房产知识小百科：房屋租赁之"八大必修经验"！
编辑：南阳楼市网
2005年05月30日08:08
来源：南阳楼市网
做了几年房东，对如何做好房东有一些体会，现在写出来奉献给想尝试做
房东的朋友。
一、关于投资回报
如果您看到某某楼盘年投资回报率１５％，甚至２０％，不要相信，那只是
广告，如果你以此为据购房投资，以为五六年、七八年就能收回投资，那就会上
当，套牢。我有一套房子，购买时房产商说月租金可以达到３５００元，可实际
上最后月租金只有２０００元，相差４０％！如果本来８年就可以收回投资，现
在实际要多少年？整整１４年。如果以此为依据还贷，那家庭资金流转就会陷入
被动的局面。所以，千万当心，不要相信所谓高回报的许诺。那么，现在房产投
资预期的年回报通常有多少呢比较客观的应该是７—９％，初次做房产投资的可
以参照这个尺度。
二、最易出租的价位
一般月租在１５００元以下的房子比较容易出租，价位越是高，客户越少，
找房客相对要困难得多，而且风险也大。现在市场上，７００元到１２００元之
间房子最容易出租。７００元房租的对象以外地在上海打工的夫妻居多，１００
０元的以单身上班族居多。１２００元左右的以上海人居多。一般一家租住，也
有两个单身者合租，需要有一定的设备。投资者可以以此为依据决定投资额度，
比较而言，在９—２５万之间的房子较适合出租，投资回报率较高。
三、比较适合投资的地段
商务区周围、大学周围，边远大型居住区与中心城区之间地带、交通便捷地
段。不要考虑到外环线外投资，那里最好的回报率只能是５％！也就是说要２０
年以上才能收回投资，你要有心理准备。记住，所有的房子都能出租，只不过是
租金高低而已。
四、出租房的要素是“套”而不是面积
购房自住考虑是面积，但如果单纯是为出租的话，那可以忽视这个因素。因
为房客临时居住，主要考虑住房的单元因素，如几房几室，设备如何等因素，一
般不会太计较你的房间面积的大小，１６平方米和１２平方米的面积的租金也许
是一样的，你可以说我是两室租金要高些，而不能说，我的面积大些要多些租
金。所以，在购房时，就要考虑这个因素，即尽量买同等单元而面积较小的，或
者，在同等价位而一套面积较小，条件较好、一套面积较大而条件较差时，购买
前者。
五、多依靠中介
不要在一棵树上吊死，在多个房产中介处登记，至少两个以上，成功率就增
加了５０％。有的上家下家串通一气，跳过中介，想省掉一个月的中介费，那是
一锤子买卖，会断了自己的财路，因小失大，千万不能做。
六、和房客建立和谐的关系
房客是你的衣食父母。有的房东只管收房租，其他什么都不管，房客就会不
断变动，会增加成本（如中介费）、精力的付出。如果你热心帮房客解决困难，
设备坏了及时修理，房客有什么要求尽量满足，房客住得舒服，就会几年一直住
下去，按时交房租，你这个房东就会做得很太平。当然，为了保护自己，你也应
该有所制约，例如订立正规的合同，房客要有身份证件，房内电话不必开通长途
（现在可购ＩＰ卡打），给邻居一个你的联系电话，到居委会登记等等。
七、及时解套
有的人购买了新房，想依靠老房还贷，却一直租不出去（正确地说应该是按
照你的心理价位租不出去），套牢了，一天就是几十元到一百多元的损失啊，心
痛得很，怎么办？最简单的办法，就是降价！有人会说，这么简单的办法！谁不
会？但是这么简单，有许多人就是不明白这个道理，一直死守他的所谓心理防
线，结果是十天半个月，也没人来看房。一般来说，你的房如果十天租不出去，
那就是价位偏高了，你就应该降价，一直到解套（租出去）为止，这是一个很实
用的经验，我出租的房子，绝大多数在挂牌后一周内成交，如果一周未成交，就
要考虑降低租金。不管怎么说，租金总比银行利息高吧。当然，在现在房价较高
的情况下，也可以以出售的方式解套。
八、合同期限以一年为好
合同一年一签，最多不要超过两年。期限太短，会增加中介费，无形中降低
了收益；太长，当租金上扬时，房东就会比较被动。
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