夏天吃肉 冬天养神——给开发商的“九条建议”
编辑：南阳楼市网
2005年04月27日08:23
来源：南阳楼市网
这是一个坏时代。民生压力以及经济全盘的安全性，迫使国家打出了房地产调控的组合拳，鹅毛大雪般的文件，看上去没有休停的意思，一夜之间，属于房地产商的冬天来临，轻则伤风感冒，重则路冻死骨，使得开盘就售罄的好时代，一去不复还。
这是一个好时代，瑞雪往往是丰年的祥兆。国家的政策绝对不是调控那么简单，它将引发一场巨大的行业变革，旧的死亡，新的重生。对于那些怀着远大理想的开发商来说，这样的发展机会，并不多见。
没有谁能看透未来，但可以肯定的是，今天的房地产行业模式，必定不能适应未来的市场要求，而未来房地产行业的引领者，必将是提前预知，顺应潮流，积极求变者，强者恒强，而积极求变的弱势公司，也能获得一席之地。
变革已经来临，如何避开危险，把握机会，实效顾问有几点意见和你分享。
1.生意的关键是“安全”
本世纪最大的谬论就是，认为生意的关键在于赚钱。所以，“追求利润的最大化”这句话，不但堂而皇之地成为我们的口头禅，也写进公司的章程，成为开发行为的指导。
世界可能出现能源危机，但绝对不会有财富危机。钱永远赚不完，前提是你还存在于这个行业。我们所能见到的生意失败者，统统不是因为无钱可赚，而是一味追求利润最大化，欲火攻心、饮鸩止渴，东墙一时间补不到西墙，而让公司生命提前灭亡者。
以1000万启动2个亿高利润项目，是这个冬天最危险的人。
2.夏天吃肉，冬天养神
如果你对今天的市场环境有些不知所措，请向草原狼学习。夏天是它们补充营养的季节，所以左右搏杀，而到了冬天，它们更多的时候是呆在洞里，尽量减少运动，以维持生命等待春天的来临。
“持币待购”是冬天里的第一场雪，只要购房者集体观望和对抗，任凭你如何积极，都获得不了预期回报。所以，当下的项目开发，最好以获得冬天的必要热能为目标，而不是像夏天那样做高回报出击。剩下的精力，则可用以修炼内功、锻炼队伍、考察新人，等待春天以后的新机会。
3.远离地产，做一个专业的房产商
当初囤积土地能够成功，是因为中国大部分城市还没有第一次扩张，后来上个世纪70年代生育高峰产生的人口拥入城市，让那些囤积的偏僻土地被占满，所以爆涨。
今天的城市，刚刚完成第一次城市化进程，还在粗气中没有回过神来，要进入第二次扩张，你总得给它5~10年的休息时间。上个世纪70年代的人能够进城的都已经进城，80年代和90年代的计划生育搞得不错，所以你别指望还有人口爆涨的机会。
参加拍卖会，请以开发商采购原材料的心态进入，别指望土地本身有多少油水。
4.别扎堆，尽量避免路线雷同
如果乘客都扎到船的角落，那么船将倾斜沉倒，大家都会玩完。
今天房地产遭遇调控之祸，正是过往开发商扎堆所导致的。为了更高的价格，开发商都去开发中高档住宅，无论地块有没有硬伤，都清一色包装成中高档项目的模样，以能支撑高价格。
中高端产品的顾客数量有限，如果都去扎堆，最后大家都玩完。如果所有开发商都在追求“更高价格”，那么追求满足中低端客户的“更快速度”也未必不是好路线。再说，城市楼价如果都相同了，这个城市肯定就有问题。
5.只赚取合理的利润
生意是一场游戏，如果没有人陪你玩，游戏就不存在了，钱也没的赚了。而要让人来参与你的游戏，游戏本身就要互利。所以，即便你占有优势，也必须守住分寸，别去侵占游戏伙伴的利益。
强势的开发商过分地掠夺了购房者利益，游戏快要玩不下去了。购房者看起来是一盘散沙，但未必没有力量，对于烫手的商业地产，他们就采取了远离态度，让开发商十分苦闷。只赚取合理利润，也可以高价销售，前提是有性价比，品质一定要到位。
别把项目开发只当作自己的赚钱工具。
6.将房子当时装来造
建筑并非一成不变的水泥笼子，一如今天的衣服已经不是布料的拼凑。
商品是需求决定的，在多元化的社会，购房者的需求千姿百态，可是房子还是一成不变。假如满大街销售的衣服款式都一样，社会不知有多郁闷。
和房子一样，时装也受着基本功能的限制，房子是寄身的空间，衣服也承担着遮体的最初功能，房子要有功能空间划分，衣服也有领子和袖子的要求。但是，服装讲究美学，建筑的美学还被开发商抗拒，服装根据时代进化，房子也可以造得很性感，不同性别和年龄的人，有不同的款式，很遗憾，我们造的房子几乎一模一样。
7.做购房者的代言人
购房者认为他们一直受开发商愚弄。要弥补这种创伤，以“伙伴”的态度还不够，还需要步子走得再大一点，做他们在这个城市的代言人。虽然大家都生活在同一个城市，但是不同购房者群体，需要的房子却不一样。为目标客户群创造他们需要的城市空间，表明他们的存在和话语权，支持他们的行为，参与他们的生活。
以自己的行为，为他们争取存在于城市的利益和话语权，这将是购房者最欢迎的开发商。
8.团结一切可以团结的人
房地产开发行为，都是“城市更新（旧城改造）、城市扩张（新区建设）、城市补充（郊区房产）”之一。修建筑易，造城市难。
城市是凌驾于建筑之上，更为复杂的空间场，光凭开发商一己之力，难以完成。需要团结一切尽可能的城市力量参与到项目的建设，包括政府力量，社团组织，商家品牌，学校机关，媒体学者等等。
未来房地产的胜者，必将是掌握资源者的胜利，他们就是资源。
9.给你的经理人一片天空
在烂尾楼都能重新卖出去的年代，资金是最重要的。
而现在我们要面临的是，现房也未必能卖出去，资金只是开发的一个准入条件，而不再是制胜条件。知识的重要性渐渐彰显，项目的成败在他们的手上。
请给你的职业经理人一片天空，让他们由现金链上的执行者，变成项目开发的把脉者。相信诸如“将房子当时装造，做购房者的代言人，团结一切可以团结的人”等工作，你做不过来，也不如他们做得好。
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