房价新政之政府 新政是一剂良方 郑州已提前保健
编辑：南阳楼市网
2005年06月02日08:25
来源：南阳楼市网
国八条、七部委新政相继出台，地方政府和地方房地产主管部门会有哪些相应措施，是近一段时间以来广大市民最关心的问题。５月３０日，本报记者就此采访了郑州市房管局相关负责人。该负责人指出，郑州市政府及房地产主管部门对房地产市场的调控，早在国八条及七部委新政出台之前就已进行，当前的应对措施是继续实施调控。
规模调控走在前
七部委新政的第一条是强化规划调控，改善住房供应结构，要求各地根据市场需求制定住房建设规模、项目布局。
郑州房管局副局长李保华告诉记者，早在２００２年郑州市就着手从宏观规模上对房地产开发进行调控。当年３月２０日，郑州市出台了《关于加强房地产开发建设规模宏观管理的通知》。随后由郑州市房管局牵头，联合建委、规划局等部门对城市居民住房现状及未来住房需求进行了专题调查。
根据当时郑州市小康社会发展目标和“十五”计划，结合城市建设规划、人口增长幅度、外来人口购买力、危旧房拆迁改造情况，结合城调队对２００２年及未来３年住房有效需求调查，结合市场投放量、销售量进行的市场预测及业界专家预测，那次调查确定了２００２年~２００５年郑州市城市规划区内房地产开发建设的总量、区域分布和结构类型。
当时预测２００２年房地产开发建设规模为２５０万平方米，２００３年为２８０万平方米，２００４年为４００万平方米。实际运行状况，２００２年郑州市市区内，房地产开发建设规模为３２６．８１万平方米，２００３年实际安排规模为６０８．７５万平方米，２００４年实际规模为６４８．２５万平方米。实现了科学规划、总量调控的目的。
此外，郑州市还在新区开发与老城改造、规模控制与规范市场行为等方面，制定了“七优先”、“九不准”、“三控制”等政策规定。即政府批准、通过招拍挂取得土地、成规模旧城改造等七种项目优先；无资质、资本金不达标、拖欠政府规费、拖欠工程款、拖欠工人工资等九种行为明令禁止；对别墅高档商品房、空置量较大、变相集资建房等三种行为进行控制。
土地调控下手早
加大土地供应调控力度，严格土地管理方面是七部委新政的又一重点。而此前郑州市于２００２年３月２９日出台了《郑州市土地储备实施办法》，较早对土地供应进行了政府干预。当时的办法规定，郑州市土地储备实行政府统一储备、统一管理、统一调配，为实施土地供应调控打下了坚实基础。今年２月２３日，郑州市又出台了《关于严格土地管理加强土地储备工作的通知》，进一步加大了土地储备力度，有效遏制了圈地倒地行为。
住房优惠标准早有
七部委新政在第五条提到，各地政府要明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。
据介绍，早在２００４年１月８日，为了实现房地产市场总量和结构基本平衡，价格基本稳定的目标，郑州市就出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求进一步增加普通商品住房的供应。为此，郑州市房管局会同有关部门，在制订年度开发建设规模的同时，对普通商品住房建设予以倾斜。该《通知》同时决定，在商品房销售中，普通住宅按总房款的２％缴纳契税，对于同时具备“房屋单价高于每平方米３５００元、面积不小于１６０平方米”两项条件须按照４％纳税；别墅按照总房款的４％缴纳契税；对非住宅项目收取的契税相对较高：商业住房按４％缴纳，地下车库按总房款４％缴纳，地下室按照总房款２％缴纳。单位或公司购房按照总房款４％缴纳契税。可以说，郑州市较早就制定了普通住宅享受优惠政策的标准。
二手房市场以激励为主
七部委新政在第三条中强调加强住房转让环节，征收营业税，其用意在于调控二手房市场，保持二手房市场的健康稳定发展。
但郑州市二手房市场的情况是市场不完全成熟。为此，２００１年年底郑州市出台《住房二级市场管理办法》，降低了二手房交易门槛。２００４年又下发《郑州市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要，并对规范中介行为等有关政策做了进一步规定。
同时，郑州市将二手普通住房交易契税下调至１％。这些政策在一定程度上激活了二手房市场，缓解了低收入家庭住房困难。
规范秩序加强披露
在规范市场秩序方面，２００２年１０月２１日，郑州市出台《郑州市商品房销售管理办法》。根据该办法，开展了三项工作：一是完善新建商品房备案制度；二是完善存量住房交易信息服务平台；三是加大对商品房销售行为监管和市场整治力度，重点加强商品房预售管理。
加强信息披露方面，郑州市自２００３年５月被国家建设部列为全国首批房地产预警预报试点城市。经过近两年的建设，郑州市房地产预警预报体系建设取得重要进展。李保华告诉记者，由于郑州市政府及房地产主管部门这些年来在这几个方面的调控引导，郑州市房地产市场多年来呈现持续健康发展的态势，在全国大部分地区房地产投资较热、房价增长过快的情况下，郑州市房地产市场保持了稳定的局面，被建设部称为“郑州模式”。在当前国家不断加大对房地产市场宏观调控力度的时候，郑州市政府及房地产管理部门紧扣“国八条”及七部委新政提出的八个方面，继续对郑州房地产市场进行调控。
住房保障走更快
七部委新政的另一个重点内容是完善住房保障体系，加强经济适用房建设，完善廉租住房制度。
在这方面，郑州市于今年４月２６日出台了《郑州市经济适用住房价格管理办法》，已于５月１日实施。《郑州市经济适用住房开发建设与管理暂行办法》和《郑州市经济适用住房招投标实施细则》也在积极研究制订中。
李保华告诉记者，由于去年批准的经济适用房规模目前大部分都运行到土地供应环节上，今年市政府研究批准的规模是９５万平方米。这样，今明两年平均每年的供应量都在１５０万平方米，超过了以往任何一年的供应量。
在保障城镇低收入家庭基本住房需求方面，郑州市政府从２００１年起，先后出台了《郑州市城镇廉租住房管理办法》、《郑州市城镇廉租住房实施细则》和《郑州市人民政府关于进一步建设健全我市社会保障制度有关问题的通知》。２００４年３月１日，建设部１２０号令颁布施行后，郑州市于当年５月出台《郑州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，进一步确定了廉租住房的定义、对象、机构设置、资金来源、准入条件、保障方式、保障标准和推出机制，并放宽了准入条件，该办法已于去年６月１日实行。
目前郑州市廉租住房保障已形成以实物配租、租金配租、公房租金核减和发放租金补贴等多种方式共存，发放资金为主的相对成熟完善的制度。在廉租住房保障制度的资金筹措方面，２００１年以来郑州市已筹集８０００余万元，累计９５０户“双困”家庭入住廉租房，符合条件的“双困”家庭覆盖面超过９５％。
据透露，现在郑州市居民建设住房保障体系不但为城镇居民提供了保障，还从城市延伸到农村：一是城乡接合部享受城镇居民待遇；二是偏远郊县农民符合一定条件的，在经过一定程序的审核后，在建房时可一次性获得政府２０００元的补贴。
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