炎炎盛夏之中的郑州“冰点地产”！
编辑：南阳楼市网
2005年07月06日08:05
来源：南阳楼市网
自从今年3月份以来，国家接连发布调控房地产的一系列政策措施，对全国房地产市场产生了不小的冲击，有业内人士惊呼:中国房地产正面临“冬天”。郑州房地产市场也受到了一定程度的影响。
中原房地产市场是否健康、能否稳定发展？密集发布的调控措施对未来市场有何影响？新政条件下的房地产格局如何演变？消费者持币待购现象还会持续多久？针对这些话题，7月2日，由河南日报报业集团与河南鑫苑置业有限公司主办、河南日报大地产工作室承办的“2005中原房地产形势分析研讨会”上，郑州市房地产相关行业的政府官员和知名学者共聚郑州，对这些问题进行了深入剖析。
“冰点对话”之一:
新政对郑州楼市的冲击
【房管】影响尚微未来难测
梁裕民(郑州市房地产管理局副局长):“新政”出台后，郑州房地产管理部门对价格、投资、结构进行深入分析，初步形成了一些观点。宏观调控非常及时，由于近两年房价提升过快，造成局部地区楼市过热。国家对过旺地区的需求进行调控，包括郑州市场，都是件好事，利大于弊。
从前6个月情况来看，“新政”对郑州房地产一级市场产生了影响。
从投资角度看，郑州市房地产依然发展快速。2004年郑州市房地产投资总额120亿元，比2003年增加24％；今年1~5月份，投资45亿元，比去年同期增长65.6％，这里面有一个重要因素，即郑东新区的开发建设拉动了加速发展。
今年前5个月，郑州市商品房均价达到了2670元/平方米，住宅2460元/平方米，增长达到了4.9％，扣除郑东新区房价拉升因素，房价上涨依然平稳。前5个月，销售商品房277万平方米，比去年同期增长33％。
从以上几个数字可以看出，宏观调控对目前郑州房地产市场影响不算大，但未来几个月如何就难以预测了。
另外从结构上看，应该说比较合理。近年来，郑州市普通住房的供给量在整个供给中的比例一直在70％以上，郑州市经济适用房的供给比例也大于全国平均水平，全国经济适用房的平均比例在5％左右，郑州市一直在10％以上。因此说，郑州市的住房结构要远远优于全国平均水平。从价格上看，和周边同等城市相比，郑州的房价是中等偏低的。
从以上数据可以看出，“新政”下郑州的商品房市场依然正常发展。
但“新政”对郑州二手房市场影响较大:5月份，国家要对二手房征收营业税的政策出台后，郑州二手房市场出现“井喷”，当月成交2000余套。但进入6月份后，成交量立刻萎缩，仅有500套的成交量。可见，二手房市场对“新政”的恐慌心理是比较明显的。从市房管局掌握的数据看，郑州市二手房市场多以居住为主，真正以投机炒房或者投资购房的还是非常少的。
因此，郑州市房管部门初步的观点是:“新政”对郑州楼市有一定影响，但是和经济发达地区相比，应该说影响是比较小的，主要是对购房者的心理预期产生较大影响。
【建委】利好政策即将出台
刘本昕(郑州市建委主任):第一，郑州市的房地产市场还将一如既往持续、稳定发展。第二，随着城市化进程的加快，郑州房地产市场的扩大，郑州的购房需求量是很大的。第三，政府将在近期召开一个会议，将会有一系列有利于房地产开发的政策出台。
【规划】土地需合理利用
张保科(郑州市规划局局长):郑州作为全国第一人口大省的省会，是贯通南北、纵横东西的现代商贸城，如果房地产业兴旺不起来，就无法满足市场的需求。
目前，郑州市人口约为300万，按照中原城市群和郑州市城市规划，2020年，郑州市区人口要达到500万，人口增加近一倍，郑州住房需求必将翻番，需求旺盛将支撑郑州房地产长期发展。从销售情况看，郑州市还没有出现大量的房地产积压，这一点不同于上海等城市，也没有大量的国外投资行为炒作和投机行为炒作。
郑州房地产市场整体上是健康的，但也有不容忽视的问题:地价飙升太快。比如说，南阳路上一块非常不起眼的地块，在城市土地分类中顶多是三、四类的地块，竟然拍卖出260万元/亩的价格，这种“市场行为”是不正常的。
这几年政府逐渐垄断土地一级市场，其实也是一种调控，如果任由市场决定，有些地块会偏离其本来价值，比如上面提到的土地持续拍出高价，这将非常不利于房地产行业的发展。
其次，目前的郑州中心城区三环以内、老107国道以西，还有很多土地没有得到合理的利用，存在很大程度的浪费。郑州市规划局在对土地规划时，一般都按大于市场需求的20％~30％规划。目前，在中心城区申请盖的楼房，90％都是小高层、高层建筑，很少有申请多层住宅的，这说明郑州市的空间资源开始向合理的方向发展。
但郑州的地下空间利用得非常少，空中资源也是大量浪费。当然，北京、上海等大城市，都是反对建高层的，但是最后还是建了，郑州也是同样，高层建筑将随着地价的上升而不断增多，但不要期望太高，如果高层住宅也满足不了地价，就应该对地价严格控制。
郑州至少有十条城市主干道还可以进行规划利用。比如金水大道西段、花园路两边基本没有规划楼盘，大量宝贵土地资源都在闲置，开发商要注意向这方面引导。
另外就是城中村的规划改造项目,郑州的高速公路环形成以后,在高速公路环以内,将有近690平方公里的土地,这里有很多地块,需要进行合理的规划和开发。
郑州市近期发展的重点是郑东新区,但以后郑州还要向西、往南适度发展。最近国家铁道部高速铁路线枢纽也选定郑州,加上郑州市轻轨系统、地铁系统的建设,城区的重新开发,房地产依然大有发展空间。
【税务】营业税初征堪忧
耿全忠(河南省地税局流转税处处长):近年来,受我省房地产市场需求拉动的影响,以及各级政府精心培育和扶持,房地产税收发展比较迅速。2000年以来,房地产税收每年的增长速度大概在40%左右。
对郑州二手房营业税征收方面,地税局接到国家税务总局的文件以后,于6月1日就派税务人员进驻房地产交易市场,开始按政策规定征收营业税。
6月份郑州市征收的情况不算理想,存在着征收不到位的现象。主要原因是地税部门与有关部门的协调配合工作没有做好。主要出现以下三个漏洞:第一,对房产信息不能及时地掌握;第二,税收政策的宣传力度不够,有关部门在办理房产手续时,没有严格执行;第三,先税后证的程序没理顺。有关部门在办理房产证时,应该要求交易人提供契税等一些资料,否则不应办理过户。但是由于我们政策宣传不够,可能有些部门不够了解,程序出现差错。
针对以上问题,税务部门采取了三个应对措施:一是积极与有关部门,主要是房地产管理部门协商,在房地产交易场所办公,实行税收一体化管理;第二,准备下放减免税的权力,下放到地方房产局,要求5个工作日内办理有关税收的手续;第三,就是对所欠交的税款,税务部门继续按政策的规定予以追缴。
【银行】政策内信贷支持
张晓东(郑州交通银行金融业务部副总经理):从金融行业的角度理解,国家出台调控政策实际上是希望房地产市场健康、稳定、有序地发展,不要有泡沫。郑州市房地产市场能否达到预期的效果,这需要一段时间,因为政策有一个传导的过程。从金融行业来讲,商业银行也是政策的执行者和服从者。
在信贷业务上,第一,在政策内是可以进行不断扩大的。比如交通银行贷款原来一直在30亿左右,估计今年会增加,但是一定要在政策规范要求的范围内进行发放,包括个人住房信贷业务。比如说,提高房贷实际上在一定的条件下都是可以操作的。但达不到条件的绝对不能做。在个人贷款方面,银行提高了个人的收入条件,要求还款率能够达到要求。房地产业是一个很好的投向,但是条件高了一点。
第二,从房地产销售的情况看,今年二手房市场发展很快,主要是目前房价比较高,很多投资者开始向二手房倾斜,从今年上半年来看,二手房增长势头比较明显,新房的业务今年到4、5月份有所下降,比去年同期来讲,贷款需求也有所下降,但是总的增量还是比较明显的。比如房价达到3000元/平方米以上的房子,一般都需要银行贷款的支持。
第三,银行与房地产的合作问题。交行现在一直和郑州市大的房产公司进行深入的合作,估计现在已经达到30多个亿的投向了,并没有明显的降低,相反,倒有明显增加的趋势。贷款条件上,主要看资质,从条件来看,还是相当简单的。
第四,简化流程,方便贷款人。从近期看,我们发现了一些可喜的变化,比如在房地产大厦三楼外面专门开设了个人贷款服务中心,为了方便获得银行贷款,个人随时到那里办理手续。在促进房地产行业快速发展方面,银行和政府的目标是非常一致的。
"冰点对话"之二:
从宏观经济看房地产
【宏观经济大起大落】
李义平(中国人民大学经济学院教授):房地产行业的发展应该从宏观经济的角度看,把握了我国宏观经济发展的规律,就把握住了我国房地产行业的发展规律。
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