律师指导：签订二手房买卖合同的“五大注意”
编辑：南阳楼市网
2005年05月22日11:48
来源：南阳楼市网
第一，注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。
第二，注意审查房屋价款、其他费用及佣金，房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
第三，必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
第四，注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
第五，注意确定违约责任条款和救济方式，确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
[小标题]购房时遭遇“欺诈”适用惩罚性赔偿
所谓惩罚性赔偿，就是侵权行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第八条、第九条规定了房地产开发企业在商品房销售过程中的五种欺诈情形将导致“已付购房款一倍上限”的惩罚性赔偿责任。
具体的五种欺诈情形按照时间先后分为两类，一类存在于出卖人订立商品房买卖合同时，即出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，这三种欺诈情形将导致商品房买卖合同无效或者被撤消；另一类存在于签订商品房买卖合同之后，即出卖人在“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”、“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，这两种欺诈情形将导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人无法取得房屋。《解释》对这五种欺诈情形都规定了大致相同的法律责任，就是购房者有权主张合同无效或要求撤消、解除合同，并有权要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
实际适用惩罚性赔偿的过程中应该注意以下三个方面：
第一，出卖人出现这五种欺诈情形的，购房者可以要求其返还已付房款及利息、赔偿损失。这里所指的损失是购房者因欺诈行为所承受的实际损失，并不受“已付购房款一倍”的限制，也就是说，如果购房者的实际损失超出了已付购房款，即使超出了2倍、3倍或是更多，都可以主张要求赔偿，但是对实际损失应该提供相应的证据来证明。
第二，购房者除了有权主张实际损失之外，还有权另外要求惩罚性赔偿，惩罚性赔偿是在实际损失赔偿范围之外独立存在的，是基于出卖人进行欺诈行为而给予的惩罚措施，即使欺诈行为没有造成实际损失，购房者也可以依法要求赔偿，惩罚性赔偿的限额不能超过已付购房款的一倍。
第三，惩罚性赔偿仅适用于购买商品房，而集资房、房改房、经济适用房均不适用。
综上，对于《解释》第八条、第九条的赔偿，不能仅仅理解为“双倍返还”，出卖人因欺诈行为需承担责任=已付的购房款+利息+实际损失+惩罚性赔偿。
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