庙堂江湖共同发力挑战高房价
编辑：南阳楼市网
2005年03月21日10:11
来源：南阳楼市网
庙堂之举 住房信贷政策调整
中国人民银行决定，从2005年3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。
政策解读
房贷利率最低上调0.2%，上不封顶
央行通知说，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。商业银行法人（总行）可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
新政策最直接的影响是个人房贷利率有所上升。原来5年期以内的房贷利率为4.95%，5年期以上的房贷利率为5.31%。现在5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（5.51%），比以前的利率5.31%高出0.2个百分点。
房贷首付是否上调到30%
央行通知说，房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
对于该内容，省会银行人士表示影响不大，因为原来虽有最低首付款20%的规定，但郑州各银行在实际操作中，一直采取灵活的方式，即根据购房人的实际情况决定最低首付款数。若购房人收入不稳定，银行方面会要求其提高首付款比例。
省会各银行是否会提高首付款比例？郑州市多家银行昨天表示，这要看总行的通知。
公积金贷款利率上调0.18%
个人住房信贷政策作出调整后，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调。个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年(含5年)以下贷款由现行年利率3.78％调整为3.96％；5年以上贷款由现行年利率4.23％调整为4.41％。
各方热议 商业银行：调整不会漫无边际
如何执行新的房贷政策？工行省分行营业部、农行省分行营业部以及建行省分行、交行郑州分行有关负责人在接受采访时均表示，他们都在等待总行的意见出台，择时执行。
中行河南省分行有关人士表示，在没有接到总行通知前，他们将按照央行下限幅度不低于同期贷款基准利率0.9倍的规定执行，同时，个人房贷首付20％不变。
普通百姓：希望能够提前还贷
面对住房贷款利率的调整，市民表现出不同看法。王女士比较乐观，她说，也许此次利率的调整会挤出地产泡沫，使一些虚高的房价消消火，让老百姓买得起可心房子。但也有一些购房者表现出无奈。张女士是去年缴了首付、贷款期限20年的购房族，她无奈地说：“我们不能左右房贷利率，应当由房地产商去和银行协商。现在就希望能提前还贷。”房产市场：交易契税不变
就市民普遍关心的公积金贷款利率调整问题，市公积金中心主任丁二勇说，郑州市公积金个人房贷的利率严格按照央行的政策上调0.18个百分点，即5年以下贷款由现行年利率3.78％调整为3.96％；5年以上贷款由现行年利率4.23％调整为4.41％。对已经办过按揭贷款的购房者，从明年1月1日起，执行新的利率；新发生的业务则按现行政策走。
由于此次房贷政策直接影响房产市场，记者就房产交易契税咨询了市契税管理所，工作人员说，到目前为止，郑州市房产交易契税不变。普通商品房住宅交易契税仍为2％，二手房契税为1％。
应对之策
提前还贷组合方案
农业银行郑州支行的杨先生认为，提前还贷并不一定合算，因为目前大多数银行对借款人办理提前还款要收取一定的违约金，而且提前还款的金额越大，支付的违约金也越多。 如果手中有3%~5%收益率的投资项目，每月增加近百元的还款利率对生活的影响并不是很大，因此完全没有必要选择提前还贷。
对于确有提前还贷需要的客户，杨先生提醒应当注意下列事项：首先，对于借款合同生效满一年的借款人，若是有足够的资金来偿还贷款，可提前向贷款人书面提出部分或全部提前还款。申请书必须详细列明提前还款的计划。该通知一经贷款人（银行）确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款与借款合同具有同等法律效力。申请书必须归档保存。如借款人不论任何原因未能按照其向贷款人出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视作逾期还款，借款人按合同应承担违约责任。其次，对于借款合同生效未满一年（含一年）的借款人，要求提前还款，贷款人（银行）将根据提前还款金额，以提前还款日的贷款利率收取一个月利息作为违约金，违约金条款通常已在借款合同中约定。
新政下的购房方案
现在70年代末和80年代初期的年轻一代相继进入结婚年龄。对于此部分欲购房者，杨先生建议这些人应当变一下思路，“以租代买”是个很不错的选择，等到时机成熟时再买房也不迟。同时，杨先生也建议此部分购房者可在双方父母的资助下先购买小户型。
对于持币待购的市民，杨先生认为，这些市民在购买房产时应首先考虑地理位置，在贷款组合中应尽量选择商业性和公积金贷款的组合贷款，这样可以较大程度减轻负担。同时，在对公积金和补充公积金进行贷款时，一定要做到“贷足额、贷足期”。
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