“组合拳”让开发商变得格外敏感，“禁筹令”洗脑售楼理念
编辑：南阳楼市网
2005年04月20日08:05
来源：南阳楼市网
最近国家打出了一系列旨在遏制房价上涨的“组合拳”，让开发商变得格外敏感，4月1日起，深圳房地产市场禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”(内部认购)活动，让业内人士众说纷纭，那么“禁筹令”的出台会给房地产市场带来怎样的波动呢？
【事件：深圳发出“禁筹令”】
3月31日，深圳市国土资源和房产管理局召开新闻发布会宣布：4月1日起，禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展“认筹”活动。根据行动方案，4月1日前已进行“认筹”活动、尚未取得预售许可证的，必须立即停止“认筹”活动，开发商全部退还“认筹诚意金”，并要求以十天为限。
深圳市颁布“禁筹令”后，又发布了《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，《通告》指出：房地产开发企业在未领取房地产预售许可证前发生“内部认购”、“内部认筹”、“内部登记”等行为的，由主管部门责令其限期改正、给予年审扣分、暂停相关业务的处理，并视情节依法进行查处。
这让业内人士惊呼的“禁筹令”、“封杀令”，被政府及媒体资深人士解释为：这是政府规范房地产市场的一种积极举措，目的在于打击非法炒房，防止房价的非理性上涨，以保护广大消费者的合法权益。同时，“禁筹令”的实施也意味着开发商的“销控”战术发挥的空间越来越小，这个措施也迫使开发商在产品质量上下工夫，以优质楼盘来吸引买家，对开发商自身的发展未尝不是件好事。
【市场：郑州的“认筹”现状】
郑州市房地产市场和外地房地产市场一样，近两年的“内部认购”、“内部认筹”、“内部登记”俨然已成为房地产企业营销的一种正常行为。下面是记者经历的几个镜头：
镜头一：某日晚10时，某售楼部门前，近百位客户还在等着“内部认购”，有的客户干脆花上几十上百元钱请学生或者民工为自己排队，一边是客户期盼的目光，一边是售楼小姐声嘶力竭的喊“号”声。
镜头二：某日上午8时30分，某楼盘要进行“内部认购”，但前天晚上，热情的购房者就早早来到售楼部里排队，为了安抚这些购房者，开发商在社区广场放上了电影；有的购房者把帐篷搭在了广场……
“内部认筹”为何如此受到购房者的青睐？原因很简单，那就是开发商许诺的所谓“优惠”吸引了意向购房者，这种优惠幅度多则一两万，少则几千元，对普通购房者来说是笔不小的数字。而正是这种优惠，也让购房者的购房主动权转给了开发商，因为购房者要“认筹”，必须要交定金，如果购房者想退定金时，就没有那么容易了。这种“可怜”的购房者往往是急需购房，跟风而上，但等房屋封顶后，才发现现实中的房子与沙盘大相径庭，而此时，房款早在售楼小姐的催促中交过了。
另外，开发商可以利用“认筹”迅速销售房源和回笼资金。另外，一些投机者还利用“认筹”打“时间差”，等项目开盘、房价上涨后，把房子抛售出去，从中赚取差价。而实际往往都是工地刚刚盖好售楼部，房子还未出工地地面，商品房预售许可证也在办理之中。
这里面不排除这样的情况：一些操盘没有经验的开发商，把“内部认购”当作“投石问路”，根据购房者的人数和争夺房源的情况，再次对楼盘量身定“价”。
“内部认筹”的火热原因正如某市房管部门相关人士所言：“早在几年前政府就明令禁止‘内部认购’，但其之所以一直盛行，禁而不止，主要还是具备存在的土壤，即开发商的热衷和购房者的捧场。”
【法律：“认筹”变了味道】
“内部认筹”从法律角度如何解释，是否属于违规行为呢？
河南国基律师事务所凌兴高律师认为：从民事法律上看，开发商在取得预售许可证之前，与有购房意向者签订 “认购书”之类的协议属于一种预约，关于预约的效力，法律并无明确规定，但有关司法解释的规定对此类协议效力持肯定意见。
但是，凌律师认为，目前的商品房交易市场中，大量的“认筹”活动已明显改变了预约的性质，成为房地产开发商在取得预售许可证之前的融资活动，属于变相预售商品房的违法行为，此类认购协议基本具备了买卖合同的主要条款，且有支付预付房款的约定等。此类认购协议因违反法律的强制性规定而应当认定为无效。
他还说，从行政管理的角度看，政府为规范商品房交易市场，促进房地产业健康发展，对开发商的预售、销售行为进行适度监管十分必要。“禁筹令”等政策的出台，是政府依法行使监管职能的体现。“禁筹令”虽对民事行为有所干预，但其针对的主要是开发商的预售行为，对开发商的违规行为进行查处，不直接否认双方认购协议的效力。
【说法：“禁筹令”给企业洗脑】
深圳地产人王波做房地产已经是第14个年头了，他说：“‘禁筹’在一定程度上杜绝了‘打条子’买房现象，一些热销楼盘往往一推出就卖完了，其中不少是各路关系户‘打条子’定房号的，禁筹没有影响市场购买力，对炒房有一定打击，并推动了健康、透明营销模式的发展。”
但是“禁筹令”让王波感受最深的是，这些不会对讲诚信有实力的开发商造成太大冲击，但是对开发商营销思路是一种冲击，就是不能把“事”“忽悠”大了，而是要把事说实。没有概念的房地产最初肯定不能吸引购房者，但是经过一两年的引导，购房者会买实实在在的产品。
对郑州市目前的房地产形势，王波认为，郑州开发商应开发有特色的、适销对路的产品，前期把市场吃透，开发出有个性的产品，如果把产品做好，后期销售压力就会减轻很多。另外不要简单地“克隆”营销手段，目前郑州房地产企业还吹嘘什么若干年后100％的回报率，这在深圳已是破灭的神话。
对于深圳“禁筹令”的出台，郑州一位品牌开发商表示可以理解：政府禁止“认筹”进而遏制非法炒房，其目的也是防微杜渐，规范市场。从长远来讲，对市场各方利益主体都是好事。既然当地政府已下“禁筹令”，当地房地产开发企业和服务机构就必须直面选择，只要抓住“以消费者为中心”这个本质开展合理、合法的推广活动，预售前的营销还是可以有所作为。
在郑州市已“安家落户”多年的深圳市某地产顾问公司负责人潘祥说，开发商搞“认筹”目的有二：一是缩短销售周期；二是迅速聚集人气，把项目做到价值最大化。“禁筹令”之后，开发商需要不断与客户沟通并进行展示，延长客户了解项目的周期，这对开发商的操盘能力及抗风险能力是种很好的检验。
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