市场调研是了解市场和消费者最为重要的方法之一。2004年年底，本报联合河南圆点市场咨询有限公司进行了一次关于郑州市住宅消费意向调查。此次调查，我们重点分析了消费者对居住环境和装修的需求。现把调查的主要成果编发给广大读者，希望对于消费者投资或开发运营有所裨益。

 

调查执行

河南圆点市场咨询有限公司

 

报告完成时间

    2004年12月28日

 

报告撰写：刘阳

 

调查目的：

    全面了解2004年郑州消费者对郑州地产市场的需求意向，重点以购房者的背景特征、购房需求与购房目的、购房时考虑因素、选择的区域、接受的价格、接受的面积与户型、选择的居住环境与装修需求、配套设施的需求、物业服务的需求等为调查分析内容。

 

样本构成：

    本次调查共投放样本350份，回收样本为350份。经公司审核员严格的一审、二审和复核后。最终确定有效样本为324份，问卷的有效率为92.57％，符合本次调查的有效性和代表性。

2004年购房人群、年龄在22-60岁之间；非房地产广告公司／顾问公司、非地产开发／地产销售／代理／策划和装修公司等相关行业工作的消费人群。

    从访问的行业、年龄和职业以及受访者的性别情况来看完全符合本次调查的要求；其中对区城和访问场所进行了严密的配额分配，区域以金水区、二七区、管城区、中原区、惠济区(详见分析图一)；受访者的年龄分配情况(详见分析图二)；访问方式全部为入户或入单位(中高档写字楼)。

第一部分

“居住环境需求”分析

在福利分房的条件下，人们对居住区域的环境有希望、有要求，但却没有选择的自由，受各种条件的限制。人们对居住区环境要求往往也只能停留在交通出行方便、生活购物便利二者最基本的层次上。通过以往大量凋查表明，人的生活模式和活动行为特征尽管会因年龄、职业、经济生活水平、文化修养而有很大的不同，但对于居住区域环境的要求却有很高的一致性。

    分析研究消费者对居住环境的要求，对于开发商来说显得尤其重要。居住环境消费需求重心在“绿化生态环境与文化教育环境”。在市场经济的机制下，居住环境是一种商品，它与住房一起被消费。尽管房地产商无需对居住环境进行标价销售，购房者也并不直接为购买居住环境付费，但它的存在对住房的销售和价格有极大的影响。事实上，居住环境的价格已附加在住房的价格中，并且随住房一起出售。因此，当人们掏钱买商品住房时，也随之购买了相应的居住环境。对居住环境的选择也就反映出了购房者对居住环境的消费需求。

    从2004年消赞者购房意向调查分析数据来看，“绿化生态环境”与“文化教育环境”是购房者对环境注重程度最高的两个方面，关注率分别高达86.9％和79.6％，与2001年相比，2004年这两方面环境的需求程度分别上升了33.6与10.1个百分点(详见分析图三)。

    从分析资料我们不难看出，由于城市交通建设的发展和商业的繁荣，交通方便和购物便利普遍得到了较好的解决，因而目前购房消费者对居住环境中的“交通环境”与“商业购物环境”重视程度较2001年明显下降，2004年购房消费者对交通环境的重视程度比2001年下降9.3个百分点，对商业购物环境的需求程度下滑12.1个百分点。从2004年受访者的年龄上来看，选择注重购买小区拥有绿化生态环境和文化教育环境的主要集中在30～45岁之间，占62.2％和60.3％，选择交通环境的主要集中在26--35岁之间，占40.1％，选择治安环境的主要集中在46-50岁之间，占20.0％，选择其他的主要集中在25岁以下的人群，占近四成(详见分析图四)。

    从受访者选择购房区域与注重因素的相关分析来看，选择绿化生态环境和文化教育环境为重要因素，他们选择购房的区域主要集中在北区和东区，分别占59.6％和54.1％(详见分析图四)。

    此外，从郑州市目前的售房情况看，那些注重居住环境建设，注重居住环境特色品位的住宅区都成了房地产市场的抢手货。居住环境消费需求的变化，折射出当今社会的发展和人的生活模式的改变。这是居住区规划中需要进—步研究和探讨的问题。从以上分析数据我们可以看出，郑州市购房消费者在不同年份购房的人群者对居住环境的需求程度也有较大的变化。

第二部分

    “购房装修需求”分析消赞者对精装修的接受度明显提高。尽管房子都是钢筋、混凝土做成的，但买房子还是像买衣服—样，不同的人需求和偏爱是千差万别的。随着取消毛坯房政策的贯彻执行，以及精装修楼盘的增加，消赞者逐渐接受了精装修楼盘，装修其实是房地产产品的—种附加值，它常常和—个项目的品质高低有着—定的联系(详见图六)。

    本次调查表明：2004年购房人群中有将近六成的人希望开发商能够赠送装修，其中希望简单装修的购房者占33.0％，精装修占20.0％，菜单式选择装修占11.0％。拥护精装修住宅的消费者，从购房目的上分析，主流群体是房地产投资者，这部分人占被调查统计分析总体的四成左右，这部分人希望购买装修房只需稍添家具，就可将房屋出租。这类人群对装潢品质要求不高，仅要求实用大方，装修费用摊派合理。精装修房租金价格，可以较毛坯房上升60％～120％。

    此外，精装修房的装修赞用包含在房价内，可以申请按揭贷款，也减轻了部分首付负担。从受访者的收入与选择的装修需求情况来看，中高收入年轻人比较能接受精装修房，因此，在中高档楼盘中开展精装修的条件比较成熟。

由于精装修房虽然可以为业主省去了装修的烦恼，但有的被访者却认为“房子是—生的梦，每个人的梦是不同的”，怎样能统一呢?为了满足买房人对精装修房的个性化需求，为此开发商推出了“菜单式选择装修”，但对比2001年和2004年的调查数据，我们可以发现：消费者对于“精装修”和“简单装修”的接受比例有所上升，而对于“菜单式选择装修”的接受比例却下降1个百分点。这是否说明消赞者不偏好菜单式选择装修的形式呢?还是对此的理解认同度不足?

    不同年份购房消费者对于装修的态度同时值得注意的是，本次调查仍有近四成的消费者不希望带装修，其原因有三类：第一是个性化群体，同质化的装修模式扼杀了个性；第二个原因是成本上的考虑，装修的费用哪里来，最终还是会转嫁到消赞者的身上，对于目前并不宽裕的消费者，仍是选择“简单装修”或者“不装修”的楼盘；第三个原因是对开发商装修质量诚信的疑虑．业主与开发商之间因精装修质量等问题引发的纠纷让购房者望而却步。