2005年郑州楼市之四大困惑！！！
编辑：南阳楼市网
2005年04月24日08:07
来源：南阳楼市网
郑州市２００５年以来的两次房展会都遭遇了天气变化，虽然参展的房地产商使出浑身解数，但境况已大不如前，各展位门前冷落，反倒是对一些房地产商毁掉绿地加塞儿盖楼等失信行为的抗议活动还显得有几分人气，这也许就是房地产市场出现变局的先兆。但如果你依此得出结论房价跌了，那你就错了。房价又涨了，办一次房展涨一次价或者声言几日后上调价格，仍是些惯用手法。不过这一次，不光是房地产商心里有数，老百姓也开始心里有数了。
回想２００４年以来，老百姓对于谜一样的房价越来越看不懂了，明明难以承受，却总说房价不高；国家调控政策，怎么都成了涨价的理由；市场销售真实情况究竟如何，为什么总是一个劲儿涨、涨、涨！
困惑一：
价格高还是不高
郑州市２００４年底商品住宅平均价格约２９２７元／平方米（实际价格还要高些），今年一季度比上季度又上涨２．９％。有人说，房价偏低，依据是比较京、沪、杭及其他大城市的房价，郑州房价位次靠后。价格的高与低从来都是一个相对的概念。１亿元／套的别墅价格高不高？相对于有些人来说不高。但可以肯定在中国只有极少数人可以享用。按照世界银行的标准，发达国家一套住房是一个家庭收入的１．８至５．５倍，发展中国家为３至６倍，而我们的房价——收入比是多少呢？不少城市达１０多倍，有的甚至达２０多倍。就以价格“偏低”的郑州为例，２００４年城镇居民可支配收入９３６４元，按双收入三口之家８０平方米住房（房价加上附加费、税、装修）粗略算一下就会明白郑州的房价有多高。
也许有人会说，土地、建材都在涨价，房地产价格不可能不涨。但是，房地产成本的增幅远远低于房价的增幅，就郑州市的情况，房地产商以前年度囤积了大量土地，房价上涨只是进一步增强了房地产业的暴利地位。房地产成本是一个说不清的谜，但众所周知的事实是中国房地产业的高利润。２００４年３月，国土资源部的一份监测报告显示，全国大多城市房地产利润率超过１０％，中高档房地产平均利润率为３０％～４０％，远高于其他行业，而国际上房地产平均利润率在５％左右。房地产业已连续三年名列国内十大暴利行业之首。
困惑二：
供求谁多谁少
有一种观点认为，房价是由供应减少引起的，宏观调控减少了房地产投资、控制了土地供应，而需求依然旺盛。据郑州市统计局的统计显示，２００４年房地产开发投资完成１２１．８亿元，比上年同期增长５５％，增幅比固定资定投资完成高出２０个百分点。也就是说，宏观调控并没有影响房地产的高速增长，房地产市场供应充裕，未来一个时期也不会出现供不应求的局面。
再看土地。由于近年来高新技术开发区（西部）和郑东新区（东部）极大地拉大了城市框架，土地供应十分充裕。需求方面，郑州市由于开发区面积比老城区还要大，拆迁规模不大，因而折迁带来的硬需求并不明显。较高的生活成本，使城市化进程带来的人口增加也应该是一个渐进过程。而当地的有钱人早已不缺住宅。来自郑州市房管局的数字显示，２００４年郑州房地产市场共投放商品房５４６万平方米，同比增长４４％，同期销售面积５０４万平方米，同比增长２６％。如果认为这个销售量是真实销售，一个合理的解释就是投资目的的购买大量增加。如果我们晚上到一些住宅小区看一下灯光，就会大致明白自住房和投资房的状况。
那么，即如郑州这样的城市，应该担心的不是供不应求，而恰恰是那些超过真实需求的大量投资房造成的假象，以及由此形成的潜在供应。
困惑三：
热炒谁得谁失
既然房地产的真实需求低于市场供应，为什么还在上演只升不降的神话？已经背离价值的房地产价格之所以一直在涨，实际上，是利益集团吹涨的泡沫。他们操纵百姓的心理预期，加速社会财富的再分配，并凭借其ＧＤＰ占比影响经济决策。
房地产热炒的后果直接伤害的是老百姓，最终对任何一方都不会有好处。被操纵的房地产价格每一次上涨都意味着穷人的财富加速向富人转移，进一步加剧分配的不公平。房地产暴利地位的加强，是与以人为本的和谐社会目标背道而驰的。如果社会的协调发展不能实现，任何人的利益都不可能有真正的保证。
困惑四：
负债重还是不重
通过对一家商业银行居民住房按揭情况测算，郑州市居民由住房按揭形成的债务承担率一般在３０％～５０％，甚至更高。必须清醒地认识到，在我国目前状况下，经济发展面临的不确定因素较多，养老、医疗等社会保障体系尚不健全，就业形势相当严峻，教育收费逐年攀升，一个家庭保持比发达国家家庭更低的债务承担率才算合理，如果没有一定的后备基金，一旦有了变故后果堪忧。国内银行业已开始关注住房按揭不良率可能提高这一问题，２００４年１１月，北京市多家银行开始披露住房按揭中的欠债户名单。居民不能还贷，将遭受经济和声誉的双重打击。中央银行个人信用信息库正在加紧建设之中，已经实现七城市联网，一个人一旦出现违约记录，一生的信用都将受到严重影响。
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