很多人不理解，房地产的这份平稳来得有多么不容易，今年2-4月，开年之后楼市便聒噪不断，从沿海发达城市到中部发展中城市，房价上涨的声音此起彼伏，买房人一浪接着一浪地冲向楼市，他们就像勇敢的弄潮儿，不断地在汹涌澎湃的楼市中激荡。

进入4月底，在多方调控加码之下，燥热的楼市终于消沉了下来。很多人把这个结果归功于各大城市不断升级的调节措施。但指闻君认为，这份功劳应该归功于央行的大手笔，未雨绸缪，提前布局规划。

一个行业兴衰与否，归根结底是金融机构向该行业释放出多少资金的问题。

说白了，行业发展成也金融败也金融。银行贷款、金融信贷支持就好比行业源源不断的财路，在资金不断输入的情况下，即便是夕阳产业，也能焕发二度生机；在资金收拢的情况下，即便是朝阳产业，同样会面临搁浅的窘迫。

2021年房地产兴旺与否，还得看“资金源”多寡。央行大动手，楼市上万亿“财路”被断。

第一个措施是针对房地产企业的“负债规定”，去年8月底，三条红线应运而生，所有房企全部开始按照新的规定融资贷款。

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。

第二个是针对银行的“限贷”措施，2021年开始，央行重新布局，人民银行、银保监会联合发出了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确提出金融机构对于房地产的两方面贷款融资限制，提出了房贷产贷款最高比例和个人住房贷款的最高比例。双管齐下，分别堵住银行流向房地产企业和购房者的两条路。

例如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高，其他的银行也不同程度有限制比例。

至于影响吗，专家们是这样给出评价的。

例如万科郁亮就说到，这次的改变，是不亚于当年房地产市场土地招拍挂的改变力度。为啥郁亮会如此形容三条红线？专家们一致性分析指出，这一系列新要求，将大幅度缩减金融机构流向房市的资金源。而在过去的20年里，中国房产早已经形成了严重依赖信贷、依赖融资的发展模式。

举个例子：开发商A手中只有5000万元，但是想开发一块价值2亿元的土地，奈何囊中羞涩，怎么办？这个时候金融银行伸出了橄榄枝，可以以其他固定资产作抵押融资2亿元。土地如期购买下来，售楼部建设之后，开盘预售便顺利进行。

像A这样的房企还有千千万，不管再小的楼盘，都是数以千万亿计的投融资规模。随着央行上边两个大手笔的兑现，新增融资空间将被大大缩减。这也就直接导致了另外一番局面：2021年以来，房企新开工的面积骤然下滑。

房企新开工面积下滑10%。根据《经济参考报》在5月26日的报道，根据新出炉的数据显示，在过去的4月份，全国新房开工面积仅为17742万平方米，环比下降了接近7%，同比下滑达到9.3%。

同比下滑9.3%，很多人认为这个数据没有任何可比性，因为2020年的4月份各大城市才开放，房地产市场被伤了的元气还没有彻底恢复，所以同比没有任何意义。那么我们对比下2019年当期，2021年对比2019年4月新开面积同样下滑10.5%，

新开工面积大缩减佐证了一个结论：

房企是真的没有多余的钱来投入新的房地产开发了。

那么，新开面积缩减会带来什么后果？可想而知。另外，根据克尔瑞数据显示，在2021年的上半年，房企们有超过1.2万亿债务到期，仅仅在7月份，就有1490万亿的债务要偿还。假设你就是房地产开发商，新房销售效果不佳、房产限制又非常严格，融资的窗口被逐渐缩小，信托、ABS的钱都不给你释放，该怎么继续维持生存大计？估计只有2条路了：快点压缩投资开发规模，减少资金占用，维持现金流；把手上的库存房产开始折价销售掉，以价换量，来滚雪球似的进行偿债和小规模买地。

这一点，似乎王健林和曹德旺早就看透。

在2017年至2018年，王健林疯狂甩卖手中的万达地产项目，据不完全统计，王健林在1年的时间里出售掉了至少2000亿元万达，完成了2000-4000亿元的债务偿还，从此之后王健林便开始把万达从地产转向文旅；曹德旺对房地产的高融资发展也不断批评，认为早就应该限制房地产的融资，把更多的钱投入到其他行业。现在看来曹德旺这番观点具有前瞻性。