垄断一级土地市场郑州房价将会更高？
编辑：南阳楼市网
2005年03月22日08:46
来源：南阳楼市网
备受关注的郑州市政府垄断一级土地市场的政策在3月1日出台。今后，要有偿使用国有土地，必须从郑州市政府储备的土地中获得。
在郑州市政府2号举行的新闻发布会上，酝酿1年多的郑州市政府《关于严格土地管理加强土地储备有关问题的通知》和《关于土地储备实行计划管理的通知》浮出水面。郑州市副市长丁世显称，两个《通知》适用于市内五区，但市属六县市和上街区可参照执行。
两个《通知》的出台表明：今后不经过郑州市土地储备中心，任何人也别想拿走一平方米国有土地。
■应当由政府储备的土地，全部纳入储备计划
两个《通知》要求，郑州市今后有偿使用的土地，须全部从政府统一储备的土地中供应。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式供应；符合国家规定协议转让条件的，同一地块如有两个以上意向用地者，也必须以招标、拍卖、挂牌方式供应。
“一些单位和开发商钻政策的空子，绕过土地储备，变相协议获得经营性用地，部分划拨土地直接进入市场等漏洞被堵住了。”郑州市政府副市长丁世显说。
丁世显把土地储备的功能比喻为“一个池子蓄水、一个龙头放水”。作为代表政府的土地经营者，对有偿使用的国有土地，土地储备中心是“唯一的土地批发商”，也是“唯一的土地收购商”，即“池子”和“水龙头”。
据悉，郑州市的土地收购储备资金由三部分组成：市财政拨付的起步资金，银行贷款和土地储备信托基金。
郑州市政府法制局副局长张东安说，土地收购储备制度的建立，是深化土地使用制度改革的必然结果，也是城市经济发展、城市化进程加快的客观要求。
■土地使用制度凸显两大变化
郑州市土地储备中心主任李俊宇在发布会上说，政府垄断一级土地市场后，土地使用制度发生两大变化。
变化一：到村里直接征地成为历史。实行土地储备后，凡有偿使用的新增国有建设用地，用地单位不能直接与农村集体经济组织签订征地协议征收土地。有业内人士认为，房产商利用“地价差”赚取巨额利润的时代终结。
变化二：杜绝了多渠道、多源头供应土地的现象。土地经由政府统一征收储备后，以招标、拍卖、挂牌或协议方式供应土地；企事业单位不得改变原土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性开发，须改变为上述用途的，应由政府统一收购后，以“招、拍、挂”方式重新确定土地使用者。
李俊宇解释，为保障被征地农民的生活，两个《通知》规定土地补偿费和安置补助费总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由市土地储备中心调查确定补偿金额，市财政负责从土地出让收益资金中拨付。
而且，在旧城改造中，拆迁后的土地，凡被用于经营性开发的，均纳入政府土地储备之列。根据土地储备年度计划，由市土地储备中心穴市地产集团雪作为拆迁人实施拆迁，土地储备中心要集中资金，以保障被拆迁人权益，妥善安置被拆迁人。
■地价上涨不可避免
省会花园路北段一处420亩的土地，去年以每亩140万元的天价被拍出，令许多人至今难忘。对此，一位房地产商说：与直接和“村里”谈价格收地相比，土地“招、拍、挂”导致地价成本增加四五倍，里边难免会有“泡沫”，何况地价无节制攀高，对地方经济的长远发展不利。
“不能将地价上涨归结到政府储备土地上。”郑州市土地储备中心副主任吴克宁博士回应，“况且政府还可以通过增加土地投放量来调控地价。”他解释说，通过“招、拍、挂”后的土地价格，显示的才是真实价格。
■是否导致房价上涨说法各异
房产界人士普遍预测，省会房价将进一步上扬。“对房地产开发商来说，拥有土地开发权是最重要的。政府垄断一级土地市场，房价不涨才怪呢。”河南姿华房地产有限公司副总经理李颖说。
但吴克宁否定这种看法：“不能将房价上涨的主因归结为地价上涨，两者之间没有必然的因果关系。”他指出， 2004年郑州市房价比2003年增加13％，是有效需求增大的结果，不能归咎于土地收购储备制度。全国各大中城市2003年度地价水平随房价水平变动，但地价涨落幅度明显小于房价涨落幅度，一般只是房价涨落幅度的1／5。
郑州市地产集团总经济师赵祺认为，政府根据市场供求关系，合理确定土地供应总量、结构和速度，主动参与土地市场调控，发挥市场合理配置土地资源的基础性作用，可以保证房地产市场土地供需总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；还可以保持土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行，防止楼市动荡。
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