郑州住宅冷引发商铺热
编辑：南阳楼市网
2005年06月22日07:56
来源：南阳楼市网
记者提醒:投资之前要慎重选择
随着多项调控措施的出台，住宅投资热潮开始冷却，部分投资者开始关注商铺投资。但是商铺投资与住宅投资相比更复杂、标的更高，一不小心就可能陷入被套、被宰的被动局面，而且很难翻身。所以，在移师商铺投资市场之时，前期的市场分析万万少不得。此事既要胆大又要心细，还要有严谨的专业知识和对宏观经济发展轨迹的掌控。
焦点:商铺投资掀热潮
在此次宏观调控之前，郑州局部商铺就出现供不应求的局面，个别商铺甚至出现“抢到就是赚”的哄抢局面，一些小区的内临街商铺甚至“店大欺客”，根本看不上小投资者，凡是200平方米以下的购买者，免谈！在供求两旺的市场上，商铺的价格也直线飙升，三万四万不算贵，二七商圈附近的商铺已经卖到7万元/平方米，实在令人咋舌！
郑州商铺缘何抢手？业内人士分析认为，有四个原因:其一，郑州作为中部商业中心，是全国物流的集散地，商业气氛浓厚，催生巨量商铺需求。其二，随着我省城市化进程的加快，越来越多的人口拥向城市，拥向省会郑州，给郑州的商铺带来无限机会。其三，从以往的投资经验看，投资商铺赚多赔少，凡是投资商铺者，不但坐享高额的租金回报，还从不断飙升的商铺价格上获利，“两条”战线享受投资回报，催生越来越多的投资者加入到投资商铺的行列。其四，郑州最近拆除大量的非法临街商铺，为正规的商铺带来无限商机。
现在，郑州的商铺投资市场已经进入新一轮的投资热潮。房产市场中住宅投资力度的减弱，为商用房产的投资带来了巨大的空间。住宅投资的回报率有明显的下滑，不再是皇帝的女儿不愁嫁。反观商铺板块的投资回报率，不仅稳固地坚守着8％~12％的回报空间，而且由于政府加大了房产市场中各方面的监控力度，使得商用不动产市场的想象空间陡然放大，这对于投资者无疑是一个巨大的利好因素。
重点:购买商铺看租金
购买商铺首先要考察商铺的租金收入。因此，在购买商铺前，投资者一定要考察好商铺的租金。租金的高低与哪些因素有关呢？业内人士总结:
第一，是地段。“只买贵的，不买对的”，这是商铺投资的一个诀窍。它告诉人们，投资商铺不要着眼于商铺价格的高低，而应该看重商铺所处的位置。如果位置很好，价格高低可以相对考虑。
商铺主要是用来出租的，因此租金价格高低是反映位置好坏的一个重要标准。根据记者调查，郑州市不同地段的租金价格差别较大。记者就郑州主要路段的租金价格进行调查:农业路租金范围在20元~60元/平方米/月，东西大街租金范围在30元~120元/平方米/月，太康路租金范围在70元~280元/平方米/月。在郑州，火车站附近的商铺租金最高，可以达到2000元/平方米/月。业内人士总结:越稀有地段商铺租金越高，增值越快；越成熟地段商铺租金收入越稳定；商铺的经营定位应与所在地段的客流特征相对应。
近日，记者采访我省相关专家，并对商铺投资进行市场调查，希望对消费者投资商铺有所帮助。
第二，面积大小。购买商铺，一般会认为，商铺越大越好，其实未必！商铺大固然好，有利于后期的多种经营，可大可小，但是单位租金的高低与商铺面积成反比，也就是说面积越大，单位面积上的租金就越低。在二七路上，一套商铺2700平方米，每平方米月租金为 76.4元，而一套300平方米的商铺，每平方米月租金为122.7元，一个30平方米的小商铺，每平方米月租金为276元，可见，商铺的面积越大，单位租金价格越低。
第三，租金还与商铺的经营主体密切相关。调查显示:现金流量越大、利润越高的行业所能承受的租金标准越高；同样的地段，同样的面积，经营内容不同其现金流量不同；不同的经营主体，所能承担的租金标准也不同。
要点:投资商铺要注意
一、售价是否合理
怎样判断商铺价格的高低？在投资学上，有8年投资回收期一说！如果按照这种观点，就是8年的租金收入总和即为商铺的售价。郑州投资商铺专家告诉记者，在郑州当前的房地产市场，可以采用12年回收期的办法，即合理售价=12年的年租金总和=150月的月租金总和。在实际操作过程中，可有稍微的调整。
在判断商铺价格高低时需要注意以下问题:商铺需要大量的通道等公用面积，所以得房率会远低于住宅，是按套内面积销售还是按建筑面积销售，差别巨大，购铺的询价过程中应注意换算，问清了实际价格才能衡量售价是否合理，落实清楚商铺的具体套内面积很重要，因为租客很有可能并不按建筑面积支付租金。
二、招商与管理是否到位
在商铺投资中，后期招商与管理对商铺有生死攸关的作用。买商铺前先落实招商与后续管理，商铺招商成功就是商铺投资成功，后续管理是商铺持续盈利的保障，是商铺是否能够升值的关键。
三、商铺类型如何选择
商铺的种类很多，它们都有自己的特点，投资者可以针对它们的特点，结合自己的实际情况，选择不同的商铺。
1.新贵族商务区商铺在商铺投资市场上，经验丰富的投资者的诀窍之一就是看客流买商铺。在上海、北京等商业地产发展较为成熟的城市，已出现了CBD商务规划区铺位热销的趋势。究其原因，投资判定一家商铺的价值，最重要的是看客流的消费等级，哪里的客流消费能力高，哪里的商铺就有投资价值。随着郑州经济的持续快速发展，城市建设正进入“起飞期”，商业地产项目不断崛起，商务区商铺开始进入空前的发展热潮，国内外商业巨头争相登陆中原。
从城市发展角度来看，每个城市的中央商务区都非常有限，目前这一类区域的高档消费群体在各个城市都已形成，因此特别适合一些现代化商贸服务行业的入驻。在高质量定位前提下，此区域内的商铺投资价值不断增加，未来几年甚至有可能成为商铺中的稀缺资源。
2.绩优股社区商铺郑州的社区商铺将成为发展潜力最大、最受市民青睐的商铺类型。这在业界已是共识。郑州是人口密集型城市，有巨大的消费市场。目前，郑州各开发商都非常重视社区商铺的开发。
一般来说，社区商铺成本较低，且针对性强，经营灵活，以家庭日常消费品为主，风险低，是市民投资商铺的首选。一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区逐渐成熟，商铺的价值必将大大增加。
3.黑马超市商铺随着郑州商品住宅的大量开发、新兴居住型区域的增多，大型超市伴随着居住区大量诞生。郑州已有的大型超市不断加开分店，外地超市也纷纷抢滩登陆。超市商铺因此成为今年商铺项目中的一匹黑马，必将以其低价位、低风险、易经营等优势吸引投资者视线。超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响了超市商铺的前途。因此，选择有实力的超市经营商或者在郑州已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的效果。
4.水火并存商业街商业街的经典旺铺是很多投资者“可望而不可及”的梦想。“可望”是因为其优越的商业氛围、稳定的客流量，这决定了该类商铺良好的运营状况。“不可及”是因为租金或单位面积价格成倍增长，高不可攀。
目前，郑州最成熟的商业街首推银基周边的商业街、东太康路商业街。但商业街商铺最大的弱点是，风险大，整个商业街一损俱损，一荣俱荣，一旦经营出了偏差，投资就可能成为竹篮打水。
投资商铺最终目标是稳定的、丰厚的租金回报和物业本身的保值与增值，投资者可以结合自己的实际情况，细心选择，在住宅投资受到限制的当前形势下，投资商铺不失为一种较好的投资渠道。
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