房地产广告：字越小越要小心
编辑：南阳楼市网
2005年03月24日07:56
来源：南阳楼市网
3月12日下午，消费者刘女士打电话到《金牌楼市》说：“我一直想买房，可是也没时间好好去看看，正好郑州住交会开始了，我就趁周末调休去逛了逛，收集了很多广告单，回家和丈夫认真研究了一下，却发现一个问题，大部分单页下边都有一行小字‘本广告不作为合同要约，签订合同以政府的最终批文为准’，我和丈夫都不太明白是什么意思，所以向你们咨询一下，免得买了房子再给自己惹什么麻烦。”
据了解，2003年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审查商品房买卖合同纠纷案件实用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但如果在广告中开发商对其开发的房屋所作出的某些项目有具体确定的说明和允诺，在法律上构成了要约，同时广告中又出现了“本广告不作为合同要约，签订合同以政府的最终批文为准”的话，那这句话是否具有法律效应？如果因为此广告已构成要约的部分发生了纠纷，开发商是否可以因此而推卸责任？记者走访了部分开发商、相关政府部门及有关律师。
消费者：广告单里有疑团
在走访过程中，记者向部分消费者做了调查。结果发现，大部分消费者对房地产广告并没有防备意识，也没有认真研读过。一位会计师事务所的张先生说：“我对房地产行业也不了解，有时候看到报纸上的广告和户外广告，其中的很多内容看了半天都不知道在说些什么。”当记者问他是否注意上面“小字”部分时，他说：“那么小，谁看得清啊。”一位准备看房的谢小姐说：“隔行如隔山，不干房地产自然很多东西都不了解，像什么绿化率、容积率根本就不知道怎么计算，看房地产广告也主要看看上面的图，觉得差不多就到现场看看；至于文字，通俗点的还能看懂，那种写得很美的语句，看不懂也就不看，只能听销售员的话了。”有一部分消费者看到了“小字”，但不是很理解其中的含义，也就没多想。
业内：房地产广告仔细看
作为房地产广告发布方的开发商，他们对于上述现象又持什么样的态度呢？一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，现在不光是房子销售竞争激烈，房地产广告的竞争也很激烈。
房地产广告是来配合房子销售的，哪个开发公司不想把广告做得漂亮些，以吸引更多的客户来看房呢？比如：精美的效果图、诱人的文字、美好的前景勾画等这些都会触动消费者的神经。激烈的广告竞争致使开发公司在广告中难免会夸大其词，市场上因为广告引起的纠纷也屡见不鲜，所以，为了避免纠纷的发生，有的会在广告中注明“本广告不作为合同要约，签订合同以政府的最终批文为准”的类似字样，是在提醒消费者慎重购房，也是在告知消费者房子在一些不可抵抗力的影响下发生变化也是不可避免的。
其实，利用广告审查来达到约束效果起到的作用也很有限，因为各行各业都在做广告，审查人员对此行业的了解肯定存在一定的局限。总之，广告发布方还是要自觉、诚信。至于广告的内容，许多是不能量化的。《解释》出台后，本来开发商想在楼书上多表现一些东西，但为了避免麻烦，在宣传资料上说得更加含糊，玩文字游戏，这时消费者就更要看仔细后再做决定。
政府：广告管理比较难
记者首先针对房地产广告管理的问题采访了郑州房地产管理局市场管理处副秘书长叶琦，他说，近几年房地产纠纷日渐增多，一些消费者是首次置业，由于理解不到位、签合同盲从等原因导致盲购，也有的消费者是违约失信，但更多的原因还是在于开发商本身。作为开发企业，首先要讲诚信，如楼间距、绿化率、社区配套设施对消费者怎样承诺的就应该怎样做；如果投机取巧，虽然暂时会得到收益，可这样会严重影响了企业的长远发展。这其中的利害关系其实谁都知道，但真正做起来却难上加难。
目前的房地产业还不能达到透明化，期房的销售给消费者带来了诱惑同时也带来了更多的风险，先前开发商按照规划对消费者做出的承诺，可能在建房期间因为各种原因发生这样或那样的变化，比如，受国家政策调整、地质变化或其他不可预知因素等的影响，开发商不能履约。虽然在一定程度上，开发商也是弱势群体，但只要开发商不投机取巧，真正靠实力去打拼市场，按照政府的规章制度办事，能兑现的就承诺，不能兑现的坚决不承诺，开发商的诚信形象自然就树立起来了。
2003年《解释》的出台，对房地产广告的规范起了很大的促进作用，以前房地产管理局的稽查科是专管广告审查的，后来随着房地产广告日益增多，《解释》出台后，逐渐取消了稽查科广告审查的职能，而把这种职能释放给了开发商自己，让他们自己来约束自己，同时也释放给了媒体，让媒体也起到一定监督的作用。房地产广告宣传单页中，出现“本广告不作为合同要约，签订合同以政府的最终批文为准”这样一句话，可以认为是开发商对消费者的一种提示，不过也不排除有的开发商想推卸责任，同时也正是因为房地产市场发展速度之快，但又不成熟，这些都注定了房地产广告管理是一项艰巨的任务。作为政府部门我们绝不会袖手旁观，而是以市场为出发点，会更好地为消费者提供帮助。
律师：警惕期房广告
从根本上说，楼书、平面广告、宣传单都属于宣传资料，广告宣传应该真实、准确，否则造成他人损失，应当承担相应的民事责任。但对于宣传资料中具体确定部分应视为要约，可在广告中出现了“本广告不作为合同要约，签订合同以政府的最终批文为准”的句子，那么这句话究竟具备法律效应吗？它是否和《解释》中的第三条相对立？如果出现纠纷又该如何解决？
河南坦言律师事务所夏霖律师说，人们对房屋的选购，特别是对期房的选购，主要是通过开发商所提供的广告宣传才对房屋以及整个小区有所了解，然后来确定自己的购买行为。广告作为开发商销售房屋的必要手段，开发商尽可能地让自己的广告做得能够引起购房者的注意和兴趣，促使购房者产生购买欲望。但是，某些开发商为了达到自己的售房目的，往往在广告宣传中夸大其词，玩一些文字游戏来愚弄购房者，像运用毗邻XX地，50米远、100米远可以说是毗邻；1公里远、10公里远甚至100公里远都可以说是毗邻，使用的交通工具以及参照物的选取影响着人们心目中的距离远近。但是对于开发商在其广告中对其开发的房屋所做出的某些项目有具体确定的说明和允诺，像客厅挑高5.8米、层高3米、楼间距20米，一层两户等对购房者的购房行为有重大影响的说明，依据《解释》第三条都视为要约。
所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示（《合同法》第十四条规定），它是房地产开发商以缔结合同为目的，向消费者所作的意思表示，它有一经承诺就产生合同的可能性。所以，要约在发出以后，对要约人——房地产开发商和受要约人——消费者都会产生一定的约束力，如果违反了有效的要约，将承担法律责任。至于开发商在广告中标示“本广告不作为合同要约，签订合同以政府的最终批文为准”一行小字，首先他做到了法律上所说的“提示义务”，但是如果广告中有具体确定的内容，正好这些内容和实际情况发生了差异，引起了纠纷，那么这行小字实际上和《解释》第三条规定已经产生了冲突，无任何意义，是不具备法律效应的，消费者可以维护自己的利益，因此，开发商在销售房屋时，要计算好自己的成本及工程进度控制，不能兑现的坚决不要承诺。
需要提醒消费者的是，只有具体确定的内容才属于要约，其他模棱两可的内容只是要约邀请，在购房时，尤其是购期房，有太多不确定因素，消费者还是要仔细阅读宣传资料，明明白白购房。为了避免因广告承诺不兑现而发生的纠纷，消费者在签订购房合同时，最好把关系到自己切身利益的东西作为内容写进合同附件中，这样才能更好地保护自己的合法利益。
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