来自大盘的声音

　　在国家连连“重拳出击”平抑房价的今天，郑州的房地产市场情况怎样？5月27日，记者通过对郑州近郊几个较大规模楼盘的问访了解到，这些楼盘5月份的销售情况都很不理想，甚至有些楼盘最近两周没有卖出去一套房子，这和以往相比，显然受到房产新政的影响很大。

　　与五一期间帝湖花园的火爆局面相比，近来的售楼部明显冷清了许多。虽然以低层价格入市的高层项目——帝湖·王府在广告促销方面的力度很大，但仍然抵挡不住房产新政带来的阵阵寒意。

　　4月30日刚刚开盘的大河春天二期——翰林郡，伴随着社区内河南省实验中学外国语小学、河南省实验幼儿园分园两所学校的建成和招生的开始，加上对老客户的优惠，在5月份最初两周销售情况不错，最近前来咨询的客户明显减少，签订购房合同的同样寥寥无几。

　　据该公司一位高层领导说，最近一周没有卖出一套房子。不过她仍然坚信，像大河春天这样具有高品质和附加值的楼盘，不愁卖不出去，房价也不可能降下来。消费者在观望的同时，可能就会错过了一个购买良机。在目前这种市场“低迷”的状况下，可能会有小的房产公司撑不住把楼盘价格下调，但开发公司有思达集团雄厚经济实力做保障，因此会通过这场来自各个方面的检验。

　　在郑州市丰庆路和海洋路交会处的四月天售楼部，记者看到售楼部里面的人仍然很多，不时有咨询电话打进。售楼员孙丽霞告诉记者，由于该楼盘一期开发的一部分经济适用房正值交房时，一些客户的亲戚朋友就顺便来售楼部看房，所以人气很旺。因为正在出售的商品房都是现房，最近公司又调高了价格，每平方米均价2900元，不过签单客户都可以获得公司赠送的一间价值近两万元的地下室。

　　即将完成购房客户全部入住的鑫苑名家，目前只剩下三期——国际银河湾的部分有限房源，这个成熟的高档社区对目标客户很有“杀伤力”。据该公司一位负责人介绍，鑫苑名家客户群的主要特征就是高收入、高素质，同时也追求较高品质的居住条件，因此他们对于房价不十分敏感，只要看中了就会下定金。

　　东南板块的三个大盘金色港湾、美景天城和富田·太阳城，最近的销售情况也不尽如人意。前来咨询的客户大多都是看了又看，十分关注价格波动，几乎每个楼盘都有客户直接把电话打到售楼部问何时降价。经历了三四月份销售旺季之后，在今年5月这个“春尾巴”里，楼市提前进入了“淡季”。

　　

　　开发商与购房者的博弈

　　“有钱者生，得地者赢，无钱无地者死。”眼下，地根与银根双缩，致使宏观调控下的房地产企业开始分化。尤其是在购房者持币观望的情况下，一些实力不够雄厚的房地产开发企业已经开始捉襟见肘。房子无人购买，资金回笼就停止，三五天还可以，一两个月就运转不灵了。怪不得有“好事者”在网上频频号召：要想房价降下来，所有购房者都坚持半年不买房，全国的房地产商就要死一大半。

　　这场博弈的一个明显特征在于力量悬殊。在求大于供的市场中，一方是掌握房源的、庞大的开发商联盟，一方是众多的、弱小的、松散的购房者。

　　尽管有开发商已经开始担心房价真的要降，可是仍然要对外宣称价格上调。与此同时，暗地里不动声色地采取措施促销。而购房者一面天天关注房价涨跌，希望能把房子买在降价之后，又多方打探得知房价不可能大降时，忍不住开发商抛出的种种“诱惑”而左右摇摆。因此，尽管国家在宏观调控，但在目前的市场经济作用下，购房者能够胜算的希望仍然很渺茫。

　　正商地产的王经理告诉记者，即使在一片叫“降”的呼声中，房地产开发商也不可能直接下调价格，而是采取“明升暗降”的方式，在购房优惠方面使消费者得到更多的实惠，这样做既适应了市场，同时也不会伤害先期购房客户的感情。这样做虽然利润空间缩小了，但从市场反应和大盘的开发模式来讲，还是比降价的效果要好得多。

　　“郑州的整体房价水平肯定要下降，否则地方政府也没法向中央交代。虽然中央一再强调不能搞‘一刀切’，地方还是要对中央的政策有所落实。”一位业内资深人士彭先生分析说：在这场开发商与购房者的博弈中，郑州房价降不降，6月份实际上是一道坎儿。

　　

　　房价上涨不是“地”的错

　　买房人说，房价年年涨；卖房人说，地价年年升。究竟是房价带动着地价不断上升，还是地价带动着房价不停涨呢？

　　有专业人士一针见血地指出：开发商是在利用地价上涨做“幌子”，给自己争取更大利润空间找借口。与此同时，国务院对抑制房价上涨过快开出的八大药方（即关于稳定房价的八条措施）中，“加大土地供应的调控力度，严格土地管理”被当作重要的措施。由此可见，政府也没有把土地涨幅看作房价上涨的“罪魁祸首”，而是把它看作是解决问题的“药引子”之一。

　　中国房地产协会秘书长顾云昌在接受记者采访时曾说：从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但这绝不是说地价决定房价。在现实市场中，常常是房价决定地价。

　　细细寻味，道理很明显：房价上涨缘于综合性因素，最主要是需求引起的。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”的，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。因为购地价格提高，导致开发成本升高，房屋售价也会相应上涨。况且在目前，房地产用地基本是协议和招、拍、挂同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。比如，招、拍、挂获取土地的房子卖1万元/平方米，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元/平方米。

　　而郑州市建委一位领导分析认为：需求强劲才是引起房价过快上涨的主要原因。同时还有其他多方面的复杂原因，如在住房消费观念的宣传上存在偏差，忽视我国土地资源的承受能力和社会经济发展水平，标准过高，面积过大；政府对住房消费中的恶意炒作和投机性购房管理还不到位，对违规开发商和投机购房者缺乏处罚措施；房地产开发行业竞争不充分，甚至开发商联手垄断市场抬高房价，且开发商利润明显高于社会平均利润水平；地方政府对住房需求预测缺乏科学性，大拆大建，提前释放住房需求，进一步加剧了土地供应的紧张。

　　郑州一家房地产公司的高层管理人员告诉记者，房价上涨不能完全归结为“地价上涨”，这里面有更深层次的原因。地方政府片面强调利用土地资源经营城市；一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，2004年有些城市银行新增贷款的60%以上是个人住房新增贷款，股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产；有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市；宏观经济运行环境和土地等资源的约束，决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态，在多种因素的作用下，不同利益主体互相影响，共同推动了房价上涨。

　　

　　房价下降的五大希望因子

　　房价到底有没有希望降下来？带着疑问，记者采访了相关人士。总结出未来郑州房价下降的五大希望因子。

　　一、税费下降。郑州中方园建设股份发展有限公司的负责人告诉记者，目前国内商品房成本中最主要的就是土地成本和各种税费。在国外，地价及税、费三项仅占房屋价格的20%，建安成本占73%，利润只占7%。而我国目前的地价及税、费三大项成本约占总成本的50%，建安成本约占总成本的35%，利润占15%左右。因此，在房价的构成中，土地和税费是最大的成本，眼下最能直接使房价降低的因素就是降低税费。记者也从相关部门了解到，目前与房地产开发经营有关的税有十几种，有固定资产投资方向调节税、营业税、城市建设维护税、土地增值税、企业所得税等。从开发到销售，房地产商必须与至少20多个税费征管部门打交道，纳税额约占商品房价格的6%～14%。也就是说，消费者购买一套100万元的房屋，其中至少有6万～14万元是税务成本。

　　二、加大土地供应。这是政府最方便操纵的降价因子。近几年郑州地价的上涨速度非常快，地价推动房价大幅上涨的情形非常明显。土地招标或拍卖制度，虽然在很大程度上解决了先前土地批租中的暗箱操作现象，为大多数的开发商提供了较为平等竞争的机会。但同时导致了另一种现象，由于土地供应有限，开发商对土地的竞争非常激烈，中标者基本上都是出价高者。许多开发商在土地拍卖中面对天价毫不胆怯，因为再高的土地价格也可以计入房价之中，最终上升的成本会由购房者消化。因此，加大土地供应可以在一定程度上缓解住房市场求大于供的紧张局面，从而抑制房价上涨。据悉，郑州市土地储备中心已经在积极落实国家政策，最近计划推向市场的储备土地达2000余亩。

　　三、适当抑制购房过旺需求，改变预期。目前，郑州外来人口增长迅速，加上购房入户等政策的推动和旧区改造促使二手房和低价位商品房的需求急剧增加，这些成为房价快速攀升的最大动力。低价位商品房价格上涨所导致的所谓“财富效应”又推动了对中高价位商品房的有效需求，这又反过来进一步拉升了中低价房的

免责声明：
本网转载内容均注明出处，转载是处于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性，针对文章有什么问题，请与我们联系 （13598227718）