读懂胡保森公开信 认清郑州房地产市场
编辑：南阳楼市网
2005年05月04日08:17
来源：南阳楼市网
直面房地产市场——从胡保森致业界老总的信谈开
从3月16日央行再次加息起，似乎房地产业寒意顿生。加之媒体的连续报道，房地产成了人们谈论最多的话题。而胡老总“气定神闲”地告诉业内老总：“不必大惊小怪”，则说明另一种理智和专业的声音响起，当如暖风吹去“寒意”。
在媒体各种报道中，总要谈起的一层意思，就是：房价很难下跌，上涨有望趋缓，细究之，道理非常明白。
市场一：需大于供 自建国始至改革开放，计划经济时代的住房关系无从谈起其供需的关系，迫切的住房需求犹如地下奔腾的岩浆，在放禁的领域里，“厚积薄发”的基本需求冲天而起。顺势而生的房地产业因其能满足人们最原始的生活条件而迅猛发展。风雨十几年，房地产业虽经九四、九七年两次宏观调控的洗礼，仍以支柱产业的雄姿，屹立行业之林应是不争的事实，其基础当是供需关系使然。但消费意识的改革开放，正确的消费引导，银行放贷购房的政策出台，无疑为需方增加了信心和能力，而这些作用于供需关系的结果，最主要的是有房不愁卖的局面形成，即需远大于供的态势。
市场二：土地炒作燃起房价上蹿火苗 房地产业之所以能够力排众行业成为国民经济的支柱产业，其衍生的主要作用是拉动相关产业的发展，这就无疑改变了原有平衡的另一种供需关系。作为房地产业不可替代的生产资料——土地，其不可再生性、唯一性、垄断性……应时凸现。并进行了淋漓尽致的“表演”，这种“表演”结果使其身价百倍，70年的土地出让金一次交清更加剧了这层供需的矛盾，而这一切，房地产业都必须争着无条件接受。至于其它生产资料和生产关系的变化，无一例外地都对房价上涨起着推波助澜的作用。
市场三：产品结构清一色高标准 随着人们生活质量的不断提高和攀比心理的作祟，人们，包括政府对住宅建设的要求也在不断地提高，诸如配套、容积率、绿化率、会所、智能化、建筑规范，抗震、人防、消防、新建材……而开发商必须迎合这种需求，无可选择地去满足，符合这些要求。至于更个性化的需求，比如位置、学校、就医、购物、交通、环境、工作、休闲、品味……更是开发商需要认真对待和花大气力解决的。而这些是需要花钱才能办到的。
市场四：加息不能抑制需求 只能加大开发成本 随着人们消费观念的改变和银行的商业化，寅吃卯粮的消费已经成为可能。而这种对于通货的需求，必然加剧这层供需矛盾，原本的供需双方合成了新的需方，另个特殊的角色――银行，成了新的供方。而这种新的供需关系，势必需要新的平衡，而这种平衡的砝码，则是最原始的手段――加息。至于冠以调控的名份。充其量只是作用之一。而这直接的结果，则是开发成本和需求成本的提高。
市场五：流通环节增大房子成本 伴随房地产业而生的相关产业，是又一层全新的供需关系。房地产业的分工细化是自身成长和成熟的需要，也是市场需求的反作用结果，其代价是房地产开发业要分些羹给设计、施工、预算、监理、策划、广告、销售……
市场六：投资还是投机？ 房子作为商品，它的属性决定了它的用途，它可以消费，可以买卖，而房子作为特殊商品，它既可以在消费的同时也能作为一种投资。但这是需要把握机遇的，能够又有能力把握这种机遇，被叫作投机是有些苛刻的，至于单纯的投资行为，把它叫做投机，则是不理智的表现，因为任何投资都是需要把握机会的，同时，这种行为也是有风险的。就象股票、期货一样。不敢吃葡萄，也不应说葡萄是酸的。放眼去看境外的房地产市场，售房是由专业的中介公司完成的，它们把楼盘从开发商手里买进，包装后卖出，这仅是业内分工的细化和专业化的表现。中介销售和个人投资是批发和零售的关系，这种行为是真正意义上的市场经济。
市场七：区域差异是使楼市强劲的动力 上面粗略的观点，仅就房地产业共性进行竖向的坦陈，横向看来，全国房地产的供需关系，其共性是不言而喻的，而不同点导致的最大差异，就是房价的差异，或因城市的大小，或因城市的区域位置，而最主要的不同，则是因为城市经济发展及居民可自由支配收入的不同，也就是购买力的不同，而这点一旦作用在供需杠杆上需方一端，其结果可想而知，这种情势必然带来了更多的投资行为，加之外来资金的抢滩，更加剧了供需的矛盾，随之而来的一定是房地产业生产资料的价格上涨和其它开发成本的提高，以及开发利润的不尽合理。而这一切的结果，则是投资房地产行为的成本、风险的上升和房地产产品的最终消费者的消费成本提高。细想来，遏制这些地区房价过高的趋势，应该是央行3月16日房贷加息政策出台的初衷。央行在政策中强调不搞“一刀切”，也正是基于全国各地房地产业的发展形势存在严重的差异的认同基础上。那么，反映在房价上的差异，无疑是城市经济发展和人均收入水平的差异，也就是供需关系的差异。而这些一旦有所改变，比如，随着其它城市投资环境的改善，城市经济的发展、人均收入的提高，这种差异会不会缩小，也就是说，其它城市现在房价节节攀升的情况会不会发生？答案也应该是肯定的，除非城市不再发展！
胡锦涛总书记最近就中日关系所发生的问题而发表的重要讲话中，再次阐述了“发展是硬道理”的精髓。在民族利益的重大原则面前，发展尚且如此重要，难道我们对发展还存有疑虑吗？市政府开发建设郑东新区、改善投资环境、建设郑州四大亮点工程等和中央保持一致的各种举措，都清楚地表达了郑州发展的坚定决心和描绘了郑州发展的美好前景。房地产业做为支柱产业和先行官，仍是这座恢宏舞台的主角。她顺势的自身发展，必将带动更多产业的发展。她提供的庞大就业机会和满足安居乐业的基本需求，必将为社会的安定和谐起到重大作用。她为可观的税收做出了突出贡献，对社会的全面发展也必将是功不可没的！
综上所述，对房地产市场的评估结论应该是不要大惊小怪和充满乐观的。那些表面的、短视的、不负责任的、人云亦云的观点可以休矣！
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