郑州市房屋中介生存状态 需求催生新行业
编辑：南阳楼市网
2005年04月18日08:12
来源：南阳楼市网
“只有住上自己的房子，才感觉真正地融入了这个城市。”在郑州某企业打工的王先生朴实的话语，代表了绝大多数“漂”在郑州的人的心声。
每年，成千上万的外来人口涌入郑州，在打拼自己的理想的同时，渴望真正融入这个城市。正是这种“渴望”，直接推动了郑州市二手房市场的发展，因为这些人中的大多数，还不具备购买新房的能力。
目前，郑州市二手房市场正处在快速增长期，二手房的买卖、租赁交易活跃，由此也催生了一种新的服务行业---房屋中介。面对不断变大的二手房市场“蛋糕”，现在的房屋中介生存状态究竟如何?
房屋中介：需求催生新行业
“来郑州这3年，我都搬5回家了，几乎每次工作变动都要搬一次。这套房子是目前我最满意的一套。”来自商丘的张明芳将身子舒服地陷在松软的沙发里，打量著自己租赁的房子。
这是一套标准的两居室，大约70平方米，屋里的陈设简单雅致。一个最重要的事实是，张小姐租住的这套房子，是通过房屋中介找到的。
事实上，郑州每天都有成百上千的人像张小姐一样在寻找房子，租房或者买房。每天，都有大量的二手房买卖和租赁的交易在进行著。
从上世纪80年代以来，随著改革开放的深入，户籍管理政策方面的松动，郑州经济建设的快速发展，越来越多的外来人口涌向郑州，在这个省会城市寻找工作，寻找发展机会。当他们进入这个城市，首要的事情，就是要找到住的地方。
当成千上万的外来人口涌入郑州市，这座城市有足够多的房子容纳他们吗?在相当数量居民不具备即时购买住房的能力时，他们又如何去改善住房条件?这座城市每年新增万余对新婚夫妇，相当数量的新家庭需要先租赁住房，他们会选择什么样的房屋作为新房呢?
目前可供租赁、买卖的房屋有很多种，空闲的商品房、二手房、都市村庄里的民房等等。但，毕竟能够马上买得起新房的人还不多，民房各种配套设施仍不够完善。因此，大量的二手房源，就成为了他们的首选目标。
正是这种市场需求，催生出了一种新的服务行业---房屋中介。生存状态：鱼龙混杂问题多
“在郑州我举目无亲，找房子只能依靠房屋中介，第一次租房的经历简直就像一场噩梦，那个房屋中介所纯粹为了骗钱，我损失的不仅仅是金钱，还有宝贵的时间和信任。”房屋中介既为张小姐找到了合适的房子，也曾给她带来不愉快的经历。
据了解，目前郑州市房地产中介市场上，具有房地产中介资质证明的中介企业约340家，登记在册同时具备营业执照和资质证明、手续完备的却只有100余家，而无证违法经营的有1000多家。
近几年来，媒体对二手房市场存在的坑蒙拐骗、欺诈消费者的行为，混乱的房地产中介市场和相关部门管理不力做过相当多的批评报道。二手房市场及其中介市场中存在的问题，也给满怀希望的人们带来过太多的失望和痛苦。
记者注意到，在互联网上的二手房市场网站上，经常可以看到一些出租、求租房屋信息，但很多帖子里都注明中介免谈。良莠不齐的房屋中介，严重制约了整个二手房市场的发展。
虽然房地产中介行业存在著种种弊端和问题，虽然这个行业被投诉率极高，但它在房屋租赁交易中起的重要作用不可替代。散佈在郑州市区的大大小小的中介公司，作为连接房东和房客的纽带，为租房者提供了信息，为房东租出了空房。特别是那些由“一张桌子、两把椅子、两个房本和一部电话”构成的小中介所，完成了郑州市房屋租赁的大部分交易。
人们对小中介有意见，却又离不开它，为什么?业内人士认为，主要是小中介拥有区位优势。一般来说，租房者考虑的主要是居住区域、与工作地点的距离等因素，而划地为王的这些小中介，恰好拥有这个区域里最多的房源信息。而房东们也愿意就近向他们提供房源，靠他们尽快把闲置的房屋租赁出去，从而形成了一种互惠互利的共生关系。
他同时指出，购买住房可以说是普通人一生中最大的消费项目之一。但其中的交易程序复杂、繁琐，只有专业人士才有可能精通所有的交易环节，因此普通老百姓只能望而却步。这正是房地产中介机构得以生存的基本原因。而对于二手房市场，中介机构更是扮演著主导市场的角色。规范发展：服务质量定生存
应该说，积极发展、规范房地产中介市场，政府的态度是坚定和明确的。2001年11月5日出台的《郑州市住房二级市场管理办法》(即14号文件)的施行,更是为火热的二手房市场添了把“柴”。
“税费降低了，交易程序简化了，对房地产中介机构的要求规范多了。”这是业内人士对14号文件精神的理解。而事实也证明，自从郑州市政府规范房地产中介市场的措施实施以来，使一大批人和公司从中受益。
“我认为我是第一批受益者。”26岁的韩金峰笑著说道，这位来自三门峡的小伙子，在郑州市经营著一家房屋中介公司，已经在这一行里摸爬滚打了6年多。自从管理部门打击非法房地产中介以来，他公司的业务量已经有了显著提高。
“如果要想在这个行当里站稳脚跟，服务一定要做到最好。”小韩认为，好的中介应该是为“两头”著想，更多地了解双方的需求，有时候还要来回撮合、帮助协商，最终确保交易成功。“我的角色，就如同槓杆中间的那个支点。”小韩有点孩子气地做了个双臂平衡的动作，“能保持平衡的支点纔是好支点。”
“现在很多房东和租房人都成为我的朋友，在这一块我有良好的口碑，口碑在这一行里是非常重要的。”他用右手在空中画了一圈，似乎是在指出他的领地。“不过，如果他们要搬到其他区，我的房源信息不够，就帮不上什么忙了。”
信息的单一和地域的局限性，限制了类似小韩这样的单店经营中介公司的发展。客源、房源信息的匮乏成为其生存和发展的最大瓶颈。同时，由于房介市场竞争激烈，租赁交易时他们的实际收费标准往往低于政府所制定的标准，只能低成本、低利润的运营，很难完成资金的积累，更别说进一步的发展了。
像小韩这样“单打独斗”的房地产小中介，都在以不同的方式寻求壮大之路。不过，那些信息单一、没有专业水平的企业，无疑躲不过市场竞争的大浪淘沙。中介“大鱷”：强定规矩欲“洗牌”
在郑州市二手房市场日渐火爆的背后，中介行业的竞争也日趋激烈。
来自上海的凌姓夫妇，被公司长期派驻郑州。4月10日，当他们在未来大厦附近看到21世纪不动产公司宜家加盟店时，“几乎没有什么犹豫就选择了它作为我们租房的代理，因为21世纪不动产公司在上海是一家很有名的房地产中介。”凌先生说，“没想到上海本地的房地产中介已经发展到了郑州市。”
其实，凌先生犯了一个小小的错误，“21世纪不动产”是一家来自美国的品牌，由于成功地在上海实施了本土化策略，被他误以为是一家本土的中介品牌。
业内人士公认的是，目前在郑州市二手房交易市场起主导作用的有两家房地产中介机构：本地品牌---郑房置换网和世界品牌---21世纪不动产郑州区域分部。不过，这两个房地产中介“大鱷”有一个共同之处：走规模化、市场化的路子。
郑房置换是目前河南省最大的房地产中介联盟机构，隶属于郑州市房地产交易中心。郑房置换成立之后，很快在郑州市场树立起自己的品牌，对当时并不规范的二手房市场起到了示范带动作用。几年来，郑房置换的规模迅速扩张，占有郑州市绝对的二手房市场份额。
如果说21世纪不动产利用的是网络优势，那么郑房置换则靠整体的规模优势来抗衡。在郑州市房地产交易中心大厦的二楼，郑房置换的加盟店整齐划一地排列在大厅。“我们拥有郑州二手房市场最多的房源信息。”郑房置换的经理介绍，“2005年，年交易量达万套以上应该不成问题。”
据悉，在沿海城市和北京等发达地区的房地产市场，二手房和商品房的交易比例约为1︰1；而在郑州，二者的比例是1︰5.5。
“可以说，二手房市场的‘蛋糕’会越来越大，但竞争也会越来越残酷。”一位不愿透露姓名的业内人士分析，今后这几家最具竞争力的房介公司将通过竞争，来规范整个行业。借助市场这个无形的大手，将淘汰大批非专业性、低水平的房地产中介，完成对房介市场的“洗牌”，同时更好地提升自我品牌价值。
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