“房产调控新政”初颁 三大疑问何去何从?
编辑：南阳楼市网
2005年05月20日08:28
来源：南阳楼市网
酝酿了两个多月的“房产调控新政”终于在上周露面。这一政策的直接影响将体现在哪些方面？房地产市场的拐点何时出现？房产新政会不会有下一步？这一切都是待解的疑问。
1.调控组合拳能否打掉楼市泡沫？
本次“房产新政”被喻为是对房产投机的“精确打击”。业内人士分析，新政中最可能被地方政府严格执行，从而最见效的内容就是针对“炒房”的措施。
事件：炒房者知难而退
长沙的潘先生在房地产二级市场上有近千万的投资，一定程度上算是炒房者。七部委联合调控房价消息见报当天，他十分开心，因为十几天前，他准备购买五一路某楼盘9套房子，而在成交前他最终选择了放弃。
原因：成本增加缩小投机空间
仔细观察新政内容，除了限制期房转让外，高额营业税将是对投机客的重大考验。由于新政对出售时间的严格限制，这会严重影响甚至制约短期投机型业主购房，从而导致投资群体比例下降。
同时，对于长期投资，那些资金不足、眼光不准亦或惧怕风险的投资客们势必会退出“竞买舞台”，从而使房源增多，促使供求关系趋于平稳。
趋势：房产仍是长期投资品种
“房产新政”对炒房者来说是噩耗，但对于以自有资金，以货币保值为目的的投资性购房可能将是机遇。因为房价稳定或者下跌，都可能成为投资买进的机遇。
“房产新政”为投资性购房特意留出了政策口子：“个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”这是对投资性购房的保护，同时也不会造成房地产市场需求的突然下降。
2.房产卖方市场能否终结？
“真不明白，买房子还要连夜排队”，这是从去年以来让很多市民感到诧异的现象。包括长沙在内的全国许多城市，从去年开始的购房热呈现出了突然加温的迹象，甚至出现了楼盘一开盘房子就卖完的情况。
“长沙的房地产市场已经呈现出卖方市场的形态。”长沙市房产局副局长魏建超此前接受记者采访时曾总结。
本次“房产新政”能否终结卖方市场的格局呢？
调查：购房者出现观望情绪
“我们决定再等一段时间后再去看房。”本来准备在城郊购买一套中档商品房的赵先生看到“房产新政”的新闻后，改变了急着买房的主意。赵先生认为，“房产新政”将加大经济适用房和普通商品住房的建设，到时即使买不到经济适用房，也可以选一套价格较低的普通商品住房。
在记者的随机调查中，观望者比例比以前明显提升。
影响：观望是交易的毒药
“观望是交易的‘毒药’！”正大行房产代理公司的副总经理徐洪说。而这“毒药”的“药性”还会持续多久？这将取决于市场对大多数人所需要的、适当区位内中低价房源的“有效供给”的现实力度，以及人们对它的预期力度。七部委联合出台的意见从两方面打破了市场均势，它要求各地在今明两年内明确经济适用房建设的重点，同时以对两年内转手交易全额征收营业税的“税收砍刀”抑制投资。对于买方来说，在心理上已占据完全优势。
在观望中，整个市场的成交注定将要减少，一段时间之后，视政府方向，市场将决定是重新定位还是保持原状。
关键：政府态度决定市场走向
“能不能打破卖方市场的格局关键在于政府的态度。”徐洪这样认为。
“如果政府表态经济适用房将大比例增加，并能够严格实施，那么整个市场就会出现明显的变化。”徐洪分析这个变化是：市场重心向平价房和低价房转移，定价相对较高的商品房的热销局面结束，开发商被迫放低赢利预期，整个市场的平均利润降低，房价快速上涨的势头停止，房地产市场从卖方市场进入买方市场。
3.房产新政会不会有下一步？
本次“房产新政”与市场此前的预期相比，一些房产商担心的“猛药”并没有被开出来，可以说是一个兼顾了各方利益力求多赢的方案。但是记者在调查中发现，也有部分市场人士认为，该方案在执行过程中会遇到困难，并不见得一定可以达到“平抑房价”的预期目的。如果三季度或者年底出来的统计数据显示，房价上涨的幅度仍旧过大，那么“房产新政”会不会有下一步呢？
细节：新政方案留有诸多后手
细心的人士可以发现，本次方案在税收项目上事实上留有了明显的弹性空间。
此前为扶持房地产市场发展而出台的“契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策”仍得以保留，但这些优惠会不会被取消仍要“进一步评估”政策的落实效果；而此前呼声甚高的“房产税”虽然没有提到，但该税种已经进入“空转试点”阶段已不是新闻。税率优惠取消和开征新的税种将可能成为针对房地产市场税收调控的后手。
金融政策方面，本次央行也并未推出原则性的条款，仅要求“人民银行及其分支机构要加大‘窗口指导’力度”。
观察：“新政”效果决定调控走向
中国城市经济学会秘书长、中国社科院研究员刘维新认为，《意见》中的许多政策无疑都是“对症下药”的，但能否取得效果关键在于实际中操作的情况以及执行的力度。可以进行比较的是，去年楼市在4月调控后，经过短暂观望，随后迅速放量反弹的局面，今年会不会重现？这并非是没有可能的现象。在强大的需求推动下，轻言房价回落有些武断。
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