郑州写字楼：初春还是暖冬
编辑：南阳楼市网
2005年03月25日09:13
来源：南阳楼市网
2004年是郑州房地产市场狂飙猛进的一年，各种物业形态的价格在一年的时间里一路上扬。火爆的市场表象下也有沉寂者，这就是写字楼，现在写字楼也开始发飙，无论是价格还是投放量都急剧放大。但无论从郑州的经济容量看，还是从可以看得见的写字楼未来的投放量看，都不敢说郑州的写字楼市场已经迎来它的春天。
【多年低迷一朝回暖】
其实，郑州写字楼多年来一直处在低迷徘徊状态。来自郑州市房管局的统计，2000年的时候郑州办公用房平均单价在7029元，当时的市场红极一时，但到了2001年办公用房价格开始一路下跌，2001年全年办公用房单价下降到3480元，到了2003年办公用房单价一直在3345元上下徘徊。2004年，全年平均来看，郑州办公用房单价也不过在3492元。按照房管局的统计方法，办公用房囊括了商住楼、写字楼等形态。
到了2004年下半年，郑州写字楼开始发飙。去年8月份的时候，郑州市房地产交易中心监测到的办公用房单价3291元/平方米，到12月份的时候，单价达到4057元。随后写字楼价格进一步上扬，到了今年2月份的时候，郑州的办公用房售价已达到每平方米4439元。
除了价格的抬升，办公用房的投放量也在2004年明显增加，2004年郑州办公用房市场总投放量在12.35万平方米，比2003年全年6.37万平方米的投放量增加了一倍，也比2000年的2.86万平方米、2001年的4.29万平方米投放量大得多。
【商住楼仍在主宰市场】
据了解，在国内一线城市，写字楼分生活化办公室、服务式写字楼、服务式公寓、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品非常细化。但在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住楼长期活跃在郑州的写字楼市场。
随着房地产市场的快速发展，郑州写字楼出现了多种发展形态，写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。据了解，为了降低风险，郑州早期高层项目开发基本上走的都是商住路线，而一些以住宅立项的小区也由于地理位置优越，升级为商务楼。随着SOHO、SVO等概念的兴起，写字楼在商住路线上不断演变发展，即便是眼下如火如荼的郑东新区起步区的CBD，绝大多数建筑还是商住色彩。
业内人士认为，商住楼有两大优点：一是宜商宜住，使用潜力大，目标客户较为广泛，这样可以有效分解项目风险；二是商住楼在销售时享受住宅待遇，可享受优惠契税税率和大量的银行贷款。可能正因为如此，商住楼在郑州楼市早已根深蒂固，即便是目前在市场上热销的写字楼也几乎是清一色的商住楼身份。
近几年，郑州市的确涌现出了一大批写字楼，但绝大多数是商住楼升级版或准高端写字楼的替代版。但开发真正的高端写字楼需要开发商承担因投资大和周期长带来的更大市场风险，作为企业大都采取回避的策略。而且即使开发写字楼，也以出售为主，不像北京、上海的写字楼那样以租赁为主要形式。
【写字楼不是万能】
一段时期以来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标。
一业内人士认为，写字楼是用来进行信息集中采集、加工和处理工作的高级办公场所，信息是写字楼的命脉，以此来分析，写字楼更适合资本密集型和智力密集型企业或是做企业总部的驻地。
经过近几年的快速发展，郑州的经济容量得到极大的提高，但郑州仍然缺乏资本密集型、智力密集型企业，也缺乏企业总部。郑州仍是个以加工、制造为主的工业城市，而且这些工业还没有形成优势明显的产业带。
【是否已经迎来春天】
记者从郑州房地产界了解到，业内人士对眼下写字楼市场的兴盛也不敢抱太大幻想。因为，在可以预见的未来，郑州的写字楼市场将会迎来投放高峰。
正在建设的郑东新区CBD，将推出大批量的写字楼、商务楼。以即将开发的郑东新区CBD核心区外环为例，规划中的外环有30幢120米高的商务大厦与写字楼，平均每幢建筑面积4.08万平方米，整个外环写字楼将达到120万平方米。
目前，郑东新区CBD推出的一系列商住楼销售良好，一个很大的原因是政府的推动和房产商的炒作。据了解，大多数在起步区购房的消费者都是以投资为目的的，因为预计该地段的房价会涨而进行购买，因此写字楼的销售没有太大的问题。但是等到大量的写字楼投入使用，市场可能没有如此大的容量，空置率就会很高。如果把市区的一部分企业搬迁至此，市区的写字楼可能也会遭遇困难。
除了郑东新区，郑州老城区也会有一大批写字楼、商务楼将在近年投放。被誉为郑州“地王”项目的400亩土地，如果以容积率为7来开发商务楼，未来总建筑面积将达到18万平方米。此外还有西关虎屯改造后的商务楼群。不难看出，它们的总和将大大超出郑州写字楼市场历年来的投放量。
如果两年后郑州市场对写字楼需求的增长达不到供给增长的速度，那会出现什么样的结果？一位郑州房地产界资深人士分析，热闹的写字楼市场需要理智的头脑，虽然说写字楼的多少、出租率、租售价格代表一个城市、一个区域的经济活跃程度，高品质写字楼更是一个城市的名片，代表一个城市的开放及交流的程度，但郑州的写字楼要想赶上经济发达地区，还需要时间。
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