另一个引起质疑的原因便是业主缴纳房款后，能否顺利拿到房产证。
对此，该公司总经理办公室的秘书称，房产证将在小区开发用地由集体用地转为国有土地后，以柳林村的名义统一办理，一般不会出现什么问题，但办理时间比商品房时间要长，大概需要3年时间。
为何要在集体用地转为国有土地后才能拿到房产证，记者在随后查阅郑州市人民政府于2003年9月出台的《郑州市城中村改造规定》时发现，该规定第四章土地管理环节的第41条中有这样的规定:非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的，补缴土地使用权出让金及有关税费后，可办理房屋所有权证；不符合改造规划的，应予以拆迁，由拆迁人按拆迁房屋的重新置建给予补偿。
而据了解，目前正在开发的“风雅颂”小区项目是由郑州风雅颂置业有限公司和柳林村共同开发，目的在于安置柳林村村民，属于集体用地。
利弊权衡下的购房风险
王先生在电话中称，同目前郑州的商品房价格相比，“风雅颂”小区的房屋价格比自己想象的还要低，如果真如彩页中所宣传的，自己肯定会毫不犹豫地购买，但他最担心的是，在房屋购买后，很难顺利拿到房屋产权所有证。
更关键的一点是，王先生担心，“风雅颂”小区目前还没有建设工程规划许可证，如果这一小区在建成后被规划部门认定为违法建筑予以拆除，自己的损失将由谁来弥补？即便不拆除，但如果自己以后入住后，也可能会因为小区规划违法而难以用上生活用水和天然气，给自己的生活造成很多麻烦。“如果规划得不到相关部门的认可，可能会有随时停水停电的风险，同房屋的较低价格相比，以后生活的不便才是我不得不慎重的原因。”
最后促使王先生放弃购买的原因则是郑州风雅颂置业有限公司提供的宣传彩页上并没有说明，待售的楼盘属于城中村改造余房，而不是自己原本以为的商品房。王先生认为，郑州风雅颂置业有限公司有意在彩页中隐瞒了这一事实，以吸引客户购买房屋，剥夺了自己的知情权。
是否存在政策漏洞
河南明天律师事务所律师孙新战告诉记者，如果是商品房，必须在具备五证后才能顺利办理房产证。“开发商品房，出售之前就应该首先办理所需的5类证件；如果不是商品房，一般是不允许销售的，更不要说以‘城中村改造余房’的名义销售。”
“首先可以认定的是，如果是在集体用地上建房，要想拿到产权证就要先在办理相关手续后转为国有土地，才有可能办理。”孙新战认为，按照该公司目前的状况，很难顺利拿到房产证，而如果业主没有房产证，就没有对所购买房屋的物权，一旦遇到政策变动，将面临拆迁的危险，如果房屋属于违章建筑，即便是拆迁后，业主也没有被补偿的可能性。
另外，以如此低廉的价格出售，对从事商品房开发的房地产行业来说，这其中是否涉嫌不正当竞争的成分？也许，在郑州正在进行的城中村改造进程中，这是一个应该引起重视的问题。
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