目前楼市投资 等，还是不等？
编辑：南阳楼市网
2005年07月04日08:56
来源：南阳楼市网
郑州市民陈宝娟在金水东路有一套三室一厅的房子。2001年9月，她以1500元/月的价格把房屋租了出去。今年6月老房客退房，陈宝娟给这套房子开出了1800元的月租金，谁知在中介市场上无人问津。无奈之下，陈宝娟只能以1500元的原价把房子租了出去。
让陈宝娟感到困惑的是，从2001年9月到2005年6月，这近四年时间里，郑州不少新建商品房的销售单价涨了30％也不止，为什么房屋出租市场却是波澜不惊？
陈宝娟的困惑，正是郑州楼市这几年的真实写照。专家认为，投机行为过热必然导致这种怪现象。一方面，投机行为以短期抛售房屋获利为目的，不少房子炒了二三手，价格必然层层攀升；另一方面，投机行为导致房屋大量空置，旺盛的虚假需求的背后是疲软的真实需求。因为房屋出租市场所面对的是最终需求——居住，这也是最真实的需求，所以表面的繁荣欺骗不了它。作为农业大省的省会城市，郑州的住房需求具有多样性。
2000年，郑州新建商品房的价格指数同比上升3％；而到了2004年，这个数字已经高于15％；
业内资深专家梁俊认为，近年来郑州房价增长偏快的原因有三:其一，真实需求涌动，外地来郑经营者和不少郑州市民为居住购买房屋；其二，未来需求被迫过量地提前释放，大规模的拆迁导致中低收入阶层超前购房；其三，消费性投资过热。消费性投资过热是房价飙升的“罪魁祸首”。
消费性投资包含两个方面:长期投资和短期投资。长期投资主要指购买房屋用于租赁。梁俊认为这个市场受真实需求制约，不会过于偏离价值规律，值得鼓励。但问题是，长期投资在郑州楼市的消费性投资里不是主流，主流是短期投资，也就是人们常说的“炒楼”，购房就是为了抛售获利。短期投资花样多多:在预售前出手买卖，是为“炒号”；在预售阶段进行买卖，是为“期房转让”；在拿房后进行买卖，是为现房交易。
一个显而易见的现象是，一些优质的普通住房项目也开始成为投资者的实验场。
短期投资就是投机。投机使得房产市场看似很活跃，需求很强烈。但其实，投机者手中的房子不代表需求，而仍然是供给。和其他资源不同，土地不具有持续生产性，一套房子的价格不论被炒到多高，它本身的价值并没有提升。正因如此，梁俊“预测”了这样一天:房价高得不能再高，任何人都无法接盘；空置房的供给达到最大，根本无法消化；人们对房产的投入也达到最高，无法继续投入。到了如此“三高”境地，就是房地产业崩溃的时候了。
近一个阶段，房地产市场利空消息不断。过完年，就遭遇高院关于住房抵押贷款司法解释的当头一棒；紧接着出炉的总理政府工作报告把遏制房地产价格过快上涨作为今年平抑物价的重点之一。
四年前股票市场面临的问题，如今摆在了房地产市场面前。经过4年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占了银行贷款总量相当的比重，房地产金融的风险越积越高，已经引起了高层的充分重视。
相似的还不止这些，关于房地产市场的学术争论与当年的股票市场的争论也是如出一辙。2001年，上证综合指数突破2100点时，国内关于股票市场是否存在泡沫的争论开始白热化，泡沫论的一方认为，股市平均市盈率已经超过50倍，而成熟股市的平均市盈率都在20倍以下；股市的年换手率达到600％以上，是美国的10倍之多，投机气氛太浓。这和2004年以来关于房地产泡沫的争论何等相似。楼市泡沫论者认为，国外发达国家住房收入比一般为5比1，而中国部分城市已经超过10比1；有些城市的投资购房的比例达到30％，投机气氛太浓。
也许有人说，即使政策改变了方向，但房地产市场不会很快下跌，可以暂时观望一下。的确，房地产市场和股票市场不一样，它是非集中交易市场，但经验表明，任何投机市场在暴涨之后必然是暴跌。
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