政策连出意在遏制房价飞涨

“总体来说，近期国务院和有关部门推出的一系列政策是一脉相承的，目的是使房价过快增长的势头得到遏制，而每个政策的侧重点又有所区别。”建设部政策研究中心住宅与房地产业处处长赵路兴这样认为。3月底国务院办公厅出台的文件明确了调控房价的责任在地方政府；5月份七部委关于稳定住房价格的八条意见更加细化，更具可操作性。

为了切实做好调控房地产市场、稳定住房价格的工作，建设部日前公布了6个工作时间表：今年6月底前，直辖市、计划单列市、省会城市和住房价格上涨过快的重点城市要基本实现商品房预销售合同网上即时备案；今年内各市、县建设（房地产）主管部门要完成城镇最低收入家庭住房困难情况的调查工作；今年6月底前，确保40个大中城市基本完成信息系统建设第一阶段的验收工作；从今年7月份起，建设部将公布40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告……

赵路兴认为，本次出台的《意见》是历年来力度最大，涉及面最广的一次，直接深入到土地、税收、金融等楼市核心问题。它不单纯是调控房价，从中可以看出中央调控房地产市场，在短时间内将房地产驱入市场正轨的坚定决心。同时，一系列政策也传达了另一条重要信息———政府将在加强楼市舆论引导、增强楼市交易、政策透明度方面强化力度，强化法制和加强监管。

在具体政策方面，央行3月份加息的主要用意是从需求方来调控当前的房地产市场；此次调整住房转让环节营业税，主要目的是打击炒房投机行为；而加快经济适用住房建设则为了有效保障中低收入家庭的住房。
“一系列政策的出发点只有一个：保持和促进房地产市场持续健康发展，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题,努力实现商品住房供求基本平衡,稳定房价。”赵路兴说。

此前效果为何有违预期？

国家统计局景气中心研究室副主任张海旺认为，其实自去年以来，国内住房供应结构调控政策的指向和预期十分明确，即增加普通商品住房、经济适用房和严格控制高档住房，但实际效果与此不相一致。

他指出，住房供应结构调整低效缘于缺乏与之适应的土地供应和投资结构。“由于此次宏观调控以来的紧缩政策没有区别不同类型的住宅结构，而具有全面和‘一刀切’性质，使包括普通商品住宅和经济适用房用地也增长放慢或大幅下降。”他说，比如北京虽然加大经济适用房土地供应，但今年计划供应量也仅占商品住宅用地的11.4%，因而从土地供给源头限制了普通商品住房和经济适用房的增长。

“在投资上，虽然经过去年以来的重点调控，但一方面房地产投资规模过大和增长过快的问题仍然存在，另一方面经济适用房投资不足加重和增速下降。”张海旺说，去年经济适用房投资仅占住宅投资的6.9%，与以往相比有大幅度下降。而今年1－4月经济适用房投资比重比去年还要低15个百分点。

赵路兴认为，为实现近期中小套型、中低价位普通住房审批、土地供应以及信贷、税收等方面优惠政策与效果的统一，必须增加国家对经济适用房用地的划拨量，形成中小套型、中低价位普通住宅用地优惠的具体操作规范。同时，继续停止别墅类和严格控制高档住宅的用地供应，防止小套型、中低价位普通住房用地转用，以及大量闲置土地过多地流向别墅和高档住宅领域。

“不仅如此，还要通过金融、财政等手段增加中小套型和中低价住房投资。”赵路兴说。近期房地产税收的目的在于控制非普通住房需求，但缺乏对普通特别是中小套型、中低价位住房投资的财政倾斜手段。因此，在落实中小套型、中低价位普通住房信贷优惠政策的过程中，还要结合财政政策，尤其是增加其国家预算内资金。与此相联系，要严格高档住宅国内贷款资本金比例等条件，限制国家预算内资金向高档住宅领域的流入。

张海旺指出，经济适用房价格和利润由于受政策限制，水平和增速远远低于高档住宅甚至普通住宅，因而缺乏开发投资的市场驱动力，而高档住宅则由于高价格和高利润刺激，开发投资动力过盛。因此，一方面要鼓励经济适用房通过开发成本节约等提高利润，增强开发投资的市场动力；另一方面要通过收入分配政策调整等，适当降低高档住宅的利润，抑制其开发投资的利益冲动。

“经济适用房与高档住宅的主要区别，在于面积小而不是质量低，否则就会脱离市场需要。”张海旺说，目前部分经济适用房建设同时存在两方面的倾向：一个是质量低及相关条件差，其表现除原材料、施工质量问题等，地理位置、规模设施也出现低质趋向，如北京的某些经济适用房，由于只注意开发成本的节约，规模过大与产业、上学、就医和出行等基础设施配置缺乏的矛盾十分突出。结果全国虽然经济适用房普遍需求旺盛，但也有相当部分空置，有的地方购买者极少。

稳定房价须解决多方制约因素

房价的稳定和回落，受到政策中行政手段、体制和结构性矛盾、客观或外在矛盾的影响和制约。例如，国内房屋市场购租比例失衡，国内居民自有房比例达80%左右，分别超过美国和加拿大约10和20个百分点。今年第一季度商品房销售额中销售给个人的比重达97.6%。“在居民重购轻租巨大习惯势力推动下的商品房市场的结构失衡，同时即包含着房价的过快上升。”赵路兴说。

另外，高档住宅的高价位、高价格增长及其带来的高利润，驱使企业竞相投资，同时挤压经济适用房建设空间。目前国内高档房的平均利润率在30%以上，远高于国际一般5%的水平。今年第一季度的商品住宅投资中，经济适用房仅占3.9%；增长－13.8%。经济适用房比重过低和增速的下降，削弱了商品住宅结构调整的成效，造成了与宏观政策预期相矛盾的结果，导致了整个房价的过快上升。

张海旺表示，目前国内房地产开发的资金来源构成单一，其表现除国内贷款规模仍然过大外，还有主要来自银行房贷的定金及预收款的迅速增长。去年房地产开发投资本年资金来源中，国内贷款仅增长0.5%，而定金及预收款增长44.4%。今年第一季度，在房地产开发投资到位资金来源中，定金及预收款增幅达到32%。如果说国内贷款主要是从低成本资金上支撑房价增长，定金及预收款则主要是从房贷需求方面刺激房价提升。
“目前，国内房地产由于利润攀升和外资准入条件不严格，不仅导致境外购卖者比例增多，也造成外资的大量进入，从而推动房价上涨。”赵路兴说，去年在房地产开发投资本年资金来源中，利用外资增长34.2%。今年第一季度，港、澳、台商投资企业与外商投资企业房地产开发投资分别增长一成和两成，增幅比国内企业高出许多，投资规模占全国的12.5%。

旺盛需求支撑房价继续走高

近期一系列政策出台，以至于上海等地出现二手房抛售和住宅交易额下降的情况。但张海旺认为，一些地区房价下降的主要动力来自住房转让环节营业税的征收，而不是住房供应结构的调整，因而具有很大的不确定性。“由于土地供需实际，利润推动机制，城市化加速、股市低迷和拆迁冲动伴生的各种房屋需求等非政策和客观因素，以及与房价高度相关的钢材等产品价高涨，今年下半年房价仍可能继续增长。”他说。
张海旺详细分析几方面原因：第一，城市化加速的推动。人口大量转移和结构调整等内在和外在性推动力量十分强劲，因而必然伴生房屋真实需求的逐步增长。

第二，投资渠道狭窄的作用。股市的长期波动和低迷不振，必然推动居民将购房作为主要投资手段，从而导致投资性和投机性购房需求扩张。

第三，地方政府主导的城市拆迁结果。由于体制性原因，一些地方政府长期迷恋城市形象和政绩工程，或者将城市化加速简单等同于城市规模和数量的扩张，因而使拆迁造成的被动住房需求长久不衰。

第四，钢材等高度相关产品价格的高涨。今年1季度与房价等高度相关的黑色金属购进价格增长11.8%，增幅比今年2月高0.8个百分点，比同期房价高2.0个百分点；黑色金属冶炼及压延加工业出厂价增长8.3%，其中普通大型和小型钢材增长3.1%和5%，中厚钢板和薄钢板分别增长18.4%和16.4%。钢材等产品价格增长必然与房价形成相互拉动之势。