个人集资建房：钢丝上的精彩!!!
编辑：南阳楼市网
2005年04月25日11:01
来源：南阳楼市网
——关注房地产业的DIY新模式
2003年底，在北京工作的联想公司大型计算机维修工程师于凌罡，开始在搜狐等十几家网站上发出帖子，呼唤大家组织起来，成立“住宅合作社”，进行集资盖楼，让开发商靠边站。很快，这一倡议得到了许多人的支持。2005年初，他们正式注册了北京合作蓝城咨询服务有限公司，公司法人代表是于凌罡，注册资金为11万元，个人集资建房开始进入实质性发展阶段。随后，这一模式在全国到处开花，上海、南京、成都、济南、厦门、太原、昆明、石家庄、福州等地先后出现了形形色色的个人集资建房着急病。
在4月8号召开的郑州房地产博览会上，一家不大的房地产公司吸引了大批参观者的驻足观看，他们就是河南的个人集资建房者。这家号称可以用低于现行房价30%-40%的价位解决中低收入居民的住房问题的小公司，声言要创造集资建房的企业帝国。据该公司负责人李之海先生介绍，个人集资建房可以省去大约45%的开发商利润、广告费用、营销策划费用、机构维持费用、项目贷款利息等费用。
质疑一：“河南模式”，可信与可行
据李之海介绍，仅房展会当天，他们就散发传单5000余份，有近万人到展位进行咨询，当天就有大约400人报名，大大超出了他们的预计。据记者事后了解到，该公司所谓的“个人集资建房”，其实与于陵罡模式根本不是一回事。据李之海介绍，他们的公司并不参与具体的建房事宜，而主要负责前期手续办理、地价谈判、后期服务等工作，从中收取3%-5%的服务费。建房者自己筹集资金，自己组织资金的使用和工程的开发，避免了其中的风险因素。总体上来看，普通地段多层每平方米价格在1200～1300元之间，繁华地段每平方米大致在1500元左右。
李之海同时介绍说，目前他们已经在金水河、大石桥等地附近有十几处地块达成了初步意向，每块大约3～5亩左右，住户从30至80户不等。自己集资，在这些小地块重新盖房，或者在原有房屋基础上旧房改造。目前来讲，他们主要采取这种短、平、快的开发模式。通过这种尝试，逐渐在购房者心目中树立诚信形象，取得大家的认可。李之海说，为什么许多购房者甘愿冒着种种风险，还要去个人集资建房？就是因为需求太大，再加上一些炒房者的行为，使得很多人不得不把目光转向了个人集资建房。所以，从目前来看，这个市场前景还是很好的。
当记者问到“如此小规模的房地产开发，配套设施如何完善”时，李之海认为，目前他们所开发的地块大多在市中心地段，周围配套设施已经比较完备，这个问题目前并不是十分突出，真正需要解决这个问题是在开发区建的房子。然而，针对郑州市目前的情况来看，市区零星地段的小规模开发，能够在多大程度上满足广大中低收入家庭对住房的需求？如果无法满足，肯定要在开发区建房，而那个时候，个人建房者又如何去完善相关的配套设施呢？当记者追问这些问题时，李之海只是强调，目前这个行业的市场很大，前景很好。
资金的监管和使用，始终是困绕个人集资建房的一个最重要的问题，因为它涉及了建房者的最根本利益。李之海提出要把资金的监管权和使用权完全交给集资建房者，他们不涉及资金管理方面的问题，一方面可以避免非法融资的法律问题，另一方面打消建房者对于风险方面的担心，他们只提供相关的技术、法律咨询等方面的服务。但是，让建房者自己组成委员会来监管和使用资金，固然不会有多大的风险，但是问题就在于他们能否合理有效地用好自己的钱？谁来告诉他们怎么做？作为李之海他们还是要介入的，只不过这种介入有了一个名正言顺的理由。反观于陵罡他们对于转帐付款、资格验证、资金管理、财政透明等方面，都做了详细而规范的规定，“把丑话撂在了前头”。而在郑州参展的这家房地产商却简单地做了一个貌似公正无私、无懈可击的空头承诺。在具体操作过程中，这种模式有多少弹性，有多少空子，有多少风险，恐怕就不得而知了。作为购房者必须知道的是，对住房的迫切需要是一回事儿，对房地产市场进行冷静分析，谨慎使用自己的血汗钱又是一回事儿。
质疑二：于凌罡背后，立的是哪尊神
于陵罡在北京发起了个人集资建房的倡议，其初衷或许是一时冲动，突发奇想，或许是经过对房地产行业的深入、细致思考得出的结论，但是无论如何，它都带有明显的理想主义乌托邦色彩，即使是到了具体实施的阶段，于陵罡们仍然把“愿天下居者有其屋，每个中国人不论贫贱富贵，城市乡村，都能拥有一套属于自己的城市住宅”作为其宣传口号，这是他们与众多房地产开发商最根本区别，也是他们能够打动和吸引众多购房者的最大亮点。从这个意义上来说，是于陵罡给普通的城市居民构想了一个“居者有其屋”的住宅乌托邦。毋庸置疑，很多人的关注和加盟，正是冲着这个伟大的构想来的。
于陵罡是苦恼的，他的苦恼来自于过多人的关注和媒体的过分炒作，甚至有人造谣攻击。为什么会有那么多人热切关注他呢？肯定有某种现实的动因。
“这是对目前极不规范的房地产市场的反抗。”与于陵罡同在北京的置业专家舒可心非常含蓄地说。什么叫市场不规范？说白了，就是房价太高，高到大大超出了普通人的购房能力，使得许多中低消费者只能望房兴叹。高地价、高成本、高利润催生高房价，这是一个非常普遍的行业问题。而于陵罡他们正是针对这个来的，在蓝城网站上，对于个人集资建房的简要说明中，第一条就是成本低，购买价格只有一般市场价格的70%，因为据他们介绍，和从一般开发商手中购买现房或期房不同，合作盖楼可以节约占房价15%-20%的销售利润、广告销售费用、项目贷款利息以及其他灰色开销等四笔费用。正因为如此，所以才能够用市场价格的70% 购买到市区的住宅，大大降低了购买压力。
且不管承诺能不能实现，总算有个人站出来了，这个人不论如何都是个英雄——一个挑战高房价的堂·吉诃德。对于目前北京市房价的普遍高涨，开发商没有人站出来主动认错。他们只会用北京土地供应量不足、房贷利率上调对房价没有影响、楼市未开盘就已售完、2008年奥运会前北京的楼价不可能下跌等理由搪塞购房者，这就是所谓的“京城地产四大谎言”。现在，既然房价这么高，但是又没有开发商认错，你没错他没错，难道错在百姓？
于陵罡脑子里出现个人集资建房的想法，肯定不是偶然，就像他的这个想法肯定会被众人关注一样，都是必然的事情，没有于陵罡，还会有其他人。于陵罡现象反映的正是这样的现实尴尬，众多的普通市民迫切需要房子，但是却买不起。衣食住行无小事，既然“菜篮子”都可以成为“工程”，更何况买栋房子呢？
我们从一个新的角度重新审视所谓的“于凌罡现象”。在前不久举行的河南住宅产业发展座谈会上，冯仑强调，所谓个人集资建房，一直都是一个非主流的、特殊族群的小众行为。他们大多具有非常成熟的理性和非常熟练的专业知识素养，具有较好的内部协调能力，他们所追求的并不是居住本身，而是之外的其他诉求，诸如节能、环保、彰显个性等。就是说，目前参与个人集资建房的人，都是希望“居者优其屋”的人群。正如于凌罡所介绍，目前300多个加盟者中，100个以上拥有硕士学历，其中博士30多个，教授级的高级知识分子、“海归”也不乏其人，央视的四大名嘴之一也已加入了他们的行列。这些人，难道真的就缺那一套房子住吗？恐怕未必。因此，所谓个人集资建房，所谓于陵罡模式，距离真正迫切需要解决住房问题的普通市民，到底有多远，目前来看，还真是个未知数。
但是，于陵罡所做的，毕竟是一种新的尝试。不论这种尝试是昙花一现，还是迅速普及，我们都应该予以起码的肯定和支持，因为他毕竟给了我们一个重新认识房地产行业现状的机会，而且也给我们提供了一种新的思路，这就足够了。
于陵罡说：“我这辈子就喜欢设计，不然现在也干不了工程师，从上学起我就什么都想自己设计。”那么，这次他联合500人，自己出资注册公司，然后买地建房，要给我们普通城市居民打造一个住宅“乌托邦”的设计，到底胜算几何，我们只有拭目以待了。
质疑三：盖房子与过家家
既然如众所周知的那样，房地产开发商那里存在着20%左右的暴利，既然我们已经有了房屋的消费者，那么我们又何必去去劳烦开发商，把大把的利润让他们捞去呢？又何必再让他们花大笔的广告费用去寻找买主呢？大家何不自产自销、自给自足呢？何不Do it youself？自己来做，像许多行业那样，搞一个DIY模式呢？这恐怕是许多普通的购房者听说“个人集资建房”这个概念时的第一反应。于陵罡的倡议之所以能够迅速得到这么多人的关注和拥护，就在于他的这个想法打破了传统的找开发商买房的思维，他想到了别人没有想到的，而这个事实又非常简单明了。因此这个口号的煽动性就非常的强，就像公元前209年那两个在泥泞中造反的戍卒所喊的口号一样：王侯将相，宁有种乎？于陵罡登高一呼，应者云集，大家起而造了房地产开发商的反。
然而从一开始，这里面就有一个概念误读的问题。于陵罡所谓的建房，真的就是普通老百姓所需要的平价住宅房吗？此“房”是彼“房”吗？姑且认为是。但是即使如此，他于陵罡又有什么办法带领大家靠自己的双手用自己的钱盖起自己需要的房子呢？盖房子不是过家家，证件怎么办？款怎么贷？地怎么买？户型怎么设计？资金如何运作、监管？风险谁来承担？房子质量如何保证？配套设施如何完善？物业如何管理？法律纠纷如何排解？税收如何解决？房子如何盖、如何分？这是一个专业性很强的问题，你怎么解决？这是个很现实却又很棘手的问题。难道为了几个人的集资建
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