“六一”大限检验郑州楼市 走过去，前面是个艳阳天
编辑：南阳楼市网
2005年06月14日17:11
来源：南阳楼市网
6月以来，郑州天气十分炎热。黄河路上，车辆穿梭。这条路上共有大大小小中介公司十五六家，很少有人注意到，一家房地产中介公司就在6月的一个黄昏悄然关门歇业；而附近另一家中介公司却正在招兵买马，玻璃窗上贴着招聘经纪人、销售主管的启事。
一位业内人士说，近段时间以来，仅他知道就有好几家中介公司关门了，一方面是七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》6月实施，新政叫停期房转让，购买不足两年的二手房转让要收全额营业税等，波及郑州中介市场所致，另一方面，这些中介公司管理不善，关门是迟早的事。而政策对一些管理规范的公司来说，只是一次小小的检验，丝毫不影响公司的发展。
中介显现分水岭
六一之前，郑州像很多城市一样，不少人为了逃脱二手房交易时的全额营业税，纷纷抛售房产，致使二手房市场出现井喷之势。郑州市交易中心的数据显示，二手房交易量从每天的70多套增加到150套，而临近六一又超过了200套，到了5月31日，交易量更是突破300套。
而这些交易增加的背后，是中介公司生意突击式、冲刺式的火爆，而六一之后的门可罗雀也就可想而知了。
一位业内人士说，新政对一些小的中介公司是一次打击，因为平日公司收入构成比例是:买卖租赁、代办过户，包括为炒房者服务(期房转让、小户型买卖等)。房屋租赁业务每单收入100元，有的是50元；2％的房产交易费还经常打折扣，只要有利润就行；炒一套房，就有了公司月收入的70％～80％。可想而知，对投机者或者投资者的限制将直接影响到这些中介公司。郑州木林森中介公司一负责人肯定地说，新政影响的就是这些不太正规的小公司。
如果一个市场是理性的，那么无论调控多么严格，都将是无价值和无能为力的。这句话很适合目前的郑州市中介市场。
21世纪不动产郑州区域分部、顺驰房产经纪有关负责人介绍，六一之后，公司业务确实下降10％左右，但是这种状况不会持续太久，估计是2～3个月时间，毋庸置疑，整个趋势是稳中有升的。
丰产路上一家中介公司的店长介绍，由于六一之后人们观望心理较重，他们店最近业务受到影响，但房价没有跌。
究其原因，一些房产中介认为，这是郑州市房地产市场的刚性需求所致。一是郑州市中介市场是近两年才蓬勃发展起来的，2001年二手房成交量才2000多套，2002年成交5000多套，2003年是8000多套，去年是1.3万套，据估计，今年将成交1.6万套。二是目前的国家新政，对二手房交易产生的是心理影响，下一步发展是放慢增长速度，未来趋势是稳中有升。
开发商冷暖自知
与中介机构有相似之处的是，郑州市场“三六九等”的开发商也在接受市场的检验，而状态和结果也大相径庭。
郑州一家大型旅游房地产项目有关负责人刘雪梅说，其项目人流量没有因为六一之后而减少，反而由于天气炎热，来玩耍度假的多了。
郑州开发商李晓东最近到天津、杭州、上海考察，回来后颇多感受，他说现在的天津市场观望气氛非常浓，开发商的态度是“观望”，老百姓也是“观望”。而在杭州和上海，开发商在思考怎么体面地降价，因为直接降价将失去老业主的信任，而以促销等手段变相降价，理由会更充分。
郑州楼市，观望气氛同样较浓，主要是两方面的心态，一是国家政策变化，非专业人士看到热点城市房价在降，认为郑州房价也要跌；二是老百姓买涨不买跌，“羊群效应”促使大家都在观望。
据分析，政策发挥作用有三个过程:购房者观望，成交量下降；成交量上升，价格下降；恢复常态。目前郑州市这种萧条状态会持续两三个月，9月之后，如果旺季还没有来临，就有可能延续到明年春季，但是，郑州房价下降的可能性不大。
由于投机者撒手不干，对长期投资者会影响两年左右，因此房地产恢复平稳上升阶段，则可能需要1～2年时间。开发商刘海潮认为，郑州房地产市场基本形势不会大变，这里说的基本形势是指供需量，全市房屋均价仍会在2600元/平方米左右。市场会把投机者甩掉；还有一部分长线投资者存在，如购买商铺再出租者；购房自住者，将会持币待购，最晚到明年春节后，房价还会继续攀升。
刘海潮认为，郑州多数开发商这段时间严阵以待，分三种情况，有实力、有品牌的开发商多能冷静观察，固若金汤；一些项目不大、资金有限的开发商会担心资金链断裂，四处打探消息，显得躁动不安；还有一部分面临资金链断裂的企业，在销售量下降的情况下，会到民间筹集资金，或者是降价，在郑州市场已经出现了“买房送装修费、1000元卡抵1万元用”的变相降价措施。
一些没有实力的小房地产企业会在新政考验下，被淘汰出局或者转行。但是能“顶”过去的企业，“走过去，前面是个天”。
李晓东认为，新政将给企业三个启示:一些新楼盘大的规划要有思想准备，要有打半年持久战的准备；房地产市场一定会变成买方市场，应该追求楼盘品质，做好产品，在品牌上下工夫；随着市场细分化，对于品牌的代理公司应该是个机会。
谁在为房价埋单
对于本次国家新政的出台，郑州售楼部多呈现萧条状态，有的售楼员开始轮换上班，有的因闲得无事，在售楼部里打起扑克。
但是对这种状况，几乎没有任何一家开发商公开表示悲观，他们众口一词:国家本次新政旨在稳定房价，而不是降房价；郑州的房价与全国省会城市相比，处于中下游位置，未来房价肯定是涨！
对于政府调控的方向，河南财经学院教授刘社认为，政策的主要作用将体现在四个方面:满足中低收入市民居住需求；市场价格更稳定，发展趋势更健康；自住型住房将有更大的发展，投资型住房空间逐渐萎缩；社会住房供应及保障体系将更加健全。
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