市中心走向何方 地产雄英唇舌大辨!
编辑：南阳楼市网
2005年05月17日08:02
来源：南阳楼市网
中心城区是否适合人居？在市中心买房，居住和投资哪个更相宜？如何提升中心城区的居住价值和投资价值？中心城区房地产市场发展的空间还有多大？
4月26日，一场关于中心城区人居方面的讨论在郑州市鑫苑路18号的鑫苑国际生活俱乐部二楼会议室展开。河南财经学院工程管理系教授刘社、郑州市建委有关领导及来自郑州市各大房地产公司的代表近30人济济一堂，展开了热烈的讨论。
中心之辩
郑州新世纪住宅建设有限公司品牌管理中心总经理白羽认为，伴随着城市框架的不断拉大，市中心也应该重新定义，有绝对的中心城区，同时，还要有相对的中心城区。城市发展到一定阶段，需要有多个副中心出现。
“不同城市规模，市中心的概念不同，我们必须首先明确是地缘概念还是繁华度高的商业中心概念。在我看来，时下的郑州与上海、北京这样多‘中心’的城市相比，还是一个单一的中心概念，因为郑州的城市框架还没有支撑起多个中心。”河南开祥天城置业股份有限公司总经理赵岩说。
不过，借鉴国外城市的发展模式就会发现，原来的东京就是单中心的城市，后来因为城市中心太拥挤，东京修建了一个轻轨，沿着这条轻轨线分布着一系列的城市分中心，如银座、新宿等，它们都担负一定的城市功能，这样由一系列的分散组团形成了一个大的空间结构，相对于城市中心的发展是最好的。记者曾在深圳的一次城市发展论坛上，听过一位专家呼吁房地产开发需要政府“指路”。他说，城市中心的结构有好几种，一种是武汉这样的“三黄蛋”，由两江天然隔断成三镇，这是非常有利于发展的城市结构；一种是上海这样的“双黄蛋”，分为浦东和浦西两个城市中心，发展比较明晰；还有一种是广州这样的“散黄蛋”，没有所谓的市中心，但四处都是便利店、学校和商场，这种城市发展得好，也可以成为最复合化的城市。而像武汉和郑州这样的中部城市，更应当走多个分中心同时发展的路子。因此，与会代表认为：政府需要在营造经济环境的同时，按照城市功能区域划分，把引导房地产开发当作繁荣城市的工程去做。而开发商在激烈的市场竞争中，也应根据自己的资源条件和经济实力因地制宜、突出特色地进行项目开发。
价值剖析
与郊区相比，居住在城市中心的主要优势就是交通便利，在城外开车再快，还是要进市中心。城市中心拥有最多的办公设施、商业设施，办公居住都就近，相当于节省了自己的生命。相反，越是没钱人越不应该住得太远，因为承受不起交通成本和机会成本：每天往返的交通费用是一笔不小的开销，如果因交通而延误上班时间，则会造成机会的丧失。所以，赵岩认为，相对中国人的居住习惯来说，中心城区房地产市场的需求量仍然很大，伴随着可开发土地的日趋稀少及市中心楼盘的不可复制性，从回避风险上讲，市中心比近郊楼盘更有优势。
人居价值体现在商务繁荣城市中心拥挤，但有更多元化选择，这种多元化生活的魅力无可替代。赵岩说，老城区在城市发展的过程中积淀的“味儿”是吸引市场眼球的最重要原因。市中心的人居价值主要体现在商务繁荣方面。现在大家之所以选择到郊区生活，其中一个原因就是觉得城市中心太过于拥挤，但作为城市中心，拥挤是其必不可少的一个要素，只有这样才能产生更多元化的选择，这是与郊区生活最大的不同。美国一个小孩曾经自豪地说，在美国，连冰淇淋都有180种口味；法国总统戴高乐炫耀自己的国家时说，法国仅奶酪的口味就有240种。这就是城市多元化产生的魅力。城市中心的另一个魅力，则是聚集效应。空间上的聚集可以降低综合商务成本，提高综合商务机会。比如，一个企业的几个客户都在城市中心的同一栋写字楼内办公，既节约了成本，也提高了效率。
商业价值大于居住价值白羽认为，在绝对的中心城区，房产的商业价值是大于居住价值的，这也是市中心商业地产繁荣火爆的原因。因此，在市中心如果购置一套房产，出租比坐等升值出售更划算。伴随着城中村的拆迁改造，加上交通便利、配套完善、商业繁华等因素决定了市中心更适合开展商务活动。相比较而言，中心城区的区位最适合以商业物业的形态表现出来，因而在发展居住区的时候，应比新区项目更加注重商业物业，否则就失去了中心城区区位价值的优势。
升值空间不如城乡接合部“从投资价值来说，市中心住宅升值空间不如城乡接合部。”刘社认为，从市场的角度看，市中心住宅一入市价格就很高，而近郊住宅往往低开高走，如果单纯投资，从长远来看还是选择近郊比较好。
在诸多影响房产增值的因素中，地段是首当其冲的，是投资取得成功的最有力的保证。房地产业内有一句话叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，由此可见地段的重要性。影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建，可以使不好的地段变好，相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时，并不是看它是否在繁华市中心，相反，城郊接合部往往具有更大的升值空间。
寻找新路
其实，现在到城市中心买房子与原来相比，动机已经发生了变化，城市中心带给人们的更多的是一种体验。从前人们在城市中心买房，是因为只有市中心的商品最全。但现在的商业状态已经变了，在城郊居住，消费可供选择的东西也越来越多，市中心的房产开发应该转换思路，改变那种见缝插针、盖房就卖的传统方式，建居住区要尽可能增加绿地面积，搞好景观设计，建设足够大的停车场，而搞商业的出路在于走体验化的道路，与项目所在区位结合，融于所在的地块儿，提升区位整体价值。这是专家们在讨论中取得的一致意见。
有业内人士告诉记者，目前，郑州市中心的房地产开发，特别是商业地产存在着很多雷同现象，特色不太明显。像北京的“东来顺”餐馆，走的就是一条体验型道路。它的生意一直都很好，因为在这个餐馆里吃饭可以看到东堂，几乎每周都有无数对新人在东堂结婚，这种结婚的场景总能满足人们的视觉欲望。正因为市中心这些古老的建筑，给消费者带来不一样的体验感受。还有上海的南京路商业步行街、北京的王府井大街往往会成为外地游客休闲购物的必选之地，郑州有个德化街商业步行街，虽然有一定的影响力，但商业底蕴还远远不够。同时，郑州市中心也缺少规模相对较大、整体品质较高的精品楼盘，近郊的发展使中心城区稍显破落。
郑州新长城房地产开发有限公司营销总监司自东认为：在市中心开发的住宅项目，体现出来的是一种新都市主义生活，这种生活“低成本、快居住、高娱乐”，如果住宅与城市设计相结合，中心城区丰富的历史积淀与人脉肯定能够带动城市中心的繁华升级。
“有支付能力，当然住市中心！”河南鑫苑置业有限公司总经理韩恺旗帜鲜明，“市中心土地资源的稀缺性决定它有很高的投资价值，因为有着完善的配套设施，所以不可能像郊区楼盘一样低开高走来行销，高品质的楼盘升值空间仍然很大，就看企业能不能真正走出差异化道路。”
——共 [1] 页——
关键字：南阳楼市、南阳房地产、南阳房产、南阳地产、南阳房价、南阳新楼盘、南阳房地产市场行情
免责声明：
本网转载内容均注明出处，转载是处于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性，针对文章有什么问题，请与我们联系
（13598227718）
