据统计,2021全年共进行18批次土地竞拍,成功出让65宗,总出让金额55.86亿,成交总面积3191.33亩。
其中,住宅用地7宗,合计614亩,出让金额27.64亿。补票项目29宗,390.52亩,出让金额18.73亿;商业用地(包括批发零售、商服用地、科教用地等)8宗,1009.64亩,出让金额5.02亿;工业用地21宗,1177.16亩,出让金额4.47亿。两项合计为:29宗、2186.8亩、9.49亿。
与之相比,2020年度数据则为:成功出让91宗,总出让金额124.28亿,总成交面积3377亩。
其中,住宅用地(含兼容商业性质的住宅用地)27宗,1674.7亩,出让金额95.37亿;补票项目42宗,890.85亩,出让金额20.23亿。商业用地(包括批发零售、商务金融用地等)+工业用地22宗,811.597亩,出让金额8.68亿。
对比2020和2021两年土拍成交数据,可以很清晰地发现:在总出让规模(3191.33亩&3377亩)并无太大差异的情况下。
其一、成交宗数与成交出让金总额,近乎腰斩。相比2020年度的91宗、124.28亿,2021年该两项数据仅为65宗、55.86亿,分别下降了28.57%、55.05%。
其二、住宅用地成交量,“断崖式”跳水。上年度,住宅用地27宗,1674.7亩,95.37亿,2021年则为7宗、614亩、27.64亿,分别为上年的25.92%、36.66%、28.98%,下降极为明显。
其三、工业用地+商业用地,异军突起。与上年的22宗,811.597亩,8.68亿相比,2021年度为29宗、2186.8亩、9.49亿,分别上升了31.81%、169.44%和9.33%,成为唯一亮眼表现。
当然,鉴于所推出的工业用地和商业用地,多为远郊地块,地价偏低,故出让金总额并未同步提升。从分区看,2021年度宛城区与卧龙区在成交宗数与成交金额上并驾齐驱,但在成交面积上,卧龙区占据上风。
宛城区成交23宗,成交总金额16.35亿元,成交总面积444.2亩。卧龙区成交22宗,成交总金额约16.7亿元,成交总面积1004.4亩。高新区成交17宗,成交总金额8.8亿元,成交总面积700.6亩。城乡一体化示范区成交3宗,成交总金额13.99亿元,成交总面积1042.2亩。
如果以时间为轴,复盘过去一年的土拍历程,可以用一句话来形容:虎头蛇尾豆腐腰!
既有开年伊始的总价新地王隆重诞生,又有集中土拍大面积流拍的“塌陷”事故发生,还有诸多终止出让等“盘外”情况,层出不穷。
一年内,共安排了四次集中土拍,分别在8月、10月、11月和12月。在以上集中土拍地块的安排上,侧重点也有所不同——或以净地出让为主,或以城改项目补票唱主角,或以工业+商业用地挂拍为重点,等等。
与此同时,还安排了数次以某单一地块为主的竞拍,颇有专门为之“开小灶”的意思。
以下几次,令人印象深刻:
1、三川地王地块:160亩+,9.68亿
鏖战84轮之后,三川置业以9.688亿元成功斩获,合每亩约600万元,楼面价4091元/平米,溢价率75%。
2、新一中教师周转房用地:90亩+,2.79亿
南阳市津冶房地产开发有限公司以27870万元成功竟得。亩单价300万/亩,溢价率22.4%,最高楼面价1502元/平。
3、厚疆农产品批发市场用地:860亩+,3.06亿
系迄今为止,史上单幅面积最大的一次土地出让活动,虽属远郊商业批发用地,也堪称“巨无霸”地块,没有之一!
4、诸葛英才创新发展公司商务金融用地:100亩+,1.71亿
巧合的是,以上四次竞拍 “专场”,分别代表土地用途各异的地块:纯住宅商业开发用地、定向住宅开发用地、商业批发用地、商务金融用地。可以看到,不同性质用地在出让环节,在竞拍方式、区位、规模、以及地价等方面,大相径庭。
2021土拍最明显的一个热点,是纯住宅用地出让创历史新低。全年仅有区区7宗,合计614亩,出让金额27.64亿。好在有城改补票项目支撑,综合住宅用地出让规模勉强达到千亩左右(城改补票29宗,390.52亩,出让金额18.73亿)。
正是由于土地交易中含金量最高的住宅用地的大幅缩水,导致总出让金额的腰斩!这一结果,既有众所周知的宏观大形势因素影响,也与南阳中心城区特定的政策环境与行业预期密不可分。
即使在屈指可数的几次新地块出让中,定向开发项目也占了不小份额,成为2021年中心城区土拍之一大特色。比如,宇信地产独山片区两项目:
值得指出的是,过去的一年内,一批老城改项目经过坚持不懈的努力和连续多年的投入,陆续进入净地出让程序和正常开发阶段。
这一名单里,有华盛地产、嘉城置业、广宇地产、龙达置业、鑫磊地产、永安地产、长安地产、鑫泓地产,等等。
而其对应的项目,则分别是宇信·荣域学府、金科·集美天宸、广宇&永威·南都新城、建业·云境、鑫磊·森林湖、永安·尚城雅居等知名楼盘。毫无疑问,上述项目将成为接下来一个时期内中心城区地产界的关注对象。
2021年土拍最具“风向标”意义的一点,是工业用地、商业批发用地、商务金融用地、教育医疗用地等的强势爆发。
这一突出表现与南阳副中心城市定位之后的战略发展方向与思路调整,重磅推进实体经济发展等,有莫大关系。
有种说法,房企与楼市之间的关系,非常类似于农民与庄稼地。
其一、播下什么种子,就结出什么果子。所谓 “种瓜得瓜,种豆得豆”,源远流长且亘古不变的道理。
其二、付出多少与最终收获基本上成正向关系。你的投入,决定你的产出,区别仅仅在于——农民倾注的是辛勤劳作的汗水,开发商投入的是资金、技术、时间与精力。
然而,每一块土地却常常有不同的命运:既有秋风吹拂下的硕果累累,也有荒芜丛生的满目疮痍。
同样,在楼市里,即有莺歌燕舞欢愉洋溢的幸福场景,也见烂尾无证逾期维权糅合混杂的鸡毛一地。
而这样的故事,时时都在演绎。所以,其根源在于:你敬畏这块热土了吗?
你尊重这座城市了吗?