再详细摘录几个大众关注热点——

实施城市动脉畅通行动。加强路网建设,新建光武路西延等92条道路，全面消除“断头路、卡脖路”，对路况较差的59条既有道路进行改造，加快构建“高架+隧道+ 快速路+外环路”的城市交通网络，加强城区主干道与外环路互联互通，打通城市支路、区间路、背街小巷等城市交通微循环，形成内畅外达，配套完善的道路体系。

强化规划刚性约束，确保新建和改造道路严格按照规划设计实施。到2024年底，路网密度达到8. 17公里/平方公里，建成中心城区至鸭河、镇平、官庄、社旗4条快速通道，完成中心城区国省道外迁，市中心城区外环路、光武路、仲景路、孔明路等高架道路基本建成。

到2024年底，新建、改建公园游园66个, 增加绿地面积350公顷，建成区绿化率达41.2%,绿化覆盖率达 44%,人均公园绿地面积达16.8平方米，公园绿地服务半径覆盖率达到91. 8%。

到2024年底，布局合理、供给充足、智能高效、便捷可及的城市停车系统全面建成，市本级建成公交综合停保场2座，新建公共停车场30座，新增停车位 1.57万个；中心城区各区要在停车需求量大的居住、商业、办公等人员密集区域，每年分别新建公共停车场不少于20个、新增停车位不少于4000个......

之所以不厌其烦罗列这些枯燥的数据，是想说明：南阳城市建设的风向变了，由过去摊大饼式向外扩张模式转为向内精耕细作模式；更新提质后的南阳城市功能品质显著提升，人居环境持续优化，家园更加美好，楼市值得期待。

据了解，政府不这么做不行了，最大的原因之一是我市土地供给数量严重不足，在18亿亩耕地红线的底线约束下用地指标很紧张，只能自己挖潜在城区内找可用土地；第二大原因是国家政策层面的原因，未来城市高质量发展转型之路就是城市更新提质之路。这两大因素决定了南阳未来必须走城市更新这条路。

你品，你细品。

南阳各级政府其实已经充分认识到了这条路径的重要性和必要性，来看看这一年多来政府都干了什么？

1.规范城市：2021年12月17日，一场围绕巩固提升全国文明城市、国家卫生城市创建成果，以“清洁城市，美化家园”为主题的“1050”行动，效果大家也都看到了，三里河、梅溪河、温凉河等治理得很不错。

2.树立标杆：某些长年拆不动的棚户区、老旧小区拆迁力度空前，进展迅速，“卧龙速度”等等概念都提出来了，比如梅溪路南头的印刷厂改造项目，10年拆不动，今年6月15日拆完了，还有化纤厂棚户区改造也神速拆完等等，独山大道精品街、城市地标淯阳桥，CBD商务中心这些大的地标性建筑也完成了。

3.统一思想：8月28日，由卧龙区政府主办、南阳房地产商会协办、明伦集团承办的南阳城市更新发展高峰论坛，请来了原住房和城乡建设部政策研究中心主任、现中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹教授，专门以“城市更新”为主题做了一次生动演讲。卧龙区委区政府有关领导、南阳房地产商会会员及一些大家都很熟悉的本土开发企业代表：明伦、建业、广宇、财富置业等等公司的董事长、总经理，还有卧龙区各乡镇党委书记及乡长都参加了，大家从头听到尾，中间没有人离席、早退，这是很罕见的。

其实，早在2015年12月20日中央城市工作会议就已经提出了城市更新这个概念。秦虹教授是研究城市更新领域的专家，她讲到城市更新的基本逻辑是：房地产业是载体，与其承载的产业与人口共兴衰。什么是城市更新？通俗点讲就是:解决城市发展中出现的物质上老化、功能性上衰退、风貌上破坏、结构上滞后等方面的问题。

城市更新一般有两个模式：1.增长模式:设立新区、依靠投资增长、增加项目数量，弊端是城市扩张加剧城市不平衡;2.挖潜模式:盘活存量、依靠创新增长、提高产出效率,达到城市品质再繁荣。现在国家层面和政策层面都倾向于第二种模式，南阳当然也选择了第二种模式，并且有行动、有理念、有政策、有未来。所以看明白了吗？政府在下一盘为期3年的大棋。

你品，你细品。

都说看棋懂行的看门道，不懂行的看热闹。君子观棋不语，但门道还是要会看的。

咋看这盘大棋的门道？

先看政府思路：2021年10月，河南省第十一次党代会召开，提出支持南阳建设副中心城市。自此，城市更新提质开启加速度。今年9月19日，市领导在市委城乡规划土地委员会第十五次会议上强调：加快推进城市更新提质，按照“改得动、改得快、改得好、改得稳”的原则，市区联动、市直部门牵好头，合力攻坚，扎实推进片区开发、城中村改造......重点来了，就是这句“扎实推进片区开发、城中村改造”。

再看政府从哪儿下手：老城区目前看到是先从梅溪路南头和西南片区下手了，随着新淯阳大桥的修通，人民路南延打通，梅溪路南延打通，“一路两新”（注：一条梅溪路，两座新城）被提得很响。其次还要从哪下手？沿人民路两侧应该是一个重点方向，先提一个启发思路：南阳2021年10月19日注册成立了文化旅游体育产业投资集团有限公司，成立后到处找项目做。而在南阳城区，旅游资源是有限的，除了卧龙岗、张仲景博物馆之外，有图有真相有规模有底蕴的景点是那个？民主街的财神庙和府衙当仁不让。还有联合街、解放南路等等片区都具有老南阳文化底蕴，具有片区改造的良好基因和群众基础。

你品，你细品。

独立思考，风物长宜放眼量。

9月22日，在省政府新闻办召开的“河南这十年”主题系列新闻发布会第三场（南阳专场）中是这样介绍南阳的：“世界月季大观园、“三馆一院”、淯阳桥重建等重大地标性工程建成投用，卧龙岗文化园、医圣文化园建设加快推进，城市路网、水系、绿化等持续改善，新城区从无到有，老城区加速更新，中心城区建成区面积160平方公里、人口160万，全市常住人口城镇化率达51.61%......”据最新官方数据，世界城镇化率天花板是65%-75%，2021年，中国城镇化率达到64.72%，南阳距全国城镇化水平还差13.11%，这就是南阳的基本盘。

坊间一直有个说法:中国不缺房子，中国楼市里的房子已严重过剩。但是，您知道下面这些数据吗(注：摘自绿城中国浙西区域集团和大碗楼市联合出品的《人/地/城与空间2022基于新型城镇化趋势与人口结构变化的住宅空间研究》）：

+ 五成的城镇居民居住在老公房、经适房和自建房里。

+ 居住在正常商品房里的居民中，五成的房龄超过20年。

+ 重点城市中，房龄超过20年的存量商品房占比40%-50%以上。

以上三个数据叠加在一起，说明了什么问题？

中国一半以上的城镇居民，都居住在面积小、质量低、配套差、物业管理不足的老公房、经适房、以及2000年以前建成的大量老旧住房里。中国楼市的确不缺房子，但缺好房子。

中国楼市，正从“住房消费”转入“居住消费”。所谓居住消费，就是好房子+好服务。

2015-2020年，全国 10 个主要城市的换房占比震荡上升；换房目的中改善性需求为主流，占比86%；换房前后套均价差约135万元、面积差约 25 平方米。

也就是说，在告别住房短缺后的当下，中国楼市里的主力消费者正在从“有套房住的刚需”转变为“更大面积、更高总价和更新楼龄的“改善”。

人云亦云，永远是随大流的羊群；独立思考，永远是卓而不群的狼。在一片楼市看空声中，如果您看懂了政府正在下的这盘大棋，是不是依然对南阳楼市未来充满信心！没错，城市更新提质正是南阳楼市这艘大船乘风破浪前行的“压舱石”。

所以，当下您需要关注的是，您现在居住的房子超龄了吗？要改善吗？ 如果您是改善族中的一员，请您对楼市保持乐观和信心，同时，以城市更新提质的思路及睿智的眼光看懂潮起潮落和未来方向——

主城重点版块价值很高，未来值得期待。

关注头部房企的动作，跟随他们的脚步。

其实大家抽空跑一跑楼市就能看明白很多东西，提一个踩盘思路供朋友们参考：以三馆一院为标志的白河东区域、老城区重点区域和白河两岸部分区域；白河东区域优点是拉开了框架，初具规模，但配套暂时还没跟上；老城区重点区域最大的优势是生活配套纯熟，教育发达，生活方便，劣势是城市面貌陈旧，交通拥挤，但这会随着城市更新提质的落地而迅速改变；白河两岸部分区域也是可以重点关注的，特别是拥有良好教育配套的区域要死盯不放。

当然，买好房也要选好时机，巴菲特老爷子名言：“别人恐惧我贪婪。”现在到了该贪婪的时刻了吗？据有关数据，4月房地产已经触底，5、6月份数据已经向上，7月份全国出现“弃贷”现象引起高层重视，现在已经在出台各种措施“保交楼、稳民生”，已经稳住了。北京、深圳最新楼市消息是豪宅已经开抢了，在一个地产圈微信群里有这样一个留言：“北京二环内的新楼盘也是拿着现金都买不到，需要找熟人才能排上队......”这两座城市可是楼市风向标呀！

这又说明什么？

你品，你细品。