旧房买卖昨起试行规范合同

细致界定了交易双方和中介方权利义务首次允许中介向卖方收取保证金

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12月1日起，《深圳市房地产经纪合同》（示范文本）正式试行。

该合同的出发点是明确与规范购房者、卖房者和中介公司的责任与义务，尤其针对二手房交易中信息不对称的现象，提高购房者的信息知晓度，同时，该合同还增加了卖方所应承担的违约责任。

【本报讯】12月1日起，《深圳市房地产经纪合同》（示范文本）（下称《合同》）正式试行，试行期1年。市房地产业协会40多家房地产经纪机构会员单位昨日已开始采用该合同，该合同将视其实践中的运用效果，逐步扩大到全行业，并听取业界反馈，即时进行修改完善。

市房地产业协会叶安利表示，该合同的出发点是明确与规范购房者、卖房者和中介公司三方的责任与义务，尤其是针对在二手房交易中信息不对称的现象，提高购房者的信息知晓度，同时，该合同还增加了卖方的所应承担的违约责任。二手房市场日趋活跃近几年，深圳二手房市场日趋活跃。2003年，存量房屋成交面积达496.83万平方米，5年增长了233％，2004年上半年又比上年同期增长63.6％。业界预测，明年二手房交易量将赶超一手房。然而，到目前为止，深圳的二手房交易合同都由中介公司自制，对买卖双方的具体要求考虑得不多。同时，交易中吃差价、跳单、偷税漏税、从业人员不规范、蒙蔽欺瞒业主等不和谐现象大量存在。新合同明确双方责权据了解，即将试行的《合同》文本分为13条，并附有3份附件，其中包括《（房屋买卖）物业现状检视表》，内容涉及房屋主体表述、室内状况等多项细节，以规避买卖双方有可能产生的不必要纠纷。《合同》还包括经纪方为买方提供的服务内容和经纪方为卖方提供的服务内容等两个附件。深圳市房地产业协会叶安利提醒消费者，此次《合同》对买卖交易双方、经纪方三方之间的权利义务进行了较为细致的界定，改变了过去因责任不清而互相推诿的现象。比如，合同在附件中规定，经纪方为买方提供的服务内容包括5个方面：1、接受买方购房意向委托并为买方联系合适物业；2、陪同买方看房；3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（例如：房屋产权状态、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；4、促成买卖双方交易完成，签署经纪合同并在约定的时间内签署房地产买卖合同（现售）；5、延伸服务及收费（该项目为买方自选项目，由买方与经纪方协商约定）。合同同时明确了各方的违约责任及纠纷的解决方式。此次合同还首次规定了中介机构可以向卖方收取一定数量的保证金，作为其违约的处罚。如此，卖方一房多卖的现象将得到遏制。同时在第八条中规定，因卖方过错导致交易不能完成的，卖方所交佣金应视为对经纪方、买方的违约，不予返还，部分应给予买方。成交价最好只是房价叶安利同时表示，《合同》认为，中介的责任是促成买卖双方二手房交易成交，后面的过户、水电、按揭等均属延伸服务，这些事项的收费需要交易双方协商。为此，他建议购房者最好不要选择一口价成交。成交价最好只是房子的价格，其他包括税费等应在附件里另行写明。叶安利说，延伸服务的价格是变化的，尤其是税费等。在一些服务项目上，某些部门的收费标准也是变动的。如，现在有很多银行在办理按揭时不收按揭服务费，但中介就会收一些服务费等。所以，他建议，即使按一口价成交，也应该在合同中填清楚成交价格包括哪些，比如房子的价格、税费、佣金等各是多少。如果买卖双方还有一些具体的约定，可以在附件中添加。市房地产业协会有关人士提醒二手房交易双方，委托中介机构买卖房屋时，应首先查看该中介是否具有资质备案证书，从业人员是否持证上岗。同时，目前，协会已要求各中介地铺挂有《二手房购房指引》，“指引”中提醒了消费者购房的一些注意事项和一些基本要求。

叶安利介绍，《合同》目前处于试行阶段，其试行结果将要求各会员单位及时反馈，并将进一步进行修改完善。他透露，在试行合同过程中，市房地产业协会将选择一些社会信誉好、长期运作规范的中介企业组成诚信联盟体，以为消费者提供买卖房屋的参考。