现行二手房交易合同漏洞不少
编辑：南阳楼市网
2005年05月22日11:51
来源：南阳楼市网
近日，北京市房地局市场二处的负责人告诉记者，今年年底，市房地局和市工商局将联合推出二手房买卖合同的示范文本。记者又从市工商局的合同处了解到，该处正在起草这份合同。合同再一次成为房地产中介市场关注的焦点问题。那么，目前，房地产中介使用的二手房合同有多少种？这些合同存在哪些问题？有没有比较规范的合同？
房地产中介市场的合同不统一
消费者经过房地产中介公司买卖二手房，通常会接触到两类合同：第一类是委托代理协议或居间合同，第二类是房屋买卖合同。第一类合同，均为房地产中介公司自行制定，各个公司不一样，有的是公司分别同买卖双方签订《委托代理房屋出售协议书》、《委托代理购房协议书》；有的是公司与买卖双方同时签订《房屋买卖居间合同》(或叫中保合同)；有时还会出现《独家代理售房协议书》或《独家代理购房协议书》。第二类合同也不统一，据了解，各区县房地局要求不同，有些要求买卖双方到房地产交易中心，当场填该区房地产交易管理部门制定的统一合同文本，如东城区房地产交易中心；有些是在交易大厅张贴出格式文本，让买卖双方参考，而后自行制定；还有的审查中介公司提供的合同，只要具备该区房地局要求的条款，就同意使用。
目前，市房地局和市工商局要规范的是本文介绍的第二类合同——房屋买卖合同。那么，委托代理合同何时能够规范？市工商局合同处的孙处长在接受记者采访时表示，现在没有把规范房地产居间合同列入到工作计划当中，如果需要，市工商局和市房地局会逐步规范这些合同的。
合同中缺乏中介方违约责任的界定
通过阅读各个中介公司的合同，记者发现委托代理合同中存在的最大瑕疵就是缺乏中介方违约责任的界定。不少中介公司的经理坦言，自己公司制定的委托合同，当然要保护自己公司的利益，要规避己方的风险。
在采访中，记者看到许多中介公司的委托代理合同规定了买方、卖方的权利义务，对中介方却没有任何限制。有些合同中，虽然有中介方的“违约责任”，但是细细读一遍，你会发现这些“违约责任”如同虚设。比如，在一家公司的《委托代理售房协议》中有这样的条款：“中介方应该尽快为卖方寻找买主，并提供免费的咨询服务”、“中介方进行的广告宣传，不向卖方索取任何费用”、“中介方监督卖方履行合同”。该公司的经理也承认，这些条款都是“废话”，对中介方没有任何约束，对卖方没有任何保护作用。一位姓王的经理也表示，公司在确保某些违约行为不可能发生的情况下，才把这些条款写到合同中，给消费者看。还有一位经理则称，以前公司的代理合同中也有不少中介方的违约责任，但是带来了许多不必要的“麻烦”，因而后来修改的合同中就删除了这部分内容。
写清中介方的违约责任
一位房地产律师认为，买卖双方在买卖房屋的知识和经验上，都处于弱势，所以，房地产中介市场需要一份保护各方利益的合同。有些消费者正是通过对中介方责任的界定，才使自己的损失最小化。白先生是宣武区的拆迁户，急于购房，所以他通过巨业通房地产经纪公司购买广安门的一套二手房。4月19日，双方签订了委托代理购房协议，在“付款时间及违约责任的约定”中，有这样一项内容：中介方确认手续完备的情况下，自签订本协议之日起45个工作日内，完成此房产的交易过户手续，每逾期一日中介方支付此房产总价款的0.1%的滞纳金，逾期15个工作日，中介方赔偿买方1万元滞纳金。因为白先生选择了贷款购房，银行审批放款时间比较长，所以，到了6月20日，此房产没有完成交割，该中介公司违背了“45日内完成交易”的约定，这家中介根据合同中的条款，赔付了白先生。
中介公司逐步规范二手房的合同
消费者保护自己权益的意识不断加强，使得不少房地产中介公司尝试规范自己的合同。比如，今年8月，置业家园房地产经纪公司制定了该公司的第六套合同，共计9份。其中的6份合同是针对买方的，主要是根据购房人选择商业贷款、公积金贷款，还是一次性付款的不同情况，决定他要同置业家园签署其中哪几份合同。还有两份是针对卖方的。为明确买卖双方委托中介方代办的事项，三方还要签订一个《委托代办服务合同》。
又如，兴业安居房地产经纪公司的房屋买卖合同不仅包括买卖协议，还包括房屋交割单和长达5页的补充协议。据该公司的赵东焱经理介绍，因为该公司的代理模式有些特殊——有律师事务所和公证处的介入，所以该公司的合同是中介方、律师和公证处共同制定的，并且，每一笔房屋买卖的合同要一式四份，买卖双方各执一份，公证部门和鉴证方各执一份。
二手房合同需要全市统一吗？
据市房地局和市工商局的工作人员介绍，今年年底，即将出台的二手房买卖合同是一份示范文本，并不强制各个房地产中介公司使用。那么，存在的一个问题就是，中介公司仍然“我行我素”，使用自己公司制定的合同。我爱我家公司置换部的负责人称，因为各个公司的运作情况不同、各区的情况不同、每个购房人或房主的情况也不同，所以，没必要统一二手房合同，只要中介公司制定的合同通过政府相关部门的审核，就可以使用。兴商地产经纪公司的张巍经理也表示，即使政府统一了二手房买卖的合同，也会有阳光操作的，有暗箱操作的，因而，企业可以根据国家的有关政策，制定出一套合同，然后交有关部门备案。
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