若房价是气球 政府吹气还是放气?
编辑：南阳楼市网
2005年04月14日08:28
来源：南阳楼市网
去年北京经历了２０年来的第一个寒冬，春暖花开的季节里还有余寒未尽的感觉。３月起南三环一处经济适用房有望要放号了，上千人提前一个月就早早排在了售楼处门外，至今仍瑟缩在这个北方城市冷峭的春夜里苦苦支撑，就为能领到一个买房许可——购房号。２００４年眼看着北京的房价像撒了手的氢气球猛往上升，每平方米动辄起价五六千元，每平方米超万元的楼盘也俯拾皆是，而普通居民急需的经济适用房却是那样抢手。
不仅北京的房地产市场如此火爆，上海、广州等地更甚。全国范围房价持续走高，成了中国百姓心头难抑之痛。据统计，２００４年全国商品房平均售价上涨１４．４％，商品住宅平均上涨１５．２％，而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长７．７％。房价持续走高，脱离了市民的购买能力，工资升幅有限的百姓先是被涨价弄得晕头转向，继而被高房价惊得瞠目结舌，看着日益贵族化的房价，往往只能望房兴叹。
这种局面下，房地产市场上处于弱势一方的购房者只有企盼政府出手平抑房价，理顺“发烧”的房地产市场。而围绕政府要不要出手管理住房这种特殊商品的争论不时响起。那么，政府该不该“出手”？政府又能够在房地产市场有哪些作为？近日，中国经济时报记者采访了房地产界知名专家求解上述问题。
房地产业是否需要政府干预？
房地产领域是否需要政府干预？政府的有形之手如何调控？这些问题引起专家争论。
有的专家认为，房屋是一种纯粹的商品，它的需求涨跌最好交给市场去调节，政府只要做好监督和服务就行了。反对此观点的人们说，住房是特殊商品，政府必须积极干预，才能保证住房市场健康发展。主要依据是房屋系具有空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性的特殊商品，由于是人类生存的基本需要，所以房地产不仅仅是经济问题，更是社会问题。房地产开发涉及近５０个行业，对国民经济影响较大。特别是中国的房地产行业，目前系中国经济的根本命脉所在，政府不能放任不管。
国务院发展研究中心副主任谢伏瞻在接受中国经济时报记者采访时说，各国经验表明，单靠市场并不能很好地解决住房问题特别是低收入群体的住房问题，而市场和政府结合才是保证房地产健康发展的有效途径。
对于一个追求公平和效率的和谐社会来说，政府不能面对房地产市场的虚火和泡沫而无所作为。所以专家建议，政府要合理确定自己在房地产市场运行中的角色，建立市场运行规则和监管机制，用有形之手适时引导房地产市场发展。
高房价是否缘于高税费？
在反对政府出手管理房价的原因中，有人认为政府的土地从紧政策和税费是房价上涨的重要原因之一。他们认为是房地产用地供应不足造成供需紧张，从而引起房价上涨。
但“地荒”说旋即遭到国土资源部有关部门驳斥，指出全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少。并以北京市为例，２００４年经营性项目土地使用权入市交易比上年同期增长了９２％；成交土地总面积比上年同期增长了２１３％，北京市仍有约５９００万平方米的存量房地产土地有待盘活，根本不存在“地荒”。
税费占据房价款比例偏高是不是造成高房价的原因？据了解，现行税制将房地产作为征税对象的共有６个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。还有房地产企业经营所缴纳的税种，包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、固定资产方向调节税现已停征，共计１１个税种。此外，各地方政府还存在与土地及房地产有关的收费项目，有数十项到几十项不等。坊间传言说中国房地产税费集中在开发投资环节，上述各种税费几乎占据房价的５０％。加上土地从紧以后取得土地的成本增加造成了房价“水涨船高”。
对这个问题，清华大学房地产研究所所长刘洪玉有不同的看法。他认为，政府收费（包括税）占房价款５０％的说法没有依据。经过１９９８年以来的清理，政府行政性收费占房地产开发成本的比重显著降低。有人把政府出让土地使用权时收取的地价款甚至土地征用和拆迁补偿费用作为行政性收费，这是不对的。即使在政府财政能力强大的美国，开发商不仅需要缴纳高额的影响费，有时还需要向社会提供一定数量的可支付住宅（类似我们的经济适用房）。目前的房地产价格不断上升，有包括地价在内的成本因素的推动，但更重要的是受宏观经济影响的市场因素的推动。
国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬也认为，税费不是支撑房价高扬的原因。林家彬说，我国房地产领域的状况是费多税少，而且房地产税费只是在交易环节一次性征收，地产商往往把这些税负转嫁到房价中，但这是一直都存在的情况。目前房价上涨是市场的因素起主要作用。
林家彬同时预言，如果以后在房屋保有环节进行征税，把税费平摊到住房寿命有效期内的保有阶段，购房者在买房子的时候房价可能会低一些。
政府如何平抑房价？
中国社科院金融研究所副所长王志刚预测未来２０年内，如果以三口之家居住１００平方米计算，中国需要２６０多亿平方米的住房，而去年全国的住房还只有９０亿平方米。几亿城市居民的住房缺口，还有近一亿进城农民工的需求，开发商和炒房者没有不看好这个市场的理由：房产被炒来炒去，不愁没人接最后一棒；和丰厚的利润相比，上调的利率微不足道，因此，国家的多种调控措施未能奏效。
房价居高不下，广大市民无力购买，房地产开发违背了解决广大居民的住房问题的初衷，变成了投机逐利的商品。这种情况再次凸现了政府监管缺位带来的弊端。
建设部政策研究中心副主任王珏林在接受中国经济时报记者的电话采访时表示，首先房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，是政府对房地产市场进行宏观调控的有效方式，单纯地采取某项措施恐怕效果不会太明显；其次，政府平抑房价是必需的，因为从长远看，房价持续走高会影响我国经济发展；第三，对房价高企这个现象应该进行具体分析，全国各地情况不一样，比如投机的问题，上海几年前就存在，而其他中小城市里８０％以上以自住为主，切忌一刀切。打击炒房必须建立在翔实的调查和数据分析基础上，否则无法奏效。而这种事情只能靠政府去做。
王珏林认为，目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，政府应该把需要由政府出面管理的事情理清，分出层次和重点，把有限的资金用在解决低收入百姓的住房方面，采取釜底抽薪式的办法，解决房地产市场上的根本问题。但他同时反对政府直接进入房地产市场，他认为政府出面不是参与市场的问题，房价高低应该交给市场去调节，政府只是做好自己该管的事情就行了。他所说的政府“该管的事情”是，解决低收入人群住房保障问题和加强对房地产市场的监管，防止出现金融风险。
上海财经大学公共经济与管理学院副院长胡怡健教授持政府应积极出面调解房价的观点，他认为平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅供应量。政府提供充足土地用于低价商品房建设，缩小供需缺口，就会使投机炒房失去市场，从而可以有效地控制房价上涨过快。
重拳出击应该砸向哪里？
对于目前供需严重失衡的房地产状况，政府的作用该如何体现？综合接受中国经济时报采访的多位专家的看法，可以采取如下措施：
政府引导市场，可以通过制定行业政策、土地供应计划、财政税收政策等行政或金融途径实施。首先，政府制定行业政策主要应关注政策预期目标的实现程度、实际受益者与目标受益者是否吻合以及是否产生负面作用，并据此调整相关政策；其次，政府作为土地所有者，对土地一级市场实行垄断经营，应通过制定和调整土地供应计划来控制房地产规模和结构，避免供需出现较大偏差；第三，政府还有一个无可替代的途径干预房地产市场——通过新建项目审批实现城市总体规划，满足特殊群体住房需求，并影响就业格局。此外还可运用房贷和税收等金融措施抑制盲目投资和投机炒作行为，特别是利用税收杠杆可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，短平快地拨动市场。１９９８年－２００１年间，政府通过数次调整房地产税费，启动了个人房贷消费，活跃了房地产市场，如今可以同样运用税费抑制投机，调整市场需求。
专家们特别建议政府要致力于建立住房保障体系，解决低收入人群住房困难，并称这是釜底抽薪式的举措。但对政府出手干预市场商品房价格前景并不看好，如果仅仅靠出台一些措施影响商品房价格，以此解决低收入人群住房问题，无异于扬汤止沸。而且从宏观的角度看，直接干预市场硬性将价格调低是非常困难的。
清华大学房地产研究所刘洪玉所长在接受中国经济时报采访时建议：“鉴于中国中低收入家庭所占比例较高这样一个现实，政府确实应该增加经济适用房的供应，进一步完善经济适用房供应的管理制度。但政府提供经济适用房的主要目的，是解决中低收入家庭的住房问题或满足中低收入家庭购买自住住宅的需求，而不是为了平抑房地产市场上的商品住宅价格（虽然也能间接起到平抑总体房价的作用）
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