楼市落寞 跌入冰河期 教育地产微露喜色
编辑：南阳楼市网
2005年06月18日08:19
来源：南阳楼市网
就在楼市开始变得落寞，跌入冰河期时，教育地产却逆“市”上行，一时风头无量。教育地产突然在楼市“难”时见“澜”，很有几分“斜刺里杀出一彪人马来”的喜色。
自七部委《意见》公布之后，原本刹不住车的楼市房价，突然遭遇“心肌梗塞”，顿时陷入停滞状态。作为宏观调控的详则，新老“国八条”虎虎生风，一共打下了十六“杀威棒”。投机炒房者“吃”到这十六“杀威棒”后，纷纷夺路躲洞、噤若寒蝉。由投机炒房者拉升的高房价，也开始气若游丝。
随着楼市的退烧，众房地产商无不陷入以房价为基点，开始与消费者“拔河”。由于消费者有政策信心助力，所以在这场“拔河”比赛中，开发商显得分外吃力。因为楼盘销售速度事关开发商的资金链，是个“性命攸关”的事，而市场销售一旦滞行，就会加深“生死时速”的恐惧，这就让开发商们深感楼市“最近比较烦”。
就在开发商们纷纷对市场预期慎言谨行之时，6月上旬却从一些楼盘冲出一道曙光，传出楼盘热销的信息。记者略加归纳、比较后发现，这些热销的楼盘都有一个显著的特点：与教育有关。
“由于高考已结束，6月至9月是教育地产的黄金季节。一些具有教育资源和背景的楼盘，自然会受到追捧，市场一定会有利好消息。从营销角度看，这是开发商产品定位成功的必然显现。从目前来看，我们的客户来自全省各地，除产品外，购房者看重地段和教育资源的优势。”中亨文华苑的一位销售负责人说。
由于毗邻众多大、中、小学，加上地段和现房优势，中亨文华苑自进入6月以来，就逆“市”上行，销售量与日俱增。“90多平方米的两居室最为抢手，目前只剩下一楼和十八楼两套了。一些买房的业主，已经进场进行装修了。就销售进度来说，与去年楼盘旺销时的场景没有多大的区别。虽然说不上抢购，但客户很优质，订房率很高。”中亨文华苑的一位售楼小姐这样告诉记者。由于客源较多，在端午节这天，她也没有舍得休息。
事实上，“有教育资源和背景”的楼盘进入旺销期，中亨文华苑并非个案。地处郑州市北区中方园的第八期和第九期，同处在郑州市北区的思达·大河春天、东南板块的美景天城，以及鑫苑名家、英协花园、21世纪社区、源升·府邻竹园等，都或多或少赶上了今年教育地产“黄金销售季节”这趟车。
在宏观调控的背景下，许多楼盘都“门庭冷落鞍马稀”，楼市开始变得落寞，跌入了冰河期。而教育地产骤然升温，洞开了“冰河”一角，就显得格外地撩人。也让郑州的楼市，突然有了几许波澜，几抹亮色。教育地产此时“难”中见“澜”，很有几分“斜刺里杀出一彪人马来”的喜色。就房地产开发的产品定位而言，颇为耐人寻味。为谁建房子？这是房地产商决胜市场的核心定位。
一些具有稳定投资价值的楼盘，依然被具有投资能力的人所看好，但这与炒房截然不同。有了“七十二家房客”，“包租公”或“包租婆”们，就少不得为教育地产的热销推波助澜。
首先告诉记者楼盘旺销的是中方园，由于北区的教育资源较为缺乏，入住北区，一度是许多业主们共同的“心病”，也是北区的房地产开发商在行销时的心头之患。中方园为解决这一问题，投资2000多万元建成了“郑州市金水区中方园双语小学”，并在今年成功加盟为“郑州市第47中学第一附属小学”。毕业生毕业后，成绩合格者可以直接或优先进入第47中学的初中部学习。
由此一来，极大地带动了中方园第八期的销售。“第八期已经进入尾盘阶段，上半年共实现销售500余套。就目前的客户积累情况而言，中方园第九期的‘绿岛环秀’不但没有销售压力，反而供应量恐怕难以满足需求量。”中方园一位姓王的经理说。
其次是中亨文华苑。早在5月中旬，中亨文华苑的营销总监蔡忠新就对记者预言：“只要中考、高考一结束，我们的案子，接盘能力就会显示出来。因为这个案子，地处繁华核心而不失宁静，加上周边名校林立，大、中、小皆备，无论是居家或是投资出租，其升值潜力毋庸置疑！”
6月12日，记者再次来到中亨文华苑时，销售人员只好推荐三居室了。因为两居室的房子，几乎全部被人捷足先登了。在小区内，记者见到有人在搬运建材装修房子。装修工人介绍说，主人并不是自己住家，而是准备做个简装，然后出租。
在经七路附近，因教育而租住房子的人士可谓多如牛毛，附近的房租高、房源紧也是众所周知的。也许正是看到这一点，中亨文华苑也被有心人所关注，打定了要做“包租公”或“包租婆”的投资主意。一些具有稳定投资价值的楼盘，依然被具有投资能力的人所看好，但这与炒房截然不同。
据了解，地处郑州市纬三路的源升·府邻竹园，也有类似的投资购房者。很显然，有了“七十二家房客”，“包租公”或“包租婆”们，就少不得为教育地产的热销推波助澜，贡献力量。
另外，鑫苑名家、美景天城、英协花园、21世纪社区、思达·大河春天都呈现楼盘热销的态势。据了解，基本上这些“教育地产”在行销时，对房价的制定都极为谨慎。
比如中亨文华苑的房价就游离在3700元/平方米左右，而在具有类比性的地段里，房价都在4200元/平方米左右。“一是我们只要合理的利润；二是我们需要尽快清盘，以便转入下一个项目中去。”蔡忠新解释说。
需要说明的是，这些热销的楼盘中，有的是开发商投资办教育，有的则是依托周边既有的教育资源，是一个“概念股”。因此这里提及的教育地产，是指“有教育资源和背景的”楼盘，并非全指小区内有自建学校的业态。
虽然开发商玩教育地产很有些买椟还珠的意味，但正是抓住了教育配套在购房者心中的地位，一些打“教育牌”的楼盘，就显得分外有生机。
在早些时候的5月8日，郑州市人大常委会召开了《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例（草案）》的立法听证会，18位听证发言人，代表各方利益进行了激烈的观点碰撞。郑州市人大常委会主任郝建生表示，意见越尖锐越有利于《条例》草案的修订。
不管各方有何激烈观点，无非是研讨成本如何分摊和利益如何分配。但无论如何，孩子不能没有教育。在城市人口激增、教育资源有限的情势下，相当部分的购房者，都存在着孩子在哪儿读书的问题。
而郑州的城市框架不断拉大，有些楼盘的地段，和既有的教育资源有距离，就是“前不着村后不着店”。于是开发商为了把房子卖出去和卖个好价钱，不得不卖肉“搭”鱼，加大配套力度。当然，开发商是否真的就卖肉“搭”了鱼，没有转嫁成本，也值得核实。
由此一来，“小区开发商该不该建学校”、“该谁来出资建学校”的问题，到了开发商这里，不管合理不合理，只有一个结果：该。因为如果没有相应的教育配套，开发商的房子就卖不出去。于是乎，教育与地产就复合在一起了，就二好合一好，喜结连理了。
有“好事”者，曾做过这样一个调查：有这样两套房子供人选择，一套是在城郊，有100平方米，其他配套都不错，但教育配套不够；另外一套在中心，但只有34平方米，教育配套良好。结果，80%的人选择了34平方米的这一套。由此可见，教育配套是购房者心中很重要的一杆秤。
尽管“小区开发商该不该建学校”还在争论中，但是，“住名盘，读名校”这句流行一时的广告语，曾经承载了很多开发商的光荣和消费者的梦想。在相当长的时间里，许多地产商都视“教育”是个“旺夫”的媳妇，恨不得立即把她迎娶进门；而业主也仿佛看到了灰姑娘变成公主的现实希望，纷纷为“名校”而买房。很多楼盘的确是一“教”就灵，屡试不爽。
虽然开发商玩教育地产很有些买椟还珠的意味，但正是抓住了教育配套在购房者心中的地位，一些打“教育牌”的楼盘，就显得分外有生机。中方园因名师荟萃而号召力激增；美景天城因联姻武汉大学而自成一格；中亨文华苑和源升·府邻竹园因地借势，亦与教育有浑然天成之感……
有人在反思着整个楼市如今黯然神伤、迷离无计，不能“全天候”作战的问题。如果连很多大的开发商都“忘记”和放弃了做广告，那么，这个行业的责任感、公信力就出现危机了。
正当房地产的江湖雾锁重楼之时，教育地产却大有全线告捷之势。但热闹的背后，却有人冷静地看到了问题的所在。难得有人如此“深宵在外，宁静在心”地道出看法，这也应当是楼市的希望所在。
郑州盛世今典广告公司的一位职员说：“遗憾的是，直到现在，许多教育地产的楼盘，也没有加大广告宣传的力度，适时打一场强销期的战役。很多楼盘对此准备不足，如果再拖延下去，就贻误了战机。”
湖北人有一个生意经，叫做“生意不好整（“修葺、整理”之意——记者注）柜台”。说的就是如果你的生意不好，需要反省自己。虽然如今的楼市低迷，但一个基本事实是，市场的需求客观存在。还有人从教育地产放量热销的现象中，反思着整个楼市如今黯然神伤、迷离无计，不能“全天候”作战的问题。
“我就不相信，去年年底还在排队购房的火爆市场，一下子就都没有钱了？就没有需求了？去年3500元/平方米的房价有人争着买，现在仍然是3500元/平方米就买不起了？显然不是。问题出在了楼盘的精确营销上，以前市
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